2006년 부동산시장의 최대 화두는 단연 판교 청약이다. 때문에 업계는 3월 말로 예정된 판교 분양을 전후해 분양 전략을 짜기에 골몰하고 있다. 상반기 판교 분양 이후 가장 유망한 투자지역은 어디일까? 전문가 이용호 고고에셋연구소 소장과 투자자 안주영씨와 함께 현장답사에 나섰다. 전문가 = 이용호 고고에셋연구소 소장 / 투자자 = 안주영 상우미디어 대표

 난 2월14일 용인지역 각종 개발사업에 대한 자문을 하고 있는 이용호(40) 고고에셋연구소 소장과 평소 용인지역 부동산투자에 관심이 많은 투자자 안주영(42)씨는 용인 동백지구 현장답사에 나섰다. 영상 프로그램을 제작, 방송사에 공급하는 독립프로덕션 ‘상우미디어’의 안 대표는 부동산투자에 일찍 눈을 떠 10년 전부터 상가투자에 나서 현재 3곳에 상가를 가지고 있다. 용인의 동백지구에 관심이 많은 그는 이미 지난 가을 이 지역 인근의 행정중심 지역을 다녀간 적도 있었다.

 강남역에서 만난 두 사람은 분당을 거쳐, 용인 수지, 동백지구까지 이동하면서 현장답사를 진행하였다. 최종 현장답사지역은 용인 동백지구. 다음은 이동 중 대화를 요약한 내용이다.



 이용호 소장 : 제가 간단한 질문을 드릴게요. 만약 주식투자를 하신다면 비싼 주식과 싼 주식 중  어떤 종목에 투자하실래요? 다른 조건은 생각하지 말고 단순하게 부담 없이 생각해보세요.

 안주영 씨 : 싼 것을 사야 나중에 오르면 이익을 많이 얻는 게 간단한 상식 아닌가요?

 이 소장 : 옳은 얘기입니다. 그런데 ‘나중에’라는 말씀을 하셨죠. 그것은 미래를 이야기하는 것이고 미래는 불확실합니다. 이것을 투자에 따르는 위험이라고 하는 것이고 위험이 많으니까 많은 대가를 기대할 수가 있습니다. 그러나 저는 부동산투자에 대해 관심을 두고 있는 일반인들에게는 비싼 것을 사라고 권합니다. 왜냐하면 부동산투자는 거액의 자금이 움직이고 잘못될 경우 한 집안의 살림살이에 너무나 큰 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 전 주식투자에 대해 전문가가 아니어서 다른 뜻으로 이해될 수 있지만 예를 들어 말씀드리겠습니다. 주식시장에서 S전자나 L전자는 주식가격이 비싸서 더 오를까 하는 의구심과 투자금에 대한 부담으로 투자자들이 이 주식 대신에 다른 전자관련주식에 투자하는 경우가 많이 있었습니다. 같은 전자 쪽이고 싸니까 나중에 훨씬 더 많은 시세차익이 생길 것이라는 생각이었겠죠. 하지만 결과는 어떻습니까? S나 L전자는 여전히 강세를 보이고 다른 경우는 좋지 않지요. 그래서 주식시장에서 블루칩이란 말을 사용하는 것 같습니다. 부동산도 마찬가지로 블루칩이 있습니다. 비싸긴 하지만 꾸준한 상승을 나타내고, 가격하락폭이 적은 경우가 있죠.

 ‘강남-분당-용인’이 하나의 축 - ‘부(富)의 축’ - 이자 블루칩입니다. 이런 부동산에 대해 투자한 경우엔 S, L전자의 주식을 산 것과 마찬가지로 투자의 안정성을 확보하는 데 매우 유리해집니다. 그래서 저는 ‘강한 것이 아름답다’라는 말을 되새기곤 합니다.

 안 씨 : 그럼 강남이 S전자, 강북은 다른 전자회사란 말이 되는 셈인가요?

