정부가 내년부터 종합부동산보유세를 실시한다. 또한 소득의 형평성을 맞추기 위한 조처로 상속 및 증여에 대한 세법을 강화해 세부담이 늘어날 전망이다. 정부의 초강력 세법에 맞서는 절세의 묘수는 무엇인가?

도움말

주용철(코리아베스트 대표세무사)

유병창(신한은행 PB센터 세무사)



Part 1  절세의 기본



‘세금을 먼저 알자’


 여기저기 절세에 대한 글과 말이 난무하다. 복잡한 세금 계산법에 머리가 복잡해지는 이들은 차라리 내라는 대로 내던가, 전문가에게 일임하는 것이 수월하다고 생각한다. 그러나 세상사 무엇이든 잔가지를 보기 전에 나무 전체를 먼저 보아야 갈 길이 보인다. 세금도 그렇다. 도대체 무슨 세금을 내는지 알아야 절세를 해도 할 수 있다.

 세금은 개인에게 혹은 법인에게 생기는 모든 소득에 따라붙는다. 법이 정한 개인의 소득 유형은 모두 11가지. 이자소득, 배당소득, 부동산임대소득, 사업소득, 근로소득, 일시재산소득, 기타소득, 연금소득, 퇴직소득, 산림소득, 양도소득 등이 그것이다. 이만하면 ‘돈이 들어오는 모든 구멍’을 대체로 다 아우른다.

 그리고 세금은 개인이 알아서 지난 연도 동안 벌어들인 소득을 당해 연도 5월에 신고해 그 금액에 따라 세금을 납부하도록 한다. 그러나 개인이 제대로 신고를 할런지도 의문이고 자잘한 것까지 일일이 다 챙기기 번거로워 이자소득, 배당소득, 기타소득, 근로소득, 연금소득 들은 소득이 지급되는 시점에서 원천 징수를 하기도 한다. 이 밖에 종합소득세에 포함시키지 않고 별도로 세금을 물리는 것도 있다. 장기간에 걸쳐 소득이 발생하기 때문에 종합소득세에 포함하면 소득이 과중해지는 문제점이 있어 큰 것들만 따로 받는 분류과세소득이다. 그런 것들로는 퇴직소득이나 산림소득, 양도소득을 들 수 있다.

 소득의 형평성과 재분배의 원칙을 지키기 위해 부자는 또 세금을 더 내야 한다. 그래서 종합소득세는 소득이 많은 사람은 적은 사람보다 더 높은 세율을 적용하는 누진세를 원칙으로 하며, 가족간에 재산을 주고받을 때 증여세나 상속세를 내도록 한다. 큰 돈이 들어가는 자동차, 고가의 사치품을 살 때 특별소비세가 붙는 것도 같은 이유다. 동일한 소득이라도 이자나 부동산 임대 소득처럼 불로소득인 경우 역시 중과세한다. 최근에는 종합부동산보유세가 신설돼 땅 부자, 아파트 부자를 바짝 긴장하게 만들었다.



법 안에 방법이 있다

 세금을 내는 방법에 대해 설명한 것이지만, 그것을 뒤집어 생각하면 어떻게 하면 세금을 줄이는지가 보인다. 절세의 원칙은 비교적 간단하다.

 첫 번째, 많이 번 만큼 세금도 많이 내라는 것이니 소득이 적으면 적게 낼 수 있다. 즉 소득에 대한 합당한 지출 내역이 있으면 그만큼 세금이 줄어든다. 가족을 부양하고 자녀를 학교에 보내느라 돈을 썼으면 순수 소득은 그만큼 줄어들고, 세금은 순수 소득에 대해서만 부과된다. 그래서 각종 공제 항목이 생겨난다. 그러니 절세를 하려면 공제 항목을 빠짐없이 챙기는 것은 물론이고 자기가 쓴 비용을 증빙할 서류, 통장입출금 내역, 영수증 등을 잘 챙겨 둬야 한다.

 두 번째, 분리 과세했기 때문에 돌려받을 것이 생겨난다. 지출을 계산하지 않고 원천 징수하면서 더 걷은 세금들이다. 봉급 생활자들은 세무 관계 편의를 위해 월급을 받을 때 세금을 원천 징수하고 더 걷어간 세금은 연말정산 때나 종합소득세 신고기간 중에 돌려받을 수 있다. 그런데 국세청은 더 걷었으니 가져가라고 미리 알려주지 않아 개인이 나서서 돌려받으려는 노력을 해야 한다. 절세의 미덕 중 하나가 바로 부지런함이다.

 더불어 세금은 범위의 미학이다. 3999만9999원을 번 사람은 누진세 적용에 의해 단 돈 몇 십 원 더 벌어 4000만원 한도를 넘긴 사람보다 더 적은 세금을 낸다. 가족 중 가장 한 사람의 재산이 10억원인 것과 가족 구성원 모두의 재산이 10억원인 것에 대한 세금도 차이가 난다. 연말정산 받겠다고 총 급여액 3000만원인 사람이 열심히 신용카드를 사용했는데 나중에 보니 연 사용금액이 300만원이 안 되면 소득 공제 혜택을 못 받는다.

 마지막으로 평소 세율표만 한 번 봤어도, 영수증 한 장이라도 버리지 않고 잘 챙겨 뒀어도 절세의 길은 열려 있다. 지출을 증명하고 과표의 범위 안에서 움직이며 다각도의 접근으로 약점을 찾는 것, 모든 절세 방법은 이 테두리 안에 있다.



