감자 수확하는 농사 현장. 사진은 기사와 무관. 사진 연합뉴스
감자 수확하는 농사 현장. 사진은 기사와 무관. 사진 연합뉴스
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

2022년부터 비사업용 토지에 대한 양도세 부담도 크게 늘어나면서 토지 시장에도 변화가 클 것으로 예상된다. 비사업용 토지는 부재지주 소유의 농지나 임야, 나대지가 대표적이다. 최근 정부가 1000㎡ 미만의 주말농장용 농지도 비사업용 토지로 분류해 세금을 무겁게 부과키로 해 비상이 걸렸다. 비사업용 토지를 양도할 때 현재는 일반세율(6~45%)에서 10%포인트를 추가해 과세하고 있지만, 내년 1월부터는 일반세율에서 20%포인트 추가해 과세한다. 이에 따라 양도차익이 10억원을 넘는 비사업용 토지를 매각할 때 적용되는 양도세 최고세율은 지방소득세를 포함해 최고 71.5%에 달한다. 여기에 비사업용 토지는 그동안 혜택을 주던 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 없게 된다. 조정대상지역에서 2주택자만큼 양도세를 중과키로 한 것이다.

비사업용 토지는 보유세 부담도 무겁다. 1990년대 초반 도입하려다가 헌법 불합치 판정으로 유명무실화되었던 토지초과이득세도 유휴토지나 비사업용 부동산이 타깃이었다. 이는 19세기 말 모든 지대를 조세로 징수할 것을 주창한 미국의 경제학자 헨리 조지(Henry George)의 영향을 크게 받은 것이다. 참여정부 때 도입한 종합부동세나 비사업용 부동산 세금 중과는 생산적인 용도로 쓰지 않는 부동산에 세제상 불이익을 준다는 측면에서 비슷하다. 일반적으로 부재지주 농지나 임야, 나대지 같은 비사업용 토지는 투기적 목적으로 보유한다고 보는 것이다. 보유세나 양도세 부담을 줄이기 위해서는 사업용으로 인정받을 수 있도록 미리 준비하는 것도 좋다.


사업용 인정받으면 세금 확 줄어든다

경기도 고양시 일대 나대지 1652㎡(500평)를 갖고 있는 박종규(가명·58)씨. 부친이 돌아가시면서 물려준 이 땅의 보유세 부담이 무겁다. 그렇다고 팔려고 해도 양도세가 만만치 않다. 박씨는 세무사와 상담을 통해 이 땅에 건물을 올리거나 주차장, 고물상 야적장으로 활용하면 세금을 줄일 수 있다는 것을 알아냈다.

구체적으로 박씨의 절세 처방을 알아보자. 우선 빈 땅으로 놔두지 말고 건물을 짓는 것이다. 대체로 착공계를 낸 날로부터 최소 2년이 지나야 사업용으로 인정받는다. 건물 완공 시점이 아니라는 점을 기억하라. 착공은 행정관청에 착공 신고를 하고 최소한 토지를 파내거나 고르는 공사(굴착·성토·절토·흙막이 등) 시작을 의미한다. 착공계를 내는 날부터 나대지의 경우 종합부동산세 대상이 5억원에서 80억원으로 올라간다. 개인이 짓는 건물의 토지 면적 공시지가 80억원은 흔치 않으므로 사실상 종부세로부터 해방되는 셈이다.

그리고 나대지를 2년 이상 주차장법상 주차장이나 노상 주차장으로 활용하는 것도 한 방법이다. 다만 소유자가 사업자등록을 내고 경영도 직접 해야 한다. 매년 공시지가의 3%에 달하는 임대료를 받아야 한다는 조건도 있다. 무늬만 주차장에 대해서는 세금 혜택을 주지 않겠다는 취지다.

또 하나, 고물상 야적장으로 폐기물 관리사업자에게 2년 이상 임대해도 사업용으로 인정받을 수 있다. 운영자는 폐기물관리법상 허가받은 업체여야 하지만 소유자가 직접 경영을 하지 않아도 된다.

요컨대 사업용으로 인정받기 위해선 어느 정도 보유와 사용 기간이 있어야 한다. 일반적으로 생각할 수 있는 방법은 양도 직전 최소 3년을 보유하면서 2년은 사업용으로 사용하는 것이다. 그래야 양도세 중과를 피할 수 있다는 점을 잊지 말자.


