대출 차주(대출받는 고객)의 부담을 덜어주기 위한 각종 금융지원책과 정책 상품이 늘어나면서, 내게 맞는 정책 상품은 어떤 것인지 혼동하는 차주가 늘고 있다.
특히 최근 안심전환대출 기준이 완화되면서 기존에 대출을 이용하던 고객들이 은행에 찾아와 금리가 더 낮은 대출로 바꿔 달라고 요구하는 사례가 늘었다는 게 업계 얘기다.
서울 시중은행의 한 직원은 “2금융권에서 신용대출을 받은 차주들 중에 안심전환대출로 바꿔 달라고 요청하는 경우도 늘고 있다”고 말했다. ‘서민형 안심전환대출’을 2019년 처음 시행했을 당시 은행 영업지점들이 업무를 할 수 없을 정도로 혼란을 겪었었다.
한 은행 관계자는 “무주택자가 안심전환대출을 받겠다고 요청하거나 학자금 대출, 버팀목전세자금도 바꿔 달라고 하거나 기본 요건을 잘 모르는 손님들이 너무 많았다”고 했다.
변동금리 주담대 장기 고정금리 전환 가능 주택 가격 상승
11월 초부터 정부는 변동금리 주택담보 대출(주담대)을 고정금리 대출로 전환하도록 하는 우대형 안심전환대출의 대상 주택 가격을 애초 4억원에서 6억원으로 높여 운영 중이다.
안심전환대출은 변동형 주담대를 최저 연 3.7%의 고정금리 대출로 갈아탈 수 있게 해주는 정책 상품이다. ‘6억원 이하 주택’에 대해 변동형 주담대를 받은 차주는 대출 한도 3억6000만원 안(기존 대출 잔액 범위 내)에서 고정금리로 갈아탈 수 있다.
KB국민·기업·농협·신한·우리·하나 등 6대 은행에서 대출받은 경우에는 해당 은행에서 신청하면 된다. 그 외 은행이나 2금융권 주담대의 경우 주택금융공사에서 신청할 수 있다. 고정금리 주담대와 보금자리론·적격대출·디딤돌대출 등 정책 모기지로 대출받은 경우, 대상이 아니다.
청년을 대상으로 전세자금 대출을 지원해주는 상품으로는 △청년버팀목전세자금대출 △중소기업청년전세대출 △LH청년전세임대(LH청년전세자금대출) △카카오뱅크 청년전월세보증금대출 등 여럿이 있는데, 연령·소득·대상 주택 등 세부 조건이 달라 잘 살펴봐야 한다.
청년 전용 상품 대상 조건 잘 살펴야
청년 대상 주거비 대출 지원 정책 상품은 대체로 연령대 기준이 만 19~34세다. LH청년전세임대의 경우 만 19~39세 대학생·취업준비생 무주택자를 대상으로 한다.
부부 합산 연소득 5000만원 이하, 순자산가액 3억2500만원 이하의 만 34세 이하 무주택 가구주(예비 가구주 포함)는 주택도시기금의 청년버팀목전세자금대출을 통해 보증금 3억원 이하 주택에 최대 2억원까지 대출받을 수 있다. 연소득과 임차보증금에 따라 연 1.5~2.1%의 변동금리를 적용한다.
우리은행, KB국민은행, 신한은행, IBK기업은행, NH농협은행의 대출 심사를 거쳐 각 은행에서 대출받게 된다. 일반 버팀목전세자금도 있는데, 일반형 대출 금리는 연 1.8~ 2.4%(변동)로 청년형보다 높다.
연소득 3500만원 이하(부부 합산 5000만원 이하)인 중소·중견 재직자나 청년 창업자는 중소기업청년전세대출을 받아 전세금을 마련하는 게 금리 면에서 낫다. 임차보증금 2억원 이하 주택에 대해 연 1.2% 금리로, 최대 1억원까지 지원받을 수 있다.
카카오뱅크의 청년전월세보증금대출은 임차보증금의 최대 90%, 1억원까지 대출 신청할 수 있다. 소득이 없거나 재직기간이 1년 미만인 직장인도 만 19~30세 무주택 청년이라면 신청할 수 있다. 최저 금리는 12월 1일 기준 4.36%다.