Part 2 소득세 절세법



 조직에 몸을 담고 있는 사람과 자기 사업을 하는 사람, 혹은 자유 직업을 가진 사람이 소득세를 내는 방법은 크게 두 가지로 나뉜다. 사업가는 종합소득세를 내고 그렇지 않으면 매달 받는 월급이나 일한 대가에서 원천 징수로 세금을 내게 되어 있다. 원천 징수를 하고 나서 개인이 더 낸 세금을 돌려받으려 하지 않으면 그것으로 납세 의무는 종결됐다고 보고 국세청은 더 거두어간 세금을 돌려주지 않는다.

 종합소득세는 해마다 5월 한 달 동안 전년도 1월1일부터 12월31일까지 생겨난 모든 소득을 종합해 자신 신고를 하도록 한다. 사업을 하는 이들은 이때 자신이 1년 동안 벌어들인 소득을 신고하고 세금을 내야 한다.



부업 소득 등은 부부별산제를 이용하라

 요즘은 투잡족도 늘어나고 있는데 부업 소득은 어떻게 처리할 것인가? 근로소득 과세 표준은 누진세를 적용해 연봉 3000만원인 사람의 과세 표준은 1000만원이고 세율은 9%를 적용받는다. 그러나 부업으로 1200만원을 더 벌면 누진세 적용에 따라 4000만원 한도를 벗어나기 때문에 18%의 세율을 적용받는다. 이럴 경우는 부업의 수익은 배우자 앞으로 신고하면 누진세의 적용을 피할 수 있다. 부부별산제라고 해서 부부가 각자의 명의로 소득이 생길 경우 이를 합산하지 않고 각자의 소득에서 세금을 계산하기 때문이다.



원천 징수된 소득 계산기를 한 번 더 두드려라

 이자나 배당 소득 같은 경우는 분리 과세가 돼서 소득이 지급되는 시점에 세금을 원천 징수한다. 쉽게 은행 예치금을 찾을 때 이자소득세 16.5%를 떼고 주는 것이다. 주식은 지분이 1% 이하이면서 보유 주식의 액면가액이 3억원 이하인 소액 주주의 배당이 4000만원 이하이면 원천 징수로 끝난다. 아르바이트 등은 일당 8만원을 초과하지 않으면 과세하지 않는다. 복권에 당첨됐거나 경륜, 경마, 슬롯머신 등의 당첨금은 무조건 원천 징수로 과세를 종결한다. 그러나 이때도 한 번 더 계산을 해봐야 한다. 이때는 종합 과세와 분리 과세를 선택해서 과세 표준이 4000만원을 넘으면 분리해서 신고하는 것이 유리하고, 4000만원에 미달하면 합산해서 신고하는 것이 유리하다. 이런 기타 소득에 대해서는 총 수입에서 필요 경비를 제외한 금액에 원천 징수세율 22%를 적용해 계산된다.



금융소득 많다면 연 4000만원 한도로 조정하라

 은행 예치금이나 주식 소득이 많은 사람은 그래서 소득이 생기는 시점을 분산할 필요가 있다. 4000만원 한도 내에서는 신고하지 않아도 되지만 4000만원이 넘으면 반드시 종합소득세 기간 동안 신고를 해야 한다. 그런데 소득세는 누진세 적용을 받기 때문에 만약 종합 소득에 4000만원 이상의 금융 소득이 합산되면 세금이 몇 배로 뛴다. 두 예치금의 이자를 받는 시점을 12월31일, 다음해 1월1일로 조정만 해도 세금의 부피는 줄어든다. 더불어 사업자라면 일반 과세자와 간이 과세자로 나뉘는데 그 한계가 연소득 4800만원. 간이 과세자로 분류되면 세금 부담이 적다.



저작권료나 출연료 등 어떻게 처리할 것인가?

 원고를 집필했거나 방송에 출연해서 예상치 못한 소득이 생기는 경우가 있다. 이럴 경우 역시 소득이 생기는 시점에서 원천 징수를 하기 때문에 납세 의무는 종결한 것이지만, 개인에게도 종결된 것은 아니다. 예를 들어 사업 소득이 연 3500만원인 사람이 책을 쓰거나 강연을 나가 1000만원의 소득이 더 생겼다. 기타 소득에 대한 원천 징수 세액은 22%. 이렇게 일시적으로 일을 하고 받는 소득에 대해 세금을 계산할 때는 일을 하는 데 소요되는 경비를 제한 소득 금액만을 가지고 계산을 한다. 2004년부터는 업종에 상관없이 필요 경비를 소득의 80%로 규정하고 있다. 그래서 원고료 1000만원 중 대략 800만원 정도는 필요 경비로 제하고 나머지 200만원만 종합소득세의 소득으로 합산된다. 이 경우는 사업 소득 3500만원과 200만원을 합쳐도 4000만원을 넘지 않아 18%의 세율이 적용되므로 원천 징수 22%보다 세부담이 가볍다. 전업 작가 등 기타 소득만 있는 사람들은 무작정 원천 징수된 것이 당연하다고 생각해서는 안 된다.



장부만 잘 적어도 세금이 줄어 든다

 기업체가 아닌 식당을 운영하거나 작은 사무실을 가지고 사업을 하는 경우는 장부 정리만 잘 해도 절세할 수 있다. 법은 매출액에 대한 세금이 아닌 매출액 중 필요 경비를 제외한 금액에 대한 세금이기 때문이다. 즉 순수 이익이 얼마나 남았는가를 증명하기만 하면 된다. 그런데 편의점이나 학원 등을 운영하는 사업자들 중에는 직원이 아닌 일시 고용직 근로자에게 비용을 지불하지만 이런 경우는 증거 자료가 없으면 경비로 인정받지 못한다. 필요 경비로 인정받는 항목에 대한 자료 외에도 돈 나간 흔적을 많이 모으는 것이 좋다.



