“목 좋은 점포 하나 분양 받아 다달이 임대료를 챙길 수 있으면….” 대부분의 봉급 생활자가 꿈꾸는 재산 증식의 대표적인 유형 중 하나가 이러한 상가 투자다. 상가 투자의 기본 개념과 2005년 상가 투자에 대해 알아본다.
상가투자 



 파트 단지 내 슈퍼마켓(단지 내 상가), 버스 정류장 앞의 의류점(근린상가), 밀레오레(전문 쇼핑몰) 등으로 구별되는 상가는 매달 임대 수입을 얻을 수 있다는 점에서 투자 매력이 있다. 그러나 상가는 올해 부동산 상품들 중 가장 전망이 밝지 않을 것으로 꼽히고 있다. 이미 금융권에서조차 PF(프로젝트 파이낸싱)를 검토하지 않을 정도로 천덕꾸러기로 전락하고 있는 형편이다. 주택공사가 분양한 아파트 단지 내 상가나 민자 역사를 제외하면 거의 분양이 되지 않고 있기 때문이다. 이는 경기 영향이 크겠지만 그동안 공급이 무차별적으로 이뤄졌다는 점도 무시할 수 없다. 특히 과다 공급된 지역은 경기가 회복된다고 하더라도 미분양과 공실이 쉽게 해소되기 어려울 전망이다.



임대 수익 노리려면 수익률을 보수적으로 잡아라.



 
상가는 대표적인 수익형 부동산으로 투자자 대부분이 철저한 수익률 개념으로 접근한다. 물론 초보자일수록 이런 성향이 짙다. 상가 분양업자들 중에는 “은행원이 제일 싫다”는 말을 자주 하는 이들이 많은데 주변 임대 시세에 비추어 얼마를 투자하면 얼마가 나온다는 것이 계산기처럼 정확히 나와 주길 바라기 때문이다. 하지만 바꿔 말하면 그만큼 꼼꼼하지 않으면 황당한 상상에 빠져 상가를 구입하는 수도 있다는 얘기다. 부동산 투자의 매력은 시세 차익과 임대 수입이다. 시세 차익은 분양이나 매매를 통하거나, 임대 경우라도 권리금을 매개로 차익을 누릴 수 있다. 그러나 상가 투자의 고수가 아니라면 시세 차익을 얻기는 힘들다. 이는 저렴한 가격으로 물건을 확보할 수 있는 정보나 상가의 부가가치를 높일 수 있는 방법, 발전 가능성을 예측할 수 있는 능력 등을 종합적으로 갖춰야 하기 때문이다. 따라서 일반인들은 안정적인 임대 수입에만 초점을 맞추는 것이 투자의 위험을 최소화할 수 있는 방법이다. 수익형 부동산에서 임대 수익률은 ‘기본 몇 % 정도가 적절한 수준’이라며 접근한다. 그런데 빌딩 투자처럼 수익률이란 게 얼마든지 부풀려질 수 있다. 따라서 외형상 나타난 수익률에 현혹돼서는 안 된다. 특히 분양 상가처럼 미처 임대가 이뤄지지 않은 상태에서는 수익률을 보다 보수적으로 낮춰 잡을 필요가 있다. 부동산으로 연 5%의 수익률이 확실하다면 군침이 도는 물건임에 틀림없다. 이는 기회비용이랄 수 있는 정기 예금 이자율을 상회하는 수준이며, 부동산 가격이 오르는 만큼 투자 수익률은 더 높아지기 때문이다. 오히려 두 자릿수의 수익률을 제시한다면 의심해야 하는 게 정상이다. 그런데 역설적으로 상가 투자의 고수들은 수익률에는 큰 관심을 두지 않는 경우가 있다. 계속 보유할 생각으로 투자를 하기보다 전매 차익을 목적으로 하는 수가 많기 때문이다. 상가 매매 차익을 노리는 상가 투자 고수들의 전략은 다음과 같다. 상가의 실소유자란 누구일까? 필요에 의해 직접 사용하거나 임대 수입을 목적으로 구입한다면 실소유자라 할 수 있을 것이다. 하지만 이런 실수요자에 의해 상가 분양이 맞춰질 수는 없다는 것이 현실이다. 가수요 내지 투기적 수요가 뒷받침돼야 한다는 것을 잘 알고 있기 때문에 분양 전략을 수립할 때에도 어느 정도 투기 수요가 들어올 수 있게끔 뒷문을 열어 놓을 필요가 있기도 하다.



 분양가보다 싼 물건은 일단 의심하고 볼 일.



