최동일 대우건설 베트남사업개발팀 차장. 사진 조선일보 DB
최동일 대우건설 베트남사업개발팀 차장. 사진 조선일보 DB

“베트남 토지주·농부들도 다 똑같은 사람이라 어떻게든 수용을 피하거나 늦추고 싶어 해요. 특히 베트남은 한국보다 기후가 온난하기 때문에 기본이 이모작입니다. 그래서 토지 보상하러 현장에 나가면 농부들이 ‘이번 작물 수확만 끝나고 수용해달라’고 간청을 해요. 알겠다고 하고 수확이 끝난 후 현장에 가보면 또 다른 작물들이 끝도 없이 심겨 있습니다. 그러면 이번엔 우리가 농부를 붙들고 간청해야 하죠.”

최동일 대우건설 신사업본부 베트남사업 개발팀 차장은 8월 10일 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 그는 18년 업력의 절반 가까이를 베트남 개발 관련으로 채운 베테랑 해외 디벨로퍼다. 자부심이 묻어나올 법도 하건만 베테랑이란 말에 “법제와 문화가 다르고 상황이 시시각각 변하는 해외 개발 시장에서 진짜 베테랑은 현지에서 몇십 년을 보내면서 현지인보다 현지를 더 잘 아는 분들”이라며 손사래를 쳤다.

그러나 베트남 하노이에서 진행 중인 스타레이크 시티 사업의 의미를 설명할 때는 마치 자식 자랑하듯 눈을 반짝였다. 스타레이크 시티가 그에게 자식과도 같은 이유는 오랜 기간 그가 인생을 바쳤기 때문이다. 최동일 차장은 “10여 년 가까운 시간에 걸쳐 하나둘씩 바뀌어 가는 땅을 보고 있노라면, 무궁한 가능성을 가진 토지에 개발이라는 숨결을 불어 넣고 있다는 생각에 감회가 남다르다”고 했다. ‘K디벨로퍼’ 선봉장인 최동일 차장에게 음악과 영화를 넘어선 해외 개발에서의 ‘또 다른 한류(韓流)’의 가능성을 물었다. 다음은 일문일답.


드론으로 촬영한 베트남 스타레이크 시티 전경. 사진 대우건설
드론으로 촬영한 베트남 스타레이크 시티 전경. 사진 대우건설

‘디벨로퍼’의 역할은 무엇인가
“지난 8년간 베트남에서 개발 사업을 하면서 느낀 디벨로퍼의 역할은 무엇보다 ‘토지의 이용 가치 극대화’다. 하노이 스타레이크 시티 사업이 본격화된 이후 바나나와 코코넛 나무가 자라던 땅이 하노이의 최고급 빌라 단지로, 최고급 호텔·레지던스로, 글로벌 기업들의 오피스 건물로 변모하고 있다.”

‘스타레이크 시티’는 어떤 곳인가
“스타레이크 시티는 베트남 북부의 중심인 하노이 북서쪽에 서울 여의도 면적의 약 3분의 2에 해당하는 186ha(헥타르, 1ha=1만 ㎡) 규모의 복합 신도시를 조성하는 사업이다. 대우건설이 지난 1996년 하노이 도시계획 단계부터 참여해 △기획 △토지 보상 △인허가 △자금 조달 △시공 △분양 △도시의 관리·운영까지 주도하는 한국형 신도시 개발 수출 사업이다. 분당·일산 등 한국 1기 신도시 개발 사업을 모델로 했지만, 주거가 주축인 한국 신도시와 다르게 주거·상업·업무·행정 등 자족 기능을 충실히 갖춘 베트남식 변형이라고 봐야 한다.”

해외에서 ‘개발’을 진행하는 데 중요한 것은
“각 분야 간의 긴밀한 정보 교류를 통한 유기적인 협조다. 해외 시장 변화에 발 빠르게 대응해 개발 계획을 수립·변경하고, 현지 당국과 유기적인 관계 유지를 통해 사업을 계획대로 추진할 수 있는 법적·제도적 여건을 조성해야 한다. 한편으로는 필요한 시점에 필요한 자금이 필요한 곳에 있을 수 있도록 금융기관들과도 밀접하게 협업해야 한다. 이처럼 모든 업무가 단일한 유기체처럼 진행될 수 있으려면 오케스트라의 지휘자 역할을 잘 수행하는 것이 필요하다.”