거주자 혹은 비거주자에 따라 세금도 달라진다

 외국인 시민권자라면 조금 더 신중하게 계산을 할 필요가 있다. 거주자냐 비거주자냐에 따라 세금이 달라지기 때문이다. 외국에 살아도 국내에 가족이나 집이 있다면 거주자로 분류한다. 반대로 한국 국적을 가지고 있더라도 해외에서 1년 이상 머물거나 1년 이상 일할 경우는 비거주자로 본다. 거주자에 해당하면 국내 소득은 물론 국외에서 벌어들인 소득도 종합소득세 신고 대상이지만, 반대로 비거주자는 국내 소득에 대해선 세금을 납부해야 하지만 국외 소득은 과세의 의무가 없다.



생활 속에서 세금 줄이는 방법도 있다

1. 자동차세 선납제라고 해서 자동차세를 연초에 전액 일시납하면 원래 금액의 10%를 할인해 준다. 시행된 지는 오래됐지만 홍보가 제대로 되지 않아 알고 있는 사람이 그리 많지 않다. 연초에 구청에 전화해서 선납제로 내겠다고 하면 10% 할인된 금액의 청구서가 나온다.

2. 중소기업의 비상장 주식을 산 뒤 얼마 되지 않아 그 주식이 거래소에 상장될 것 같으면 거래소 상장 또는 코스닥에 등록될 때까지 기다린 뒤에 팔면 양도소득세를 내지 않는다. 비상장 주식을 사고팔 때는 양도소득세 11%를 내야 한다.

3. 사업을 시작하기 전이라도 미리 사업자등록을 하면 매입부가가치세를 환급받을 수 있다. 또 내부 인테리어 비품을 구입할 때 세금 계산서를 교부받은 날로부터 20일 이내에 사업자등록을 하면 매입세액을 환급받을 수 있다. 오피스텔 임대업을 한다고 해서 인테리어 공사가 다 끝난 뒤 사업자등록증을 받으면 마지막 잔금 치른 것의 부가가치세만 환급 받지만 준공 전에 사업자등록증을 받으면 초기 계약금부터 중도금 일체에 대한 것을 환급받을 수 있다.

4. 외국으로 이민을 가기 위해 국내에 가지고 있는 전 재산을 처분하고 나간다면 해외이주신고서를 발급 받은 날부터 3년 이내에 지정 거래외국환은행을 통해 반출해야 하고 누계금액이 미화 10만달러를 초과하면 관할 세무서장이 발급하는 해외 이주비 전체 금액에 대한 자금 출처 확인서를 지정 거래외국환은행의 장에게 제출해야 한다는 조항이 있다. 만일 이때 출처를 입증하지 못하면 증여세 등 관련 세금을 납부해야 한다. 한 가지 더, 같은 날 같은 사람에게 송금 받은 돈이 미화 2만달러를 넘지 않으면 신고하지 않지만, 만약 넘을 경우에는 거래 내역이 국세청에 통보된다. 자금 출처를 입증하지 못하면 역시 증여로 간주해 증여세가 부과된다.



봉급 생활자, 연말정산이 세테크 기회다

 봉급 생활자의 세금 체계는 갑종근로소득과 을종근로소득으로 구분된다. 국내에 있는 기업에서 월급을 받으면 갑종, 외국에 있는 기업에서 받으면 을종이다. 흔히 갑근세라고 말하는 것은 이것을 이르는 것이다. 갑종근로소득은 급여에서 세금을 원천 징수하고 더 낸 세금은 다음해 1월 말까지 연말정산 신고를 해야 돌려받는다. 을종근로소득을 내는 사람들은 원천 징수하지 않고 다음해에 종합소득세 신고만 하면 된다.

 원천 징수되는 항목은 국민연금, 건강보험료, 고용보험료, 노동조합비, 소득세, 주민세 등. 월 소득 중 10만원 미만의 식대나 10만원 미만의 출산 양육비, 20만원 미만의 야근 수당, 자가운전 보조금 등의 비과세 항목을 제외한 소득에 대해서 모두 세금을 부과한다. ‘유리지갑’이라는 말이 나올 정도로 자신도 모르는 사이 안 내도 되는 세금까지 빠져나간다. 그러니 귀찮다는 이유로 연말정산을 간과하다간 한달치 상여금과 맞먹는 돈이 그냥 날아갈 수도 있다. 연말정산을 잘 하려면 우선 연말정산금액을 미리 계산해 보는 국세청 사이트의 연말정산 계산기 서비스를 이용해 보자. 공제 항목별로 자신이 직접 체크하도록 해서 어떤 것이 공제 대상인지 한눈에 알 수 있다. 또한 올해부터는 공제금액이 대폭 인상된 것들이 많다.



연말정산 1 신용카드로 의료비와 자녀 학원비를 결제한다

 신용카드는 연봉의 10% 이상, 500만원까지 한도이므로 반드시 연봉 10% 이상을 써야만 공제를 받을 수 있다. 그렇다고 세금이나 전기요금 등을 납부한 것은 공제 대상에 포함되지 않는다는 것을 명심해야 한다. 또한 의료비와 자녀 교육비는 반드시 신용카드로 계산하는 것이 유리하다. 이런 항목들은 의료비 공제와 교육비 공제까지 받을 수 있어 이중으로 공제 받는 효과를 누린다.



