토지 수용시 양도소득세 절세법



 
동산이 수용되면 보상금이란 대가를 받게 되므로 양도소득세를 내야 한다. 대체로 수용 지역의 경우 부동산 보유 기간이 장기이므로 양도차익(살 때와 팔 때의 가격 차이)이 커 양도소득세가 많아진다. 그 이유는 보유 기간 동안의 부동산 가격 상승분이 수용 시점에 한꺼번에 과세되기 때문이다. 특히 투기 지역 부동산의 경우 실제 보상가와 오래 전의 실제 취득가의 차이에 대해 양도소득세가 과세되므로 상당한 금액의 세금을 내야 한다.

 통상 개발 지역이나 신행정도시 후보 지역은 투기 수요 방지를 위해 재정경제부에서 투기 지역으로 지정하고 있다. 그러나 투기 지역내 부동산이라 하더라도 대부분 10년 이상의 장기 보유자들인 데다 자기 의사와는 관계없이 수용되므로 작년말 세법 개정시 일정 요건을 갖춘 경우에는 실제 보상가가 아닌 수용 시점의 기준시가 또는 개별 공시지가로 양도소득세를 낼 수 있도록 개정됐다.

부동산 취득 시점 등의 요건에 해당하면 수천만원 이상의 양도소득세를 줄일 수 있다. 참고로 작년에 판교나 파주, 김포, 아산신도시 등 공공 사업으로 수용당한 사람들도 이번 양도소득세 확정 신고 기한(부동산 양도일이 속한 연도의 다음 연도 5월31일)까지 확정 신고를 하게 되면 이미 낸 양도소득세를 돌려받을 수 있다.

 하지만 이 요건을 모두 갖췄다 하더라도 수용당하는 주택과 부수 토지의 보상 가액이 6억원을 초과할 경우 고가 주택에 해당해 실제 보상가로 양도차익 중 6억원을 초과하는 부분에 대해선 양도소득세를 납부해야 한다. 주의할 것은 주택 보상가와 주택 부수 토지의 보상가를 합쳐 고가 주택을 판정한다는 점이다. 

 그렇다면 이런 경우 절세 방법은 없을까. 세법에 따라 낡고 초라한 주택이 고가 주택에 해당된다면 건물을 허무는 것도 하나의 절세 방법이다. 건물을 허물게 되면 나대지로 바뀌어 개별 공시지가로 양도소득세를 부담하게 되므로 줄어드는 양도소득세와 건물 철거 비용 및 보상금의 합계액과 비교해 철거 여부를 결정하는 것도 좋을 것 같다.

 한편 수용되는 토지가 농지인 경우로 본인이 직접 경작한 것이라면 농지 대토로 인한 비과세와 양도소득세 감면을 고려할 필요가 있다. 농지의 대토는 수용에 따라 새로운 농지를 취득해 농사를 짓는 것으로 수용 농지에 대해 양도소득세가 비과세된다. 단 수용되는 농지 소재지 및 연접 지역에서 3년 이상 거주하면서 농사를 지은 사람은 양도일(보상 대금을 받은 날 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날)부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득해 3년 이상 농지 소재지에서 거주하면서 경작을 해야 하며, 새로 취득하는 농지의 면적이 종전 농지 면적 이상이거나 그 가액이 수용되는 농지 가액의 50% 이상이어야 한다.

 다음으로 농지 수용에 따른 양도소득세 감면은 양도일까지 8년 이상 자경한 농지가 공익 사업 등 목적으로 수용되는 경우 양도소득세 전액을 감면하는 제도다. 농지 대토와는 달리 감면을 받기 위해선 별도로 양도소득세 감면 신청을 해야 하며, 양도소득세 1억원을 한도로 감면해 준다. 따라서 보상 대금으로 농지를 구입, 계속 경작하려면 감면보다 농지 대토가 더 유리하다.

유병창 신한프라이빗뱅크 세무사

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