 이 소장 : 그게 현실로 나타나고 있습니다. 덧붙여 같이 생각해보죠. ‘강남에 공무원들이 많이 산다’라는 말이 회자된 적이 있습니다. 이 말도 그냥 지나치면 아무 의미도 없는 것 같지만 잘 생각해보면 부동산투자에 유익한 정보가 됩니다. 거슬러 올라가 예전 정권시절에 북한이 장사포를 개발해 휴전선 부근에 전진배치를 했습니다. 그 당시 서울의 인구 70%가량이 한강이북에 거주하고 있었는데, 유사시 북한의 장사포 사정거리에 포함되게 되자 정부에서는 강남을 개발하면서 일종의 이주정책을 펼쳤습니다. 그런데 미개발지였던 강남으로 이주를 하지 않자 공무원들을 강제로 발령 낸다든가 하는 방법도 썼죠. 그러면서 회유책으로 개발이익을 회수하지 않았고 그 결과 강남으로 이주한 사람들이 부를 축적하게 됩니다. 그리고 시간이 흘렀습니다. 그 당시 하급공무원들이 진급을 했을 것이고 부모의 직업이 자식에게 영향을 미치고 해서 강남엔 공무원들이 많이 살게 된 것이 아닐까 하는 생각도 듭니다. 또한 처음 강남으로 이주한 이유 중에 하나가 북한문제였고, 따라서 축적된 부를 활용해 부동산에 투자하는 경우 한강 이북보다는 한강 이남을 선호하는 자연스러운 현상이 생기게 되고 한강 이남의 부동산가격은 상승하게 되는 것이죠. 가격이 오르면 또 다른 투자가 유입이 되는 현상이 오랫동안 계속 반복되어 왔고요.

 안 씨 : 비슷한 시기에 세워진 분당신도시와 일산신도시의 아파트 가격차이가 생긴 것도 같은 이유라고 볼 수 있나요?

 이 소장 : 그렇게 생각해도 괜찮습니다. 그런데 안주영씨께서 말씀하신 것은 부동산투자에서 굉장히 중요한 의미가 있는 것입니다. 분당과 일산의 가격에 대해 이해하고 설명할 수 있다면 다른 어떤 지역에 투자를 하더라도 정확한 가격수준의 판단이 가능합니다. 투자에 필요한 내용이니 같이 공부 좀 하죠.

 분당과 일산과의 관계 그리고 분당과 용인, 일산과 파주의 관계를 고민해 볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 부동산투자를 위한 분석에서 첫째가 ‘지역분석’입니다. 지역분석을 통해 그 지역의 특성과 평균적인 가격대, 이를 가격수준이라고 하는데 바로 이 가격수준을 찾아낼 수가 있습니다. 가격수준을 파악할 때는 투자하려는 지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 지역 - 이를 유사지역이라 하구요 - 을 찾아 비교하는 것이 효과적입니다. 그럼 이들 지역을 가지고 제가 설명하겠습니다.

 분당과 일산은 서울을 직장(또는 중심지, 모(母)도시)으로 하는 배후주거지라는 공통점을 갖는 유사지역들입니다. 동의하시나요?

 안 씨 : 네.



 강남 - 판교 - 용인 ‘강남축’

 이 소장 : 우리가 관심을 둘 것은 분당과 일산의 최초 분양가는 같았으나 지금은 시세차가 많이 나고 있고 그 차이가 유지되고 있습니다. 그것은 투자자 즉 수요자들이 선호하는 지역이 남쪽이라는 사실을 입증하는 것입니다. 지금 분당 서현동 32평형이 5억5000만 원에서 6억3000만 원으로 평당 2000만 원 수준이고, 50평형이 9억5000만 원에서 11억 원 정도로 평당 2100만 원 수준입니다. 대형평수가 더 비싸죠. 그리고 일산 마두동 32평형이 3억5000만 원에서 4억1000만 원으로 평당 1200만 원 수준, 57평형의 경우 8억 원에서 9억 원으로 평당 1400만 원 수준입니다. 역시 대형평수가 비싸고요.

 그럼 분당과 일산의 아파트 시세차는 얼마나 될까요? 약 30%에서 40% 정도 되죠. 즉, 분당이 일산에 비해 30% 이상 40% 이하 가격이 높다는 것입니다.

 조금 더 말씀드릴게요. 분당과 일산 인접한 곳에 용인과 파주라는 다른 신도시가 있고 용인과 파주는 분당과 일산 - 일종의 모(母)도시 - 의 기반시설을 이용하고 있다는 점 등이 유사하죠.

 먼저 일산과 파주를 비교해서 가격차를 계산해보죠. 파주의 경우 33평형은 1억9000만 원에서 2억1000만 원으로 평당 600만 원 수준이고, 57평형의 경우 3억6000만 원에서 4억1000만 원으로 평당 700만 원 수준입니다. 따라서 일산과 파주의 시세는 45~55% 정도 일산 아파트 가격이 높습니다.