문화적 차이는 없었나
“역시 언어·문화·제도·법령이 한국과 다를 수밖에 없기에 어려운 점도 없지 않은 게 사실이다. 그래서 현지 법인의 임원은 물론 관련 업무를 수행하던 공무원 출신을 비롯해 현지 개발 업체의 임직원, 설계 전문인력 등 현지 인력을 적극적으로 채용했다. 예를 들어 현지 직원들이 식사 자리에서 담배를 피우거나, 상급자의 어깨를 치며 일대일로 술을 먹자고 청하는 일도 있었다. 베트남에서는 친분이나 배려의 표시이지만, 한국에서는 용납지 못할 하극상이기에 처음에는 당황하기도 했다. 하지만 1년 정도 지나고부터는 눈빛만 봐도 무슨 뜻인 줄 알게 됐다. 힘들게 영어로 말하느니 그냥 눈빛으로 대화를 하곤 했다.”

현지인들과는 어떻게 가까워졌나
“현지 공직 사회에 많은 신뢰가 축적되면서 외국인 사업자임에도 사업 진행이 점차 수월해지고 있다. 베트남 당국으로부터 우수 납세기업상을 받는 등 시간이나 비용이 더 소요되더라도 현지 규정을 준수하며 사업을 진행하자는 원칙을 일관되게 지킨 것이 도움이 됐다. 처음에는 외국인이라고 만나기도 꺼리던 지역 행정구역장과 이제는 밥자리·술자리도 함께한다. 결국 같은 유교 문화권이라 술자리를 한 번 하니까 비로소 마음을 열기 시작하더라. 커뮤니케이션이 이뤄지기 시작하자 인허가는 물론 민원도 적극적으로 해결해줬다.”

어려움은 없었나
“국가 지원이 없는 민간 사업의 경우 토지 보상에 더 큰 노력이 요구되는데, 철저하게 협의를 통해 주민들을 설득하다 보니 사업이 다소 늦어지기도 했다. 그런데 그사이 베트남의 땅값이 전반적으로 엄청나게 올랐다. 사업 규모가 워낙 커 분양도 장기간 순차적으로 이뤄지다 보니, 사업 지연에 따른 손해보다도 분양가의 상승 폭이 더 커 오히려 전화위복이 되기도 했다.”

팬데믹 이후는 어땠나
“신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 고충이 역시나 제일 크다. 베트남 당국이 강력한 방역 조치를 취하면서 입국이 전면 중단되거나 항공기 운항 편수가 급감했다. 특히 지난해 초 한국의 1차 팬데믹(pan­­demic·감염병 대유행) 당시엔 ‘한국인은 위험하다’라는 인식이 퍼지면서 더 많은 유무형의 제약을 받아야 했다. 이에 국내 투자자들의 실사 등도 대거 연기되면서 개발 사업도 교착상태에 빠졌었다. 또 5년마다 한 번씩 열리는 베트남 총선도 겹쳐 관공서들의 인허가 일정 역시 다소 지연됐다. 개인적으로도 힘들었다. 지난해 3월에는 하노이에 4주 이상 전면 폐쇄 수준의 사회적 거리 두기가 시행돼 한동안 배달음식으로 지내야 했다. 베트남 당국의 해외 입국 금지 조치로 다시 베트남으로 돌아오지 못할까 봐 원래 4개월에 2주씩 주어지던 귀국 휴가도 1년 이상 포기해야 했다. 현지 직원들은 지금도 한국에 가기 힘든 상황이다.”

기억에 남는 순간이 있다면
“모든 개발 사업에 있어 가장 기본은 역시 토지 확보다. 토지 확보 없이는 이후 단계를 진행할 수 없다. 알박기하고 있던 토지주 보상을 마치고 부지 진입도로를 확보한 순간, 한 필지 때문에 분양이 지연될 뻔한 토지의 주인에게 가까스로 서명을 받아 사업 일정을 맞춘 그때가 가장 기억에 남는다.”

제2·제3의 스타레이크 시티가 될 해외 개발 사업이 있다면
“미얀마·라오스·캄보디아 등 발전 가능성이 큰 베트남 인접 개발도상국들을 고려해 봄 직하다. 이들은 최소한의 경제 기반을 갖추고 한국과도 문화적 동질성이 어느 정도 있는 나라들이다. 실제로 의류·섬유 산업은 이미 베트남을 빠져나가 인접국으로 분산되고 있다. 스타레이크 시티가 성공적으로 마무리되면 이를 동남아 개발의 전초기지로 삼아 적극적으로 진출할 필요가 있다.”

앞으로 해외 개발은 어떻게 발전할까
“예측하기 어렵지만, 정보통신(IT) 기술의 발달로 공간의 개념이 바뀌고 있다는 게 느껴진다. 지금까지는 물리적 의미의 공간에 한정됐다면, 이제는 문화적·정서적 의미의 공간이 더 중요해질 수 있다. 해외 개발 사업도 그 변화에 발맞출 것이다. IT를 통해 국적을 넘나드는 공간을 창출하고 문화적·정서적 효율성까지 극대화하는 개발이 미래의 개발이 되지 않을까 싶다.”

유병훈 조선비즈 기자

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