6월 1일 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 강남 일대. 사진 연합뉴스
6월 1일 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 강남 일대. 사진 연합뉴스

서울 압구정동 현대5차 전용면적 82.23㎡는 41억원(10층). 서울 서초동 삼풍아파트 전용 130.23㎡는 37억원(6층). 서울 강남 중대형 아파트가 줄줄이 신고가를 기록하고 있다. 부동산 거래가 쉽지 않은 상황에서 ‘똘똘한 한 채’로는 여전히 자금이 흐르고 있다는 뜻이다.

통계로 봐도 그렇다. 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 지난해 서울의 50억원 이상 아파트 거래금액은 총 9788억2853만원으로 집계됐다. 이는 2020년 거래금액인 2957억2400만원보다 3.3배 증가한 것이다. 같은 기간 거래 건수도 51건에서 158건으로 세 배 이상 늘었다.

하지만 앞으로도 똘똘한 한 채가 여전히 인기가 있을 것인지를 둘러싸고는 이견이 있다. 최근 나오는 정책 방향이 이제까지와는 조금 다르다는 점 때문이다. 

2017년 이후 ‘똘똘한 한 채’라는 용어가 만들어지는 데 기여했던 정책이 하나둘 바뀔 조짐을 보이고 있다.


1│주택 수 아닌 가액으로 종합부동산세 산정

정치권에 따르면 더불어민주당은 종합부동산세(이하 종부세) 산정 기준을 바꾸는 방안을 검토하고 있다. 종부세를 산정할 때 기준을 ‘보유 주택 수’에서 ‘총가액’으로 변경하겠다는 것이다.

현재 다주택자는 1주택자보다 높은 종부세율을 적용받는다. 예를 들어 과세표준 구간이 3억원 이하일 때 1주택자 종부세율은 0.6%다. 조정대상지역 2주택자의 종부세율은 1.2%다. 과세표준 3억~6억원인 경우엔 1주택자는 0.8%지만, 조정대상지역 2주택자는 1.6%다.

이는 직접 살지 않는 집은 투자의 개념으로 가진 것이고, 이런 집은 팔아야 한다는 정책 방향이 담긴 세제다. 

그러나 조정대상지역이 서울과 인근 수도권 등지로 넓어지면서 일부 억울하다는 목소리가 나왔다.

예를 들어 과세표준 12억원짜리 강남의 집 한 채(시가 24억원 이상)를 가진 사람은 1.2%의 세율로 종부세를 내는데, 경기도에 한 채, 서울에 집 한 채가 있어서 과세표준이 12억원이 된 2주택자의 세율은 2.2%를 내야 했다. 어떤 이들은 학교나 직장, 부모 봉양 등의 사유로 어쩔 수 없이 2주택자가 되기도 하는데 이런 사연이 고려되지 않았고, 결국 불합리하다는 비판이 나오는 것이다.

이는 윤석열 대통령도 후보 시절 다주택자에 대한 징벌적 세 부담 등을 없애겠다고 공약한 것과도 맥락이 같다. 이렇게 되면 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 이가 줄어들 수 있다. 똘똘한 한 채를 사두는 대신 주택 두 채 이상을 사둔 다음, 한 집에선 실거주하고 한 집에선 월세 수익을 누리는 식으로 달라질 수 있다는 것이다.

서울 반포동 인근 공인중개업소 관계자는 “과거에는 은퇴하며 반포 집을 팔고 경기권 두 채를 산 다음, 한 채는 본인이 거주하고 한 채는 세를 받아 은퇴자금을 해결하는 이들이 많았는데, 종부세가 이렇게 바뀌면 다시 이런 방식으로 은퇴계획을 세우는 이들도 나올 것”이라고 했다.


2│다주택자에 대한 대출 규제 완화 시사

다주택자에 대한 대출 규제가 완화될 수 있다는 점도 ‘똘똘한 한 채’ 흐름을 바꿀 수 있는 요인이다. 