 그럼 분당과 용인은 어느 정도 될까요? 용인 수지 34평형은 4억2000만 원에서 4억5000만 원으로 평당 1300만 원 수준이고 51평형은 6억9000만 원에서 7억7000만 원으로 평당 1400만 원 수준입니다. 그럼 분당과의 시세차는 30~35% 정도로 분당이 높지만 일산과 파주보다는 가격 격차가 적습니다.

보통 이런 격차는 지속적으로 유지되는데 분당과 일산간의 격차율은 판교신도시 개발 호재로 더 벌어질 가능성이 큽니다. 여기에 분당과 용인 간 경전철이 착공된 상황이라 분당과 용인 간의 격차는 줄어들 가능성이 있습니다. 앞으로는 일산-파주지역과 분당-용인지역간의 가격차가 더 커질 것이라는 거죠. 앞으로 투자를 하실 때는 제가 설명 드린 것처럼 유사한 지역 간의 가격수준을 먼저 파악하시는 것이 필수적이라는 것을 기억해 두세요.

 안 씨 : 지금 판교를 말씀하셨는데, TV나 신문을 보면 부동산전문가들이 판교신도시로 인해 분당, 용인이 각광을 받게 된다고 하는데 실제 그 영향은 어느 정도일 것으로 예상하세요?

 이 소장 : 판교는 완전한 강남생활권입니다. 즉, 강남 아파트수요에 대해 대체가 가능하다는 거죠. 대체가 가능하다는 것은 강남 아파트에 사나, 판교 아파트에 사나 별 차이 없다는 뜻이죠. 그럼 가격은 어떻겠습니까? 사는데 별 차이 없으면 가격도 별 차이 없는 게 당연하겠죠? 그런데 분양가는 낮게 책정한다니 ‘로또’라는 말이 나오는 것입니다.



 용인은 ‘J턴’핵심지역

 질문에 답을 드리자면 강남 아파트 가격보다 결코 낮을 이유가 없다고 할 수 있습니다. 왜냐면 강남 생활권이면서 오히려 강남보다 쾌적한 주거환경인데다 아파트의 기능적 측면, 단지구성이나 구조 등에서 더 뛰어날 것이기 때문입니다.

 안 씨 : 용인지역에 관심이 있어서 답사에 나섰지만 판교 이후 가장 각광받기에는 거리가 좀 멀지 않나 걱정이 됩니다. 과거 난개발 이야기가 가장 많이 나온 지역이란 점도 꺼려지고요.

 이 소장 : 먼저 용인이 주목받는 이유는 강남-분당-용인이 하나의 축이기 때문입니다. 그리고 판교신도시 개발에 따른 후광효과가 분당은 물론이고 인접한 용인에까지 미칠 것이기 때문에 가격상승에 대한 기대감도 커지고 있습니다. 부동산가격은 한 지역에서 오르면 인접한 지역으로 파급되는 현상이 있는데 용인이 바로 그 경우죠. 특히 용인은 면적이 서울과 거의 같지만 인구는 현재 약69만 명에 불과해요. 따라서 자연친화적인 개발로 어느 곳보다 쾌적한 주택공급이 이루어질 수 있는 지역입니다. 강남의 유명한 T주상복합아파트의 경우 환기와 채광문제가 아주 심각합니다. 이로 인해 그곳을 떠나야겠다는 주민을 만난 적도 있어요. 이미 상당한 사회적 성공과 재산을 가지신 분들로서는 건강한 삶을 살고자 하는데, 강남에서의 생활은 편리성을 누리는 대신 쾌적성 내지 건강성을 잃게 될 가능성이 크기 때문에 외곽으로 주거이동을 고려하고 있더군요. 강남 거주자가 용인지역으로 이동할 수 있는 것은, 강남에 같이 거주했던 사람들(친인척, 동창 등등)이 분당으로 이미 이동해 살고 있는 경우가 많고, 분당 아파트들의 구조나 성능이 노화되자 인접한 용인의 신규아파트로 이동을 했기 때문에 강남-분당-용인으로 이어지는 개발축 또는 서로 동질감이 형성되는 사람들의 ‘거주지역화’되었기 때문입니다.

 안 씨 : 판교신도시 후광효과 말고도 행정중심복합도시가 연기·공주로 이전하는 것에 대한 최대의 수혜지역으로 용인을 꼽던데 선뜻 이해가 가지 않더군요.

