고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 전 신한은행 부동산투자자문센터장, 전 PWM프리빌리지서울센터장
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
전 신한은행 부동산투자자문센터장, 전 PWM프리빌리지서울센터장

생애 최초 내 집 마련에 나서는 실수요자 중 종잣돈이 부족해 경매에 관심을 두는 사람이 늘고 있다. 하지만, 초보자인 만큼 경매를 어떻게 시작해야 할지 모르는 경우가 많다. 제대로 준비하지 않고 경매에 나서면 당황하게 되고 판단의 오류를 범할 수 있다. 그러면 분명 손해를 볼 수 있다. 열정만 가지고 경매에 나서면 내 집 마련은 더 멀어지게 된다. 초보자가 매각기일에 입찰에 참여하기 위해서는 서두르지 말고 철저한 준비가 선행돼야 한다. 그 준비 과정을 보자. ①매각물건 고르기 ②권리분석하기 ③미래가치 판단하기 ④현장 탐방 나가기 ⑤자금계획 세우기 등의 순서로 준비하면 된다. 이러한 준비 없이 경매에 참여하는 것은 실패로 가는 지름길이다.


매각물건 고르기

매각물건을 고르는 것은 법원에 직접 가지 않고도 대법원 홈페이지(법원경매정보)에서 누구나 무료로 확인할 수 있다. 인터넷 유료 사이트를 이용해도 된다. 참고로 무료로 제공되고 있는 경매 플랫폼 ‘신한옥션SA’에서도 매각물건을 확인할 수 있다. 여기서는 공시되는 권리의 분석뿐만 아니라 조건 검색을 통해서도 매각물건을 찾을 수 있다. 예를 들어 아파트인 경우, 매수 지역, 매수 금액, 면적, 유찰순으로 물건을 검색할 수 있다. 또 아파트가 소재한 지역의 거래 동향, 매각 사례 분석, 단지 분석, 국토부 실거래가 등의 정보도 볼 수 있다. 게다가 등기부등본, 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 건축물 관리대장 등의 공적 장부도 열람할 수 있다. 다만, 공시되지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등)도 표시는 되지만, 그 권리의 성립 여부는 현장 탐방을 통해 확인해야 한다. 매각물건 정보를 찾았다면 내 몸에 맞는 물건을 골라야 한다. 내 집 마련에 나선 초보자는 상가나 토지는 기웃거리지 말고, 아파트에만 관심을 기울이는 것이 좋다.


권리분석하기

법원은 매각물건에 대한 정보를 통상적으로 매각기일 2주 전까지 대법원 홈페이지에 공고한다. 이를 통해 최저 매각 가격과 매각 결정 기일의 일시 및 장소 등 기본적인 사항과 부동산의 표시 및 부동산의 점유자, 임대보증금 등의 내용도 확인할 수 있다(민사집행법 제106조 참조). 법원은 매각기일 1주일 전에 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 비치해 두고 경매에 참여하는 사람은 누구든지 열람할 수 있도록 하고 있다. 참고로 매각물건명세서에는 부동산의 표시, 점유자와 그 권원, 점유 기간, 차임, 보증금, 점유자의 진술, 공시되는 권리, 가처분 등 매각으로 소멸하지 않는 권리 등의 내용이 표시된다. 현황조사보고서에는 부동산의 위치와 현상, 내부 구조, 사용 용도, 점유자와 그 권리관계, 임차인의 주민등록 전입신고 및 확정일자 여부가 표시된 임대차 내용 등이 표시된다. 감정평가서에는 최저 매각 금액의 산출 근거 내용이 나온다. 이렇게 법원에서 공시하는 자료를 토대로 권리분석과 미래가치를 확인하면 된다. 매수인 입장에서는 중요한 자료이자 정보인 셈이다.


미래가치 판단하기

매각물건은 사법상의 권리관계뿐만 아니라 공법상의 미래가치도 꼼꼼하게 분석해야 한다. 유찰 횟수가 많을수록 매수인이 인수하는 권리가 있을 수 있어 권리분석을 신중하게 해야 한다. 기준권리인 근저당권(저당권), 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기는 무조건 경매로 소멸한다. 여기에 기준권리보다 뒤에 나오는 권리는 원칙적으로 소멸한다. 그런데 기준권리보다 앞에 나오는 권리는 원칙적으로 매수인이 인수해야 한다는 사실을 기억하자.

공법분석을 통해 미래가치(자본수익+임대수익)가 얼마나 되는지도 따져봐야 한다. 아무리 싸게 매각물건을 매수한 때도 미래가치가 없다면, 경매는 실패한 것이다. 즉, 낙찰받은 매수 가격에서 가격이 더 오르지 않는다면 어렵게 경매로 매수할 필요가 없다. 자본수익이 생겨야 한다는 뜻이다. 예를 들어 용도지구, 용도구역으로 규제되는 사항이 없어야 한다. 용도지역은 전용주거지역(1, 2종), 일반주거지역(1, 2, 3종)보다 준주거지역일수록 좋다는 얘기다.