연말정산 2 맞벌이를 한다면 한쪽으로 몰아주자

 먼저 신용카드는 한 사람 것만 사용해서 한 개 카드의 사용금액을 늘리는 것이 유리하다. 의료비는 급여의 3%를 넘는 금액에 대해 연 500만원 한도에서 공제를 하고 있기 때문에 두 사람 중 총 급여액이 낮은 사람에게서 정산하는 방식을 택한다. 웬만한 가정에선 여간해서 의료비가 그렇게 많이 지출되지 않기 때문이다. 의료비 공제 대상에는 치료용 한약, 장애인의 의수족이나 휠체어 등의 보조 장비, 시력 보정용 안경이나 콘택트렌즈, 라식 수술 비용, 건강 진단비, 의치 비용 등도 포함되므로 관련 영수증을 잘 챙겨 놓아야 한다.



연말정산 3 연말에 주목받는 금융 상품

 기존 개인연금신탁은 불입액의 40%와 연간 72만원 한도에서 적은 금액을 대상으로 공제하고 연금신탁은 불입금액 중 240만원 한도에서 공제를 해준다. 특히 올해부터는 장기주택마련저축의 경우 단독 세대주도 공제를 받을 수 있다. 그래서 연말이면 많은 이들이 은행에 관련 상품 문의를 해온다. 연금신탁의 경우 12월31일 이전에 예치금 240만원을 일시 납부해 놓기만 해도 연말에 전액 공제를 해준다.



연말정산 4 기부금 공제 효과, 사실상 올해가 마지막

 종교단체나 사회복지시설 등의 기부금은 전액 공제 대상이다. 그래서 사실상 많은 직장인들의 소박한 탈세 수단이 되기도 했다. 그러나 2005년도 연말정산에선 기부금 전액 공제는 변함이 없으나 해당 단체에 관련 서류를 보관하도록 할 방침이라 실제 기부하지 않은 금액에 대해 허위 영수증을 발급 받는 것이 사실상 어려워졌다.



Part 3 부동산 관련 절세법



 부동산 거래는 거래금액이 큰 만큼 세금도 많이 붙는다. 우선 부동산을 살 때 취득세와 등록세를 내고 팔 때는 양도소득세를 내도록 되어 있다. 또 부동산 보유 시에는 재산세와 종합토지세, 도시계획세 등이 나오고 내년 12월부터는 종합부동산보유세도 신경 써야 한다. 부동산 임대업을 한다면 임대소득세도 별도로 부과된다. 세금은 아니지만, 부동산 거래는 생각보다 푼돈 들어가는 것 역시 적지 않다. 인지세며 부동산 중개 수수료, 법무사 비용도 계산에 넣어야 한다. 은행 대출이라도 받는다면 설정비도 제법 큰 돈이 들고 국민주택채권도 매입하도록 되어 있어 거주가 아닌 투자를 목적으로 한다면 조금 더 손익 계산을 철저하게 할 필요가 있는 부분이다.

 한편 올 연말 최대 뉴스거리 중 하나였던 종합부동산보유세는 사실상 큰 파장을 가져오지 못할 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 주택, 사업용 토지, 나대지를 각각 분류해 세금을 책정한데다 세율도 주택의 경우 9억원 이상 초과분에 대해 20억원까지 1.0%, 100억원까지 2.0%, 100억원 초과 3.0%의 수준에 그치고 있어 사실상 세부담이 그리 크지 않다. 또 기준시가를 적용하면 상당수가 종부세 과세 대상에서 제외되며 세금 부담 상한선을 올해의 50% 이내로 정해 놓았다. 그러나 매년 상한선을 50%씩 상향 조정할 방침이라 4년 뒤면 부담이 제법 커져 가능하면 그 전에 절세 대책을 세워 놓는 것이 좋다.



Ⅰ  종합부동산보유세 절세법

 배우자 증여를 적극 활용한다 9억원 이상의 집을 보유하고 있다면 우선 부부 명의로 분산하도록 한 다. 1가구 1주택 여부와 상관없이 주택 기준시가 합산 금액이 9억원만 넘지 않으면 세금을 피할 수 있다. 만약 7억원, 3억원 하는 집을 두 채 가지고 있을 경우 과세 대상이지만 3억원 하는 집을 배우자 명의로 이전해 두면 본인 소유 7억원, 배우자 소유 3억원이라 과세 대상에서 제외된다. 종부세는 개인별로 합산해서 부과되는 세금이기 때문이다. 증여할 때 부부 간에는 3억원까지는 증여세가 면제된다. 그러나 자녀에게 증여할 때는 증여 한도가 3000만원이므로 증여 공제액을 넘는 부동산 증여 시 증여세와 종부세 부담을 각각 계산해 유리한 쪽을 택한다. 또 1가구 1주택자라도 부부가 공동 명의로 등기가 되어 있어 각각의 지분이 9억원을 넘지 않아도 과세되지 않는다.



 분양권 상태의 증여 향후 종부세 과세 대상이 될 것으로 예상되는 고가 아파트의 분양권은 배우자 간 증여를 조금 더 빨리 결정하는 것이 좋다. 분양권 상태로 증여를 하면 등기를 하지 않았기 때문에 증여 공제 한도만 넘지 않는다면 명의 이전에 드는 비용 부담도 없고 나중에 양도세 혜택도 볼 수 있다.