 상가 분양이 100% 된다면 시쳇말로 대박이다. 아파트 분양도 계획상으로는 100%를 잡기 어려운데 하물며 수요층이 엷은 상가의 경우 말할 필요도 없다. 절반만 분양되더라도 손익분기는 맞출 수 있다고 예상해야 사업이 시작될 수 있는 것이 현실이다. 내가 상가를 분양한다고 가정해 보자. 일단 1층 상가는 무조건 분양된다고 생각할 수 있다. 2층은 되겠지, 3층은 어떨까 그 이상 층은? 이렇게 생각을 하다 보면 일정 부분은 책정한 분양가로 받으면 좋겠지만 원가로 넘기더라도 상관없겠다는 결론에 이르게 된다. 그리고 상가 분양은 대부분 영세하다고 할 수 있어 (그래서 사고도 많이 생기지만) 사업 초기에 자금 압박을 받을 수 있다. 일반 분양을 시작하기 이전에 떨이로라도 넘길 수만 있다면 자금도 확보할 수 있고 미분양 위험도 줄일 수 있는 유혹에 빠질 수도 있을 것이다. 또 분양 시 분양 대행사에 몇 억 원의 보증금을 요구하는데 이 보증금을 먼저 개별 전주(錢主)들로부터 추렴하는 대가로 물량을 내보내는 수도 있다. 1억 원이 분양가인데 5000만 원으로 물건을 확보할 수 있다면 7000만~8000만 원에 팔 수 있지 않을까? 단, 위험은 매우 크다는 점을 감안해야 하고 이런 물량은 공개적으로 나오는 것이 아니기 때문에 접근하기가 쉽지 않다. 흔히 ‘회사 보유분 특별 매각’이란 광고 문구를 접하는 수가 있는데, 이는 미분양 물량을 털어내는 방식의 하나로 앞서 언급한 것과는 차이가 있다. 상가의 종류에 따라 아파트 단지 내 상가는 배후 가구 수와 평형, 가구당 점포 면적을, 근린상가는 역세권과 퇴근길 상권을, 전문 쇼핑몰은 아이템 등을 선별 기준으로 들고 있다. 좋은 얘기지만 현실은 ‘과연 이런 기준에 부합되는 상가가 얼마나 될까’ 하는 의구심을 떨칠 수 없다. 세상에 공짜는 없다. 이런 기준을 충족시키는 상가는 가격이 높고 경쟁도 치열하다. 예전에 주택공사에서 상가 분양 전략에 관해 강의할 기회가 있었는데 “주공 상가에 무슨 전략이 필요하냐?”는 주위의 반응을 접하고 웃은 적이 있다. 주공은 부도가 나지도 않을 것이고 대부분 대단지에 소형 평형 위주로 구성돼 있으며 가구당 점포 면적도 작아 시쳇말로 ‘안정적인 임대 수익이 보장’되는 상품이다. 다만, 낙찰 예정가에 비해 몇 %로 낙찰 받을 수 있는지가 문제일 뿐이다. 단지 내 상가는 안정성이란 장점을 보유한 반면 투자 수익률이란 잣대로는 설명하기 힘들며 발전 가능성과는 거리가 있는 상품이다. 약국, 슈퍼, 부동산 중개업소, 분식집, 세탁소 등이 대표적인 업종인데 임대료 인상에는 한계가 있음을 쉽게 알 수 있다. 낙찰 예정가의 150%를 넘지 말라는 조언을 하는 이유도 초기 투자 금액이 너무 많으면 임대 수익률을 제대로 확보할 수 없기 때문이다. 그런데 단지 내 상가의 인기가 높아지자 건설사들도 낙찰 예정가를 높이고 후 분양에서 선 분양으로 전환하는 등 실제 분양가격이 높아진 반면 아파트는 미분양 물량이 늘어나고 있다. 흔히 ‘낙찰 예정가의 150%’라는 기준이 제시되고 있지만 시장 여건상 이보다 훨씬 보수적으로 접근할 필요가 있다. 상가 분양 방식은 소유권 이전의 유무에 따라 등기 분양과 임대 분양으로 나뉜다. 한때는 임대냐 등기냐를 살펴보라고 조언하기도 했지만 우리나라 사람들의 강한 소유욕 때문에 소유권이 이전되는 등기 분양 방식이 보편화돼 있다. 임차권은 자유로운 양도와 전대가 인정되지 않는다는 제한이 따른다는 점도 임대 분양이 잘 나타나지 않는 이유이기도 하다.