 이 소장 : 많은 분들이 궁금해 하시는 내용 중 한가지입니다. ‘행정도시는 충청도로 가는데 경기도 용인지역이 어떤 관계일까’ 하는 점에서 말이죠. 이것을 설명할 수 있는 방법이 있고 실증(實證)도 있습니다. 혹시 ‘U턴 현상’이란 말을 들어보셨나요? 이것은 도심을 떠나 외곽으로 나갔던 사람들이 출퇴근 시 교통체증 등 어려움이 생기자 다시 도심으로 돌아오는 현상을 말하죠. 용인이 행정도시이전의 최대수혜지역이라고 말하는 이유는 ‘J턴 현상’ 때문입니다.

 대전에 정부 제3청사가 이미 오래전 이전을 했습니다. 이때 나타난 현상입니다. 정부 제3청사가 이전하자 해당부처 공무원들은 대전으로 직장이 옮겨지게 됩니다. 처음엔 서울에 가족을 두고 본인만 대전에서 임시거주하며 주말부부형태로 지내게 되었는데 이게 무척 고단한 생활이죠. 그렇다고 서울에서 대전까지 출퇴근할 수는 없는 것이고요. 그렇다고 이미 서울에 기반을 두고 있는데 가족까지 모두 대전으로 옮길 수도 없고 곤란한 상황이 됩니다. 그래서 결국은 서울이라는 기반에서 멀리 떠나지 않으면서 대전에서의 직장생활도 할 수 있는 중간지점을 찾게 되는데 그곳이 바로 용인이었습니다. 상상해보세요. 서울에서 대전으로 내려갔다가 다시 서울 가까운 용인으로 올라온다…. 그러면 알파벳 ‘J’자가 되지요. 이게 바로 J턴 현상입니다. 그럼 연기·공주로 행정도시가 이전한다는 상황을 다시 생각해보세요. 마찬가지겠죠. 더군다나 시간거리로 보면 용인시는 서울에서 1시간 안쪽, 연기·공주에서 고속도로 이용하면 약 1시간 거리로, 딱 중간지역입니다. 그래서 행정도시 이전에 따른 최대의 수혜지역이 연기·공주가 아니라 용인이라고 보는 겁니다.



 대화를 나누는 사이 차량은 분당을 지나 용인지역으로 들어섰다. 용인은 판교신도시 개발 계획 이후 분당과 더불어 가장 주목받는 지역. 그 중에서도 3월 말부터 입주가 시작되는 동백지구는 자연환경이 가장 탁월한 곳으로 꼽힌다. 부동산 전문가 대부분이 판교 분양 후 가장 유망한 투자 지역으로 첫손 꼽히는 첫째 이유이기도 하다.



 상가는 ‘근린상가’를 추천

 이 소장 : 동백지구는 올해 3월부터 입주가 시작되는 택지개발지구로 총 1만7000세대 규모입니다. 현재 분양권시세는 30평형의 경우 평당 1100만 원에서 1200만 원 수준이고 40평형대는 약 1300만 원에서 1400만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 이것은 최초분양가 대비 약 8000만 원에서 1억 원 정도 프리미엄이 붙은 셈입니다. 분당아파트 가격과 비교하면 용인·수지지역과 마찬가지로 분당 아파트가격 보다 30%에서 35% 정도 낮습니다. 즉, 가격수준만으로 보면 동백지구는 수지지구와 차이가 없다는 것이죠. 강남에서의 거리를 보면 수지보다 동백지구가 더 먼데 가격차가 별로 없다는 점이 큰 특징입니다.

 안 씨 : 이유가 뭘까요? 동백지구 아파트를 분양할 때도 ‘좀 멀다’는 생각을 했었거든요.

 이 소장 : 이유가 있죠. 동백지구는 분명히 수지보다는 강남에서 먼 곳입니다. 하지만 용인시내에서는 중심에 해당하거든요. 작년 말에 착공해 2009년에 개통되는 경전철 노선으로 설명 드리죠. 용인경전철은 기흥에서 에버랜드까지 연결되는데, 동백지구에는 동백역과 초당곡역 두 곳이 있고, 에버랜드 쪽으로 삼가역 그 다음이 용인시청역입니다. 용인시청 신청사는 전국 지자체 중 최대 규모인데 그 일대(행정타운 일대)가 바로 용인중심생활권입니다. 즉, 강남으로부터 더 멀다는 마이너스 요인이 용인중심생활권이라는 플러스요인으로 상쇄되는 것입니다. 그래서 수지지구나 동백지구의 아파트시세가 같게 형성되는 겁니다.

 제가 부동산가격은 인접한 지역에 파급되는 현상이 있다고 말씀드렸습니다. 물리적 거리나 시간적 거리를 고려해볼 때 강남→분당→수지, 죽전→동백, 용인중심생활권까지 가격은 서로 영향을 주고받는다고 보는 것이 정확할 것입니다.