카카오뱅크의 일반 전월세보증금대출은 근로소득자와 사업소득자를 대상으로 보증금의 최대 80%(2억2200만원)까지 대출할 수 있다. 부부 합산 보유 주택이 1주택 이하여야 한다. 1주택 보유자는 부부 합산 연소득이 1억원을 넘거나 시세 9억원 초과 주택을 보유한 경우 대출받을 수 없다.
직장 경력이 2년 이하이거나 재직 중이지 않은 만 19세 미만 또는 만 39세 초과 취업준비생이라면 LH청년전세임대를 이용하는 편이 낫다. 생계·주거 의료급여 수급자 가구, 보호 대상 한부모 가족 가구, 차상위계층 가구의 청년, 보호 종료 아동, 청소년 쉼터 퇴소 청소년 등이 1순위 대상이다. 1인 거주 시 최대 1억2000만원, 2~3인 등 공동 거주 시 최대 2억원을 지원해준다.
보금자리론은 부부 합산 소득 7000만원 이하(신혼 가구 8500만원·다자녀 가구 1억원) 무주택자 또는 1주택자(대환 시, 처분조건부)를 대상으로 시세 6억원 이하 주택 구입 자금을 고정금리로 3억6000만원 한도로 빌려주는 정책 모기지 상품이다.
규제 풀어도 고금리에 대출 수요 뚝정부 특례 보금자리론 출시 예정
보금자리론의 경우 정부가 금리를 한시적으로 낮춰 연말까지 동결했지만, 금리 부담과 주택 거래 시장 위축 등의 영향으로 수요가 저조한 상황이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “저가 주택 매수의 지렛대 역할을 해온 보금자리론 금리마저 4%대를 넘어섰고, 현재 주택 가격이 고점이라는 인식이 강해지면서 저가 주택 수요와 거래량이 크게 줄고 있다”고 말했다.
현재 보금자리론 금리가 4.15~4.55%로, 최저 금리가 3.80%(청년 3.70%)인 안심전환대출보다 높다 보니 보금자리론과 안심전환대출의 형평성 역차별 논란도 제기된 바 있다.
우대형 안심전환대출을 찾는 수요도 금융 당국 안팎의 예상을 밑돈다. 우대형 안심전환대출은 주택 가격과 소득 조건 등 신청 요건을 완화했는데도 하루 평균 3375억원의 신청이 들어오는 데 그쳤다.
이런 가운데 정책 주담대 상품보다 주택·소득 등 요건을 완화한 ‘특례 보금자리론 상품’이 출시될 전망이다. 위축된 주택 시장과 대출 금리 인상에 따른 부실 우려 등을 감안해 안심전환대출과 다른 정책 금융 상품을 통합한 특례 보금자리론 출시를 고려하게 된 것으로 풀이된다.
정부는 11월 18일 서울 수출입은행에서 방기선 기획재정부 1차관 주재로 비상경제차관회의를 열고 서민과 실수요자의 주거 금융 비용 부담을 줄이는 차원에서 안심전환대출과 적격대출, 보금자리론을 통합해 한시적으로 특례 보금자리론을 출시하는 방안을 추진한다고 밝혔다.
정부는 최대한 이른 시일 내에 세부 운영 방안을 확정해 발표할 계획이다. 여기엔 내년 출시될 9억원 이하 주택을 대상으로 하는 일반형 안심전환대출도 포함될 전망이다. 애초 금융감독위원회는 올해 주택 가격 6억원 이하를 대상으로 우대형 안심전환대출을 실시한 뒤 내년부터 9억원 이하 주택을 대상으로 일반형 안심전환대출을 따로 출시할 계획이었다.
한편, 12월 1일부터 무주택자에 대한 LTV 규제는 50%로 일원화됐다. 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대도 허용됐다. 규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 우대 대출 한도도 기존 4억원에서 6억원까지 확대됐다.
무주택 청년 대상으로 운영하는 청년(만 34세 이하 무주택 가구주·연소득 7천만원 이하) 맞춤형 전세대출보증 한도는 내년 1월 말 1억원에서 2억원으로 늘어날 예정이다. 한국주택금융공사(주금공·HF)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증 한도는 기존 1억원에서 2억원으로 상향된다.