 부동산 재산을 종류별로 분산시켜라 주택과 사업용 토지, 나대지를 합산 과세하지 않는 것에 유의해야 한다. 8억원짜리 집과 30억짜리 사업용 토지를 가진 사람은 세금을 안 내지만, 10억원 하는 집을 가진 사람은 세금을 내도록 되어 있다. 한쪽에 몰려 있던 부동산을 종류별로 분산해야 한다.



 부동산 투자는 상가, 임야 등으로 부동산은 토지와 건물이 별도로 과세된다. 따라서 상가나 사무용 오피스텔이 투자 대상으로 떠오를 전망이다. 건물분에 대해서는 종부세의 적용을 받지 않으며 토지분에 대해서는 개별 공시지가가 결정되어 있어 결과적으로 같은 시세의 주택보다 세금이 적어진다. 주택에 투자할 경우에는 단독주택이 유리하다. 공동주택의 경우는 기준시가 파악이 용이해 중과세가 가능하다.



 나대지를 적극 활용한다 6억원 이상, 40억원 미만의 나대지 소유자라면 나대지 위에 상가나 사무용 건물, 종업원 기숙사 등 사업용 건물을 세워 세금을 피할 수 있다. 사업용 토지는 40억원부터 과세되는 것을 활용하는 방법이다.



Ⅱ 부동산 취득시 절세법

 부동산을 살 때 세금은 취득세(농어촌특별세 포함)와 등록세(교육세 포함)을 내서 과세 표준의 5.6%를 세금으로 낸다. 이 등록세가 내년부터 1% 인하된다. 그러나 실거래가의 30~40% 수준인 과세시가 표준액이 아닌 70~80% 수준인 국세청 기준시가를 바탕으로 과세되므로 큰 이득은 없을 듯하다.



 검인계약서의 과세 표준액을 낮게 지금까지 부동산 취득 시 가장 많이 사용하는 절세 방법은 검인계약서에 거래금액을 실거래가가 아닌 과세시가 표준액을 적어 내는 것이었다. 과세 표준액은 보통 실거래가의 30~40% 정도에 불과하다. 상식으로 기준시가는 국세청에서 알아볼 수 있고 공시지가는 구청 등 지방자치단체 기관에서 확인할 수 있다. 그러나 앞으로는 주택가격 공시제도가 도입되고 중개업법 개정에 따라 중개업자가 직접 계약서를 구청에 제출하도록 하게 해 사실상 거래세 절세는 불가능해진다.



 중도금 선납제 활용 분양 받은 아파트를 살 때 중도금을 선납하면 8%를 할인할 수 있다. 아파트를 분양 받을 때 목돈을 들고 있다면 일부러 중도금 날짜까지 기다릴 필요가 없다. 미리 선납을 하면 세금이 8%나 할인된다. 더불어 분양 아파트를 사는 것에 조금 더 주의를 기울여야 한다. 분양권을 사면 등록세와 취득세를 실거래가로 내야 하지만 등기된 아파트는 기준시가로 세금을 낸다. 특히 부동산 경매를 생각하고 있다면 경매 매물이 감정가의 85%를 넘으면 손해가 난다고 보는 것이 좋다. 세금과 수리 비용까지 계산했을 때 밑지는 장사가 될 수도 있다.



 전원 고급주택, 범위를 넘지 말아라  전원주택 등 직접 집을 지을 때는 고급주택의 범위를 살펴봐야 한다. 일반적인 경우 취득세율은 2.2%(농어촌특별세 포함)이지만 고급주택으로 분류되면 11%의 과세를 한다. 고급주택이란 (1)주택의 연면적(주차장 면적을 제외한다)이 331㎡(약 100평)를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 3500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속 토지 (2)주택의 대지면적이 662㎡(약 200평)를 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 3500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속 토지 (3)주택에 엘리베이터(적재하중 200kg 이하의 소형 엘리베이터 제외)·에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택 제외)과 그 부속 토지 (4)전용면적 245㎡(약 74평)를 초과하는 아파트(복층형의 경우는 274㎡(약 82평)), 빌라 등과 같은 공동주택과 그 부속 토지를 말한다. 대지가 662㎡에서 1㎡만 넘어도 고급주택이다.



종합부동산보유세 특징



1. 주택 9억원 이상, 사업용 토지 40억원 이상, 나대지 6억원 이상일 경우 각각에 대해 종합부동산보유세가 부과된다.

2. 세율

주택 9억~ 20억원까지 1.0%, 20억~100억원 2.0%, 100억원 초과 3억원

나대지  6억~20억원 2.0%, 20억~100억원 3.0%, 100억원 초과 4.0%

사업용 토지 40억~200억원 0.6%, 200억~1000억원 1.0%, 1000억원 초과 1.6%

3. 상가, 임야, 농지, 사무용 오피스텔, 임대주택사업자 소유의 주택 등은 종부세 과세 대상에서 제외한다. 단, 임대주택사업자 소유의 주택은 아직 논의 중이므로 더 지켜보아야 한다.

4. 2005년 7월부터 전국적으로 실거래가를 신고하도록 한다.

5. 과세 표준(기준시가의 50% 적용)이 상향 조정되는 결과를 가져와 거래세가 증가한다. 정부는 거래세 중 등록세를 내년 1월1일부터 1% 인하했지만 이것 역시 추가 인하가 필요하다는 지적이 많아 논의 중이다.