제대로 준비하지 않고 경매에 나서면 당황하게 되고 판단의 오류를 범할 수 있다.
제대로 준비하지 않고 경매에 나서면 당황하게 되고 판단의 오류를 범할 수 있다.

현장 탐방은 필수

입찰에 참여하기 전 현장 탐방은 필수다. 현장에 가보지 않고 매수에 나선다면 손해를 볼 가능성이 크다. 현장 탐방을 통해서 땅 모양, 도로 및 경계, 경사도, 주변 환경 등을 살펴봐야 한다. 게다가 등기부에 공시되지 않는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등의 성립 여부도 따져봐야 한다. 권리분석 및 미래가치에 대해 오판하지 않기 위해 현장 탐방은 선택이 아닌 필수인 것이다.


자금계획 세우기

매각물건을 고르고, 권리분석과 공법분석을 통해 미래가치를 확인하고 현장 탐방까지 끝냈으면, 마지막으로 자금계획을 세워야 한다. 경매는 입찰보증금만 준비해서 참여하는 것은 아니다. 반드시 잔금까지 자금계획을 짜야 한다. 특히 자기 자금이 부족한 경우에는 주거래은행을 통해 사전에 경매대출 한도를 확인해 둬야 한다. 자금계획을 세우지 못한 채 낙찰을 받게 되면, 급한 마음에 허둥대다가 돈을 구하지 못하면 대금납부를 포기할 수밖에 없다. 그러면 입찰보증금은 몰수당하게 된다. 자금계획에 실패하면, 결국 경매도 실패할 수밖에 없다.

이렇게 모든 사항을 준비한 경우에는 매각기일에 법원에 나가 입찰에 참여해도 좋다. 그런데 초보자는 철저하게 모든 과정을 꼼꼼하게 준비해 놓고도 경매가 두려울 수 있다. 싸게 사는 것은 좋지만, 경매 절차가 복잡하다는 선입견 때문이다. 경매 절차를 요약해 보면 ①경매신청 ②경매개시결정 ③배당요구종기 및 공고 ④현황조사 ⑤매각기일 ⑥매각허가결정 ⑦대금납부기한 ⑧배당기일순으로 진행된다. 이 중에 매수인이 중요하게 관심을 가져야 하는 경매 절차는 ③, ⑤, ⑥, ⑦번 정도다. 매수인은 실질적으로 ⑤매각기일부터 경매에 참여하게 된다. 그런데 ③번은 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하지 않은 임차인이 있는 경우에는 권리분석에 주의해야 한다. 만약, 대항력 갖춘 임차인에 대해 오판하면 보증금을 인수할 수도 있기 때문이다. ⑥매각허가결정을 거쳐 ⑦대금납부기한까지 잔금을 완납하면 소유권을 이전받을 수 있다. 물론 그 이전과 이후의 경매 절차도 있지만, 여기에서 언급되지 않은 경매 절차는 매수인이 크게 관심을 가질 필요 없다. 이렇게 준비를 마친 후에는 매각기일에 해당 법원에 나가 입찰표를 작성하고 제출하면 된다.


법원 출발 전 경매 진행 여부 확인해야

일반적으로 매각물건에 대한 입찰은 당일 오전 10시부터 시작된다. 그런데 법원에 도착해 찍어뒀던 부동산의 경매가 취하나 변경 및 연기되는 때도 있다. 그러면 헛수고만 할 수도 있다. 당연히 경매가 취하되거나 연기 또는 변경되는 경우에는 법원에 나갈 필요가 없다. 다시 새 매각기일이 잡힐 때까지 기다려야 한다. 실무상으로 입찰 전일까지도 경매 부동산은 취하나 변경 또는 연기가 가능하다. 따라서 법원으로 출발하기 전 해당 물건이 정상적으로 경매가 진행되는지 확인해야 한다. 이때 매각물건에 관한 확인은 전화 자동응답 서비스(1588-9100)를 이용하면 빠르고 편리하다.

법원에 갈 때 준비해야 할 것도 잊지 말아야 한다. 본인이 직접 입찰에 참여하는 경우에는 신분증, 도장과 함께 입찰보증금을 지참하면 된다. 입찰표에는 성명과 주민등록번호, 주민등록상의 주소 및 전화번호를 기재하면 되고, 신분증으로 본인 확인을 하면 된다. 대부분 본인이 입찰에 참여하지만, 부득이한 경우에는 대리인도 입찰에 참여할 수 있다. 대리인이 입찰에 참여할 경우 인감증명서 1통과 위임장만 추가로 준비하면 된다. 대리인은 본인과 대리인의 인적 사항을 모두 기재해 준비해간 위임장과 본인의 인감증명서를 입찰표와 함께 제출해야 한다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

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