 안 씨 : 아파트 투자는 유망하다는 말씀이죠. 제가 가장 관심이 많은 상가투자는 어떨까요?

 이 소장 : 상가투자는 주의해야할 점이 있습니다. 동백지구 현장을 보시면 동백역 주변 상업지역에 상가를 많이 분양하는데, 대규모 쇼핑몰은 피하는 게 좋을 것이라는 판단이 듭니다. 왜냐하면 대규모 쇼핑몰에는 수많은 개별점포들이 입점해 영업을 해야 하는데, 점포주들이 영업이나 경영관리에 대한 전문성이 부족해 망하는 점포들이 속출하게 됩니다. 그러면 바로 옆에 있는 점포들에게도 악영향을 미쳐 결국 대규모 쇼핑몰은 타격을 입게 될 가능성이 높습니다. 이건 상가투자에 따르는 리스크(risk)죠.

 안 씨 : 그럼 상가투자는 안 좋은가요?

 이 소장 : 그건 아닙니다. 대규모 쇼핑몰보다는 대지면적 200평 내지 400평 내외의 부지에 건축되는 근린상가투자는 무난할 것으로 보입니다. 현장을 보십시오. 아파트는 거의 마무리되어 입주단계인데 건축이 완료된 근린상가가 있나요? 몇 동 없습니다. 그래서 근린상가투자는 유리합니다. 동백지구에는 14개 학교가 있습니다. 아파트는 30평형 내지 40평형으로 구성되어 있고요. 학생이 많이 있다는 뜻입니다. 더군다나 동백지구는 동백역이나 초당곡역 방향 외에 3면이 산으로 둘러싸여 있습니다. 그럼 입주 후 학생들은 어느 곳에 있는 학원을 다녀야 할까요? 현재로는 없습니다. 따라서 근린상가를 분양받아 학원용으로 임대사업하는 것은 현재 임차인을 구하는데 매우 유리한 상황으로 볼 수 있습니다. 그러려면 1개 층 전체를 분양받는 것도 고려할 필요가 있습니다.

 안 씨 : 그런데 왜 이렇게 근린상가 건축이 부진할까요? 입주를 앞두고 있으면 이미 상가들도 다 건축돼 있어야 할 것 같은데요.

 이 소장 : 좋은 지적입니다. 동백지구에 분양되고 있는 근린상가가 거의 없는 이유는 상가의 ‘후분양제도’ 때문입니다. 예전에 굿모닝시티 사건 이후 달라진 분양방식이죠. 바로 이 후분양제도 때문에 종전처럼 토지공사로부터 택지를 분양받아 계약금만 지불한 상태에서 상가분양을 하고, 분양대금이 들어오면 그 자금으로 건축하는 선분양을 못하게 된 거죠. 따라서 자금이 부족한 개발업자들은 분양받은 택지의 중도금과 잔금뿐만 아니라 건축비까지 감당할 수 있는 방법이 없어 상가개발에 아예 손 놓고 있는 상태입니다.

 안 씨 : 그럼 현재 건축 중인 근린상가를 분양받아 세를 놓으면 유리하지 않을까요?

 이 소장 : 그렇죠. 당분간 근린상가 공급이 제한될 수밖에 없으니 선점에 따른 이익을 얻을 수 있겠죠.

 안 씨 : 그럼 상가들의 적정분양가는 어느 정도일까요?

 이 소장 : 개별적인 면에서 차이가 있겠으나 1층 기준으로 평당 3000만 원을 초과하는 경우는 택지분양가를 고려할 때 높다고 봅니다. 훗날 임대수익률이 낮을 수가 있으니 유의해야겠죠.

 유사지역이 되려면 제주도처럼 동백지구와 너무 먼 곳 또는 서울에서 먼 곳은 제외시켜야겠죠. 어딜까요? 화성·동탄지역 입니다. 이 지역은 내년에 아파트 입주가 시작되는데 동백지구처럼 상가후분양제도의 영향으로 건축 중인 상가가 별로 없습니다. 이렇듯 부동산투자에서는 유사지역을 찾아 분석하는 방법은 매우 유용합니다. 오늘 현장답사를 하면서 투자에 도움이 많이 되셨으면 하는 바램입니다. 특히 지역을 분석한다는 의미는 꼭 기억해야 합니다.

 안 씨 : 덕분에 투자 결정에 많은 도움이 됐습니다. 감사합니다.