Part 4상속세 및 증여세 절세법



 상속세와 증여세는 세금도 많이 나오지만 그만큼 절세 효과를 가장 확실히 볼 수 있는 것들이기도 하다. 그런데 내년부터는 이 또한 쉽지 않을 듯하다. 부동산 물건의 상속 및 증여에 대해 증여시점 후 3개월, 상속시점 후 6개월 기간 동안 타인에게 양도할 경우 양도소득이 없을 것으로 간주해 양도소득세를 물리지 않던 기존 세법을 개정해 양도소득세를 부과할 방침이다. 세율의 과세 표준 역시 기준시가가 아닌 실거래가로 계산한다. 7월 이후 전국 실거래 신고제가 시행됨에 따라 실거래가로 과세를 하는 것이 기존보다 용이해졌기 때문이다. 만약 해당 부동산의 거래가를 몰라도 주변 사례를 통해 시세를 알면 그것을 평가액으로 할 수 있다. 그래서 부동산 증여를 계획하고 있다면 내년 7월 이전으로 시기를 앞당겨야 절세 효과를 낼 수 있다.



Ⅰ 상속세 절세법

 부동산 상속이 유리한 이유 1995년 상속재산의 분포 현황은 토지 75.9%, 건물 11.3%, 금융자산 9.6%, 기타 자산 3.2%였다. 부동산 상속이 전체의 90%에 가깝다. 금융자산은 전체를 상속재산으로 평가하지만 부동산은 공시지가나 기준시가 등을 기준으로 삼기 때문에 시가와 기준시가의 차이만큼 절세 효과를 본다. 또 2005년 이후부터는 아파트보다는 단독주택이나 상가 등 기준시가 적용이 낮은 물건에 대한 상속을 고려해 보는 것도 좋다. 그러나 부동산이 상속에 유리하지만 전체 자산이 금융과 부동산 어느 한쪽으로 몰리는 것보다는 적절하게 나뉘어 있는 것이 합리적이다.



 보험으로 금융 상속 재원을 마련한다보험을 활용하면 상속세에 탄력적으로 대응할 방법이 여럿 있다. 우선 생명보험을 가입해 두면 부동산으로 재산 상속을 하고 나서 본인 사망 뒤 자녀들이 상속세를 납부하기 위한 금융 자산을 쉽게 마련할 수 있다. 예를 들어 10억원 대의 부동산을 상속 받으면 이에 해당하는 상속세는 3억원 정도가 된다. 현금 3억원을 당장 구하기 어려우면 부동산을 팔거나 국가에 부동산으로 대신 세금을 내야 한다. 이때 피보험자가 사망 뒤 바로 보험금을 탈 수 있는 종신보험에 가입해 놓았다면 상속세 걱정을 던다. 물론 상속세 완전 포괄주의 도입으로 보험금으로 받은 3억원에 대한 상속세는 따로 부과된다. 이때도 종신보험 계약시에 보험금 수익자를 여러 명으로 나눠 지정하거나 각각의 사람들이 받을 비율을 공제 범위를 활용해 달리 배분하면 상속세를 줄일 수 있다.



 연금보험 상속으로 절세를 종신연금보험의 경우 연금 상속시 ‘정기금을 받을 권리의 평가’를 통해 절세하는 방안도 고려해 볼 만하다. 상속으로 활용 가능한 보험은 종신보험이나 정기보험, 일시납 즉시 지급 연금보험 등이 있다. 이 중 정기보험은 10년, 20년 등 정해진 기간 동안만 보장을 해주고 있으므로 상속을 위해선 가능한 기간을 길게 가입하는 것이 좋다. 세테크 목적으로 보험을 활용할 때 보험금을 내는 계약자와 보험금을 타는 수익자가 같아야 한다는 것도 꼭 지켜야 한다. 그렇지 않으면 상속이나 증여에 문제가 생긴다. 보험금은 피보험자의 생사 여부에 따라 생존보험금과 사망보험금으로 구분하는데, 생존보험금은 증여재산 공제 한도인 10년 단위로 책정해 배우자와 자녀에게 일정 금액씩 증여할 수도 있다. 수십억원 대의 재산을 종신연금보험에 일시납하고 피보험자를 자녀 명의로 해두면 실질적인 절세 효과를 크게 누릴 수 있다.



 공제 내역을 잘 알아둔다 상속재산에서 공제되는 내용과 한도는 다양하다. 우선 상속재산에서 공과금, 장례비용, 채무, 종교, 자선, 학술, 기타 공익사업에 출연한 재산, 국가 또는 공공단체에 기부한 재산은 빼고 계산한다. 또 교통항공 사고 사망시 가해자로부터 받은 보상금, 국민연금법·공무원연금법·군인연금법·산업재해보상보험법에 따른 유족 보상금도 상속재산에서 공제된다.

세법상 인정하는 공제도 있다. 우선 기초공제는 일괄적으로 2억원까지 공제된다. 추가로 제조업·도매업·숙박업 등 가업 상속인 경우엔 1억원, 영농 상속인 경우엔 2억원까지의 물적 공제도 이루어진다. 배우자가 있다면 상속 지분을 한도로 최고 30억원까지 추가 공제해 준다.



 빚을 상속한다 상속 개시일 현재 피상속인의 금융기관 등에서 입증할 수 있는 채무는 상속재산에서 차감되기 때문에 세금이 줄어든다. 언제 사망할지는 모르지만 피상속인 명의의 2억원 미만의 채무는 차입자금의 사용처를 밝히지 않아도 과세 대상에서 제외된다. 그러나 반대로 재산보다 채무가 많아 빚만 남는 경우도 있다. 이럴 때는 상속 포기 신청서를 써서 부모의 빚을 자식이 물려받지 않는 방법을 택할 수 있다. 그러나 반드시 돌아가신 지 3개월 내에 가정법원에 상속 포기 신고서를 제출해야 효력이 발생한다.