최근 새 정부는 다주택자의 주택담보대출비율(LTV)도 최고 40%까지 적용하도록 대출 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다.

현재 조정지역 내 주택을 두 채 이상 가진 경우 주택담보대출을 받는 것이 불가능하다. 문제는 서울과 수도권 대다수가 조정지역으로 지정돼 있다는 점이다. 

국토교통부에 따르면 현재 조정대상지역은 전체 44곳이다. 서울은 모두 포함되고 광명, 안양 만안·동안, 수원 장안·권선·영통, 화성 동탄, 용인 기흥 등 서울과 가까운 수도권 지역은 대부분 포함됐다. 그 밖에 대구 수성구와 세종시도 조정대상지역이다.

이는 수도권 소재 주택을 두 채 이상 가진 다주택자들의 원성을 샀다. 예를 들어 수원 영통에 주택 두 채(합계 14억원)를 가진 다주택자와 서울 강남에 14억원짜리 집 한 채를 가진 1주택자의 주택담보대출 가능액이 달랐다. 다주택자의 대출액은 0원, 서울 강남 1주택자의 대출액은 최고 4억1000만원(9억원까지 40%, 9억원 초과분 20%)이었다.

시중은행의 한 부동산 전문가는 “경기나 인천에 주택 두세 채를 갖고 있는 것보다 서울 강남 3구(서초·강남·송파)의 제대로 된 고가주택 하나를 갖고 있는 편이 대출 면에서나 세금 면에서 유리하다는 인식이 퍼졌다”면서 “다주택자의 대출 규제가 풀리면 이런 수요는 줄어들 가능성이 있다”고 했다.


3│전용면적 59㎡ 이하 소형 빌라는 주택 수 합산에서 배제 검토

민간 임대 활성화 차원에서 검토되는 전용면적 59㎡ 이하의 소형 빌라나 오피스텔을 주택 수 합산에서 배제하는 안도 똘똘한 한 채 선호 흐름을 바꿀 수 있는 요인이다. 대통령직인수위원회가 이 방안을 검토했었다.

소형 주택은 주로 임대 수익을 누리기 위한 경우가 많고, 이런 집들이 주택 수 합산에서 배제될 경우 다주택자는 세금과 대출 규제에서 자유로워진다. 소형 주택을 사들이는 다주택자가 늘면 자연히 임대 물량도 늘어난다. 오는 8월부터 예고된 전세난을 해소하는 데 도움을 줄 수 있다.

특히 똘똘한 한 채로 자금이 흐르면서 양극화가 심화하는 것도 막을 수 있다. 최근 정부는 다주택자가 주택을 시장에 매도할 수 있도록 다주택자에게 매겨지는 양도소득세 중과를 한시 유예하기도 했다. 또 1주택자만 누리게끔 바꿔뒀던 장기보유특별공제도 받을 수 있도록 했다. 다만 이 경우 집값 상승기에 다주택자로 평가차익이 쏠리는 문제가 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “지방은 서울보다 저렴한 주택도 많아서 다주택 합산에도 종부세 기준에 못 미치거나 조금만 내면 되는 경우가 많다”며 “이는 집 가격은 차순위이고 보유주택 수가 많으면 적폐라고 여기며 지금까지 해왔던 규제 정책이 현실과 괴리가 있다는 뜻”이라고 했다.

또 그는 “서울과 수도권에 주택 여러 채를 보유하고 있으면 정리하고 합쳐서 비싼 한 채를 사는 것이 이익인데 그에 맞는 상급지는 한정될 수밖에 없어 상급지 가격은 밀어 올리고 나머지는 따라가는 양상이 된다”며 “강남 부동산을 잡으면 서울의 부동산 문제가 해결된다던 일각의 주장을 재고할 필요가 있는 지점”이라고 했다.

연지연 조선비즈 기자

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