농사를 직접 지어도 혜택 못 받는다는데

“농사를 직접 지어도 자경(自耕)으로 인정하지 않는다니….” 수도권에서 작은 철물점을 운영하는 신기용(가명·51)씨. 최근 단독주택 인근에 2480㎡(750평) 밭을 5억원에 매입해 아내와 함께 농사짓고 있는데 최근 깜짝 놀랐다. 근로소득이나 사업소득이 연간 3700만원을 넘어서는 해에는 자경으로 인정하지 않는다는 사실을 지인을 통해 뒤늦게 들었기 때문이다. 이 제도는 지난 2014년 7월 양도분부터 적용됐다. 농업 외 일정한 소득이 있는 사람은 ‘투잡’이므로 순수한 농민에게 주어지는 자경 양도세 감면(1년 1억원, 5년 2억원)을 주기 어렵다는 취지다. 신씨는 “자경 기준을 제대로 알았으면 아내 명의로 샀을 텐데, 후회된다”고 말했다. 일반적으로 농지의 양도세 감면 기준은 ‘재촌자경’이다. 순수 임야는 감면 혜택은 없지만 재촌 요건(가령 3년 이상 보유하면서 양도일로부터 소급해 2년 이상 거주)만 갖추면 비사업용에서 벗어날 수 있다.

우선 재촌은 농지 소재지나 연접한 시·군·구 지역 혹은 농지까지 직선거리 30㎞ 이내에 거주하는 것이다. 직선거리는 도로 거리가 아니다. 직선거리는 네이버·다음 지도에서 컴퓨터 마우스로 집과 농지 간 거리를 쉽게 잴 수 있다.

그리고 1996년 1월 이후 취득한 농지는 자경이 원칙이다. 지인을 통한 대리 경작은 농지법 위반이다. 자경 조건은 전체 농작업 가운데 최소한 2분의 1 이상을 자신의 노동으로 경작이나 재배해야 한다. 신씨처럼 다른 직업이 있는 경우 명확한 증빙 서류 없이는 자경을 인정받기 어렵다. 따라서 비료, 농기구, 농약을 구입할 때 소유자 신용카드로 계산하고 파종이나 추수하는 사진을 찍어두는 것은 필수다. 필요시 인근 주민에게 자경확인서를 받아둬야 한다.

내년부터 주말농장도 ‘재촌자경’ 원칙을 갖춰야 양도세를 감면받을 수 있다. 주말마다 직접 농사를 짓더라도 재촌 요건을 갖추지 않으면 세금 혜택을 받을 수 없다는 얘기다. 대리 경작을 하다 적발될 수 있으니 조심해야 한다. 다만 상속 농지는 1ha(약 1만㎡)까지는 위탁 영농이 가능하다. 가령 해당 지역 친인척이나 동네 지인을 통해 대리 경작이 가능하다는 얘기다. 하지만 그 이상은 처분하거나 직접 농사를 지어야 한다. 만약 농사를 직접 짓기 어렵다면 한국농어촌공사의 ‘농지은행(https://www.fbo.or.kr)’을 이용해 볼 만하다. 농지은행에 8년 이상 맡기면 자경 의무에서 벗어날 뿐 아니라 비사업용 토지에서도 제외되어 양도세 부담을 덜 수 있다.


상속받을 시골 땅 어떻게 하나

서울에 사는 경북 출신의 대기업 임원 이진규(가명·53)씨. 시골에서 농사짓고 있는 모친이 돌아가시면 논밭 9920㎡(3000평)를 어떻게 할까 걱정이다. 이씨뿐만 아니라 동생 3명도 퇴직 후 시골에 가서 농사지을 생각이 없다. 땅값이나 집값 합쳐서 자녀 일괄공제 한도인 5억원이 채 안 돼 상속세 부담은 없을 것 같지만 양도세가 문제다. 이씨는 “미리미리 준비해둬야 세금을 아낄 수 있다고 해서 알아보고 있다”고 말했다.

먼저 부모님이 오랫동안 시골에 살면서 직접 농사를 지었는지부터 파악하는 게 좋다. 이른바 재촌자경(在村自耕)했는지 여부다. ‘재촌’은 농지 소재지와 같은 시⋅군⋅구에 실제 거주하거나 농지 소재지로부터 직선거리로 20㎞ 이내에 있는 연접 시⋅군⋅구에 거주하는 경우를 말한다. ‘자경은 농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 본인이 직접 해야 한다는 의미다.

부모 사망 직전 ‘8년 이상 재촌자경’ 요건을 갖췄다면 상속받은 날로부터 3년 이내에 처분하면 양도세 부담이 없다. 하지만 상속일로부터 3년 이내 팔지 못하면 상속받은 소유자 본인이 1년 이상 재촌자경을 한 뒤 팔아야 양도세가 발생하지 않는다. 즉 상속받는 토지가 잘 팔리는 땅인지, 나중에 농사지을 것인지 등을 꼼꼼히 따진 뒤 절세 전략을 짜야 한다.

만약 상속받는 토지가 개발 예정지라 가격이 오를 것으로 예상된다면 상속 때 취득가액을 올려놓는 게 좋다. 대체로 시골 땅은 매매가 드물어 시세보다 훨씬 낮은 공시지가를 기준으로 상속등기를 한다. 하지만 땅값이 올라가면 양도세 부담이 무거워진다. 감정평가법인 2곳을 통해 시세대로 감정받아 취득하면 나중에 땅값이 올라도 양도세가 줄어든다. 즉, 당장 취득세 부담이 늘어나도 양도세 부담이 더 줄어들어 이득이다.

박원갑

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