Ⅱ 증여세 절세법

 상속보다는 증여 자녀에게 물려줄 재산이 많다면 상속보다는 증여에 더 염두를 두어야 한다. 똑같이 30억원의 재산을 가진 두 사람이 한 명은 사전에 배우자에게 3억원을 증여했고 다른 한 명은 그냥 사망을 했다. 이럴 경우 3억원을 증여한 사람의 자녀는 상속세가 1억1000만원이지만 증여를 활용하지 않은 사람의 자녀가 내는 상속세는 2억4000만원이나 된다. 

자산가들은 사후 세무조사의 번거로움을 피하기 위해 상속보다는 증여 쪽을 많이 택하며 올 2004년 동안은 양도소득세 중과세 때문에 특히 부동산의 부담부 증여를 한다고 한다.



 금융보다는 부동산을 증여한다 금융자산보다는 부동산으로 증여해야 손실이 적다. 금융자산은 시가로 과세 표준을 삼는 것이 일반적이지만 부동산은 토지는 공시지가, 건물은 기준시가를 기준으로 세금을 책정하기 때문이다. 기준시가는 실거래가에 비해 보통 30~40%는 저렴하다. 4000만원짜리 정기예금을 자녀에게 증여하며 원금 4000만원에 그 기간의 이자 100만원도 합쳐 증여 재산으로 계산하므로 공제 한도 3000만원을 제외한 1100만원에 대한 증여세를 부담한다. 그러나 4000만원짜리 부동산은 기준시가가 실거래가의 50% 수준인 것을 감안할 때 공제 한도를 넘지 않는다.



 저평가된 부동산 증여가 효과가 크다 부동산 사전 증여를 하려면 저평가된 부동산부터 증여하도록 한다. 현재는 1억원의 가치를 가진 재개발아파트라고 해도 10년 뒤에는 그 가치가 몇 배로 뛰어오를 수 있기 때문에 그만큼의 세금을 덜 내는 효과를 가져온다. 가치 상승에 대한 증여세도 부과되지만 그래도 이쪽이 유리하다. 그리고 이왕 증여할 것이면  너무 늦지 않게 하는 것이 좋다. 본인이 사망한 상속 개시일로부터 상속인 10년, 비상속인 5년 이내에 증여한 재산에 대해서는 증여세를 냈어도 상속세를 또 부과해 증여세에 상속세까지 물 수도 있다.



 부담부 증여는 증여세 절세의 기본 재산과 함께 채무도 떠넘기는 것이 바로 부담부 증여다. 즉 부동산 중 전세나 대출 자금, 임대 보증금을 끼고 있는 것을 증여하면 그만큼의 채무액에 대해서는 증여세가 면제된다. 그러나 원칙적으로는 직계 존비속 간의 부담부 증여는 인정을 받지 못해 사전에 준비를 철저하게 해야 한다. 은행에 주택 담보로 8000만원을 대출 받은 2억원짜리 아파트를 증여한다면 대출 금액을 뺀 나머지 1억2000만원을 증여로 본다. 대신 대출계약서에는 증여 받는 사람의 이름이 올라가 있어야 하고 그 사람이 대출금을 상환하고 있다는 것을 입증할 서류도 꼼꼼히 챙겨 놓아야 한다. 이때 한 가지 문제가 또 있다. 증여 받은 사람이 채무를 갚을 능력이 있는지에 대한 증명이다. 직업도 없는 자녀에게는 부담부 증여가 유명무실하다. 그래서 보통 임대 보증금을 끼고 있는 부동산을 증여해 임대수익을 자녀의 현금 수입 자료로 만들기도 한다.



 땅을 빌려줘라 자신이 소유하고 있는 땅에 아들 명의로 건물을 지어 주면 증여세 부담은 만만치 않다. 세법대로라면 건물 소유를 위해 친족의 토지를 무상으로 사용하면 건물 소유자가 토지 소유자로부터 토지를 증여 받은 것으로 보기 때문이다. 또 아버지와 함께 거주하기 위해 아들 명의로 주택을 건축해 사용하면 증여로 간주하지 않지만 임대 소득을 얻을 수 있는 건물이라면 증여세를 내야 한다.

 그러나 토지 소유자인 아버지가 토지의 임대 사업자로 관할 세무서에 등록해 아들에게 토지 임대료를 받고 땅을 빌려주고 이 임대료에 대해 종합소득세를 신고하면 증여세를 부과하지 않아도 된다. 물론 아들은 건물을 세울 만한 능력이 있다는 자금 출처를 증명할 수 있어야 한다.



 공제 내역을 잘 살핀다 가장 손쉬운 방법이다. 배우자에게는 10년간 3억원까지, 성년의 자녀는 3000만원, 미성년의 자녀는 1500만원까지 세금을 물지 않고 증여를 할 수 있다. 결코 큰 액수는 아니지만 이를 이용해 자녀에게 종자돈을 마련해 주는 의미에서는 다르다. 3000만원을 3억원으로 불릴 수 있는 투자 노하우 증여에 대해서는 증여세를 물지 않으니 말이다. 이와는 별도로 장애인 자녀에게는 5억원까지 증여세 부담 없이 증여를 할 수 있다.

공제 항목도 잘 살펴봐야 한다. 상속세 및 증여세법 제46조와 동 시행령 35조는 “기념품·축하금·부의금 등 통상 필요하다고 인정되는 금품과 혼수용품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품 등을 비과세 증여 대상으로 규정”하고 있다. 일반적으로 혼수자금이나 축의금, 부의금 등은 사회 통념상 인정되는 한도 내에서는 세금을 내지 않아도 되고 결혼과 직접 관련 있는 비용 또한 비과세 대상이다. 이 밖에도 가족 부양을 위한 생활비나 교육비, 치료비도 비과세 대상에 속한다.