 상가 투자도 양극화, ‘늪’을 조심해야



 하지만 상가에서 가장 중요한 점은 ‘활성화’라는 문제다. 경매로 나온 상가는 낙찰률도 높지 않고 감정가격 대비 낙찰가격인 낙찰가율도 낮다. 근본적으로 상가의 수요가 적은 이유이겠지만 경매에 부쳐진다면 그곳에서 장사하는 사람이 제대로 영업을 하고 있겠는가? 소위 ‘죽은 상가’이기 때문에 싼 가격에도 불구하고 쉽게 경락이 되지 않는 것이다. 객관적으로 실패 원인을 설명하기 곤란할 정도로 옆집은 장사가 잘 되는데 유독 안 되는 가게도 있다. 그래서 장사꾼들이 가장 싫어하는 것이 ‘죽은 곳’이고, ‘내가 한번 살려 보겠다’고 덤벼드는 사람은 예외적인 경우다. 분양만 해 놓은 다음 활성화에 대해서는 나 몰라라 하는 식의 상가들이 너무나 많다. 준공 이후에도 상가 활성화비란 명목으로 금액을 걷어가 ‘금액이 많네, 어쩌네’ 하는 다툼도 벌어지지만 이런 것은 양호한 편이다. 임차인을 구하지 못해 귀신이 나올 것 같은 상가는 다른 임차인을 구하기가 점점 어려워지는 빈곤의 악순환에 빠지게 된다. 등기 분양과 임대 분양의 구분은 명확하지만 크게 도움이 되지는 못하는 구분 방식이다. 오히려 실무상으로는 구좌(계좌) 분양에 대한 이해가 필요하다. 구좌 분양은 법률적 의미가 있는 것이 아니라 개념을 정립하기는 힘들다. ‘구좌’라는 단어의 일반적 의미로 이해할 수밖에 없는데 콘도의 전문 쇼핑몰을 떠올리면 이해에 도움이 될 것이다. 예를 들어 옷가게를 하기 위해 10평이 필요하다고 하자. 그런데 분양가격이 10억 원이라면 한 번에 이 정도 금액을 투자할 수 있는 투자자를 만나기 쉽지 않을 것이다. 만일 2평씩만 나누어 2억 원으로 낮출 수만 있다면 분양하기가 훨씬 용이해질 것이다. 이런 배경으로 구좌 분양이 나타나게 됐지만 세입자의 입장에서 보면 마치 여러 구분 소유자가 있는 것처럼 몇 명의 주인과 계약을 맺어야 하기 때문에 대단히 불편한 일이다. 구좌 분양 형식이라면 온전한 한 개의 점포를 위해 필요한 구좌 수가 얼마인지를 확인하고 전체를 받는 것이 좋다. 한 개 구좌로서는 주인 대접(?)을 제대로 받기도 힘들고 세입자를 구하기도 어렵다. 구좌 분양 방식이 많이 사용되고는 있지만 여기에는 보이지 않는 함정이 도사리고 있다. 2005년 현재, 상가 시장은 양극화 현상을 보이고 있다. 경기 불황으로 권리금과 임대료가 하락세를 보인다는 것은 보편적인 모습이다. 그러나 ‘손톱깎기만 팔아도 밥은 먹고 산다’는 표현을 쓸 수 있을 정도의 위치에 있는 상가에는 전혀 해당되지 않는 말이다. 지난 호(2005년 2월호 182쪽)에도 언급했듯이 권리금이 붙어 있는 상가의 임대료는 하락할 수 없다. 권리금을 포기하고 나갈 임차인은 없기 때문이다. 권리금 없는 상가가 어딨냐고 반문할 수 있겠지만 매수세가 뒷받침되지 않는 호가는 호가에 불과할 따름이고 적자에 허덕이는 점포에 권리금을 주고 들어올 세입자는 없다. 권리금과 임대료의 하락세란 표현은 명목상의 권리금만 있는 상가에 해당된다고 이해하는 것이 좋겠다. 상가 투자 시 권리금이 있는 상가가 좋다는 것은 이런 의미에서다. 여기에 ‘임대 수입뿐만 아니라 부수적으로 권리금도 챙길 수 있어’란 표현을 쓰는 경우도 있는데 이는 사기꾼 같은 표현이다. 권리금은 내 것이 아니라 임차인 몫이란 점을 분명히 할 필요가 있다. 임차인 간에 수수되는 것을 묵인함으로써 권리금이 형성되는 것이지만 이는 어디까지나 세입자 노력의 대가이며 이를 강제로 뺏으려 한다면 응분의 대가를 치를 각오가 필요하다.