 자금 출처 조사 받지 않는 한도가 있다 개개인의 재산이 늘어날 때마다 국세청에서 조사를 나올 수는 없다. 그래서 일정한 기준을 정해 놓고 그 안에서는 자금 출처 조사를 면제하도록 하고 있다. 일반적으로 세대주이면서 주택을 취득하는 경우 나이가 30세를 넘었다면 2억원 이하의 주택을 취득했을 때 자금 출처 조사를 받지 않는다. 나이가 40세를 넘었다면 4억원까지 조사가 면제된다. 세대주가 아닌 경우에는 기준이 그 절반으로 줄어들어 각각 1억원과 2억원까지 조사를 받지 않는다. 주택 이외의 재산일 경우에는 세대주인 것에 관계없이 30세 이상은 5000만원, 40세 이상은 1억원까지 자금 출처 조사를 받지 않는다.



 증여의 흔적을 남기지 않는 것들 거래의 흐름을 추적할 수 없는 재산들도 종종 있다. 무기명채권은 그 중 대표적인 예다. 그 밖에도 보석이나 골동품 등은 재산으로서의 가치는 높지만 아직까진 자진해서 증여세를 신고해야 할 항목도 아니다. 종교, 학술 법인 등에 증여하는 것은 원칙적으로 증여세를 물지 않는다. 게다가 내년부터는 상속·증여세가 면제되는 공익 법인에 중소기업진흥공단이 추가돼 중소기업청장이 위탁한 공단 사업에 개인이나 기업이 출연해도 증여세가 면제된다.





Part 5 양도소득세 절세법



 양도소득세는 분양권 등을 포함한 부동산이나 부동산 권리, 회원권, 대기업 주주들의 주식 거래 등 사고파는 시기에 따라 생긴 시세 차익에 붙는 세금을 말한다. 양도소득세를 계산해 보면 그 규모가 눈에 들어온다. 우선 샀을 때의 가격과 팔 때의 가격 차액을 계산해 이 중 기본 공제 등을 제하면 과세 표준이 나온다. 과세 표준을 1억원이라고만 잡아도 양도소득세는 2435만원이나 된다. 만약 투기지역에 속하거나 보유 기간 1년 미만 등 감면 요건을 갖추지 못하면 사정은 또 달라진다.



양도 차익이 없음을 증명한다

 사고파는 과정에서 남는 것이 없다면 양도소득세는 내지 않아도 된다. 물론 이를 입증할 만한 자료가 충분해야 한다. 거래 확인서나 주택 처분 대금과 매입 대금이 입출금된 금융기관 거래 확인서, 그리고 거래 당사자가 거래 사실 확인서에 인감도장을 찍은 인감증명도 필요하다. 또 양도소득세는 1년 동안 발생한 양도소득을 합산해 세금을 계산한다. 양도소득을 본 것과 그 해에 회원권이나 분양권 등 양도해서 손해난 물건을 함께 처분하면 그만큼 누진세율의 적용을 피할 수 있다.



건물의 용도지수를 조정하라

 양도소득세를 결정짓는 기준시가는 건물 신축 가격 기준액, 구조지수, 위치지수, 잔가율, 연면적, 용도지수를 모두 곱하여 정해진다. 양도소득세가 줄어들려면 이 중 한 가지라도 수치를 낮춰야 한다는 계산이 나온다. 그러나 이 중 용도지수를 제외한 나머지는 세금을 내는 사람이 마음대로 조정할 수 있는 것이 아니지만 용도지수는 건축물관리대장, 또는 등기부등본 등에 기재된 용도에 따라 달라진다. 등본에는 주택으로 기재되어 있어도 주택을 개조해 식당으로 이용했거나 건물 한쪽에 점포를 가지고 있다면 실제 사용 여부에 따라 용도지수는 변경될 수 있다. 건축물대장에는 단독주택의 용도지수가 100으로 가장 높다.



6월과 12월 주목하라

 6월과 12월은 매매에서 중요한 시기다. 건설교통부는 매년 6월 말에 연초 발표한 공시지가를 근거로 하여 그동안 지방자치단체가 조사한 땅값을 공시한다. 개별공시지가가 오르면 당연히 세금도 그 차액만큼 더 많이 내야 한다. 6월 전에 팔았다면 그만큼 세액에서 이득을 볼 수 있는 것. 또 매년 12월은 정기국회가 열리는 시기다. 양도소득세에 관한 각종 개정세법이 확정되는 때라 세법의 개정 내용이 양도자 입장에서 불리한지의 여부를 판단해 매매 시기를 12월 이전으로 할지 이후로 할지를 결정하는 것이 바람직하다.



주택 수리 비용 등 영수증 챙겨라

 기존 아파트를 산 뒤 보수 공사 등 수리를 해서 생기는 지출은 양도소득에서 빠지는 부분이다. 즉 1억원짜리 아파트를 사서 1억5000만원에 팔았는데 주택 취득 당시 2000만원을 들여 수리를 했다면 양도소득을 5000만원이 아니라 3000만원으로 인정해 주는 것이다. 그러나 반드시 수리하는 데 든 비용을 증명할 수 있는 영수증이나 세금계산서 등의 자료가 있어야 한다. 5년 전 주택을 매입할 때 작성한 가계부를 증거 자료로 제출해 환급을 받는 일도 있었다.

이선정

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