2008년부터 바뀐 세제로 인해 부동산 보유자들은 절세 전략을 짜는 데도 많은 혼선을 빚고 있다. 배우자공제한도가 두 배 늘어났는가 하면, 부재지주가 보유한 임야 매도 시 장기보유공제도 없어지고 중과세를 물게 됐다. 부동산 증여세, 양도세 등 바뀐 세제에 맞는 절세 방법 3가지를 소개한다.

배우자간 증여공제한도 6억으로 상향

조미진(가명)씨는 3년 전 남편 명의로 있는 10억원 상당의 주택 절반을 증여받았다. 그 당시 주택에 대한 종합부동산세 기준이 개인별로 9억원이어서 절세 차원으로 공동명의로 전환했다. 증여세까지 부담하면서 공동명의로 바꾸었지만 지금은 종합부동산세 기준이 세대별로 바뀌어 부부간 공동명의 효과가 사라져 속상해 하고 있다. 조씨는 배우자간 공제한도가 2008년부터 늘어났다는 소식을 들었다. 추가로 현금을 증여받아 금융 상품을 운용하고자 하는데, 기존에 증여받은 재산이 있는 조씨도 추가로 증여세 없이 증여받을 수 있을까?


 작년까지 배우자간에는 증여세 없이 10년마다 3억원까지 증여할 수 있었다. 2008년부터는 배우자공제한도가 3억원에서 6억원으로 2배 증가됐다. 따라서 6억원까지는 증여세 없이 배우자로부터 증여받을 수 있다. 작년까지 이미 배우자로부터 증여를 받았다면, 올해에 새로운 증여와 합산하여 6억원까지는 증여세가 없다.

 조씨의 경우, 남편으로부터 펀드 불입 자금 3억원을 추가로 증여받는다면 증여세가 과세될까. 2년 전에 10억원짜리 아파트 절반인 5억원의 사전 증여 재산과 추가로 증여받을 3억원을 합친 8억원에서 증여재산 공제액 6억원을 차감한 2억원에 대해서 증여세가 과세된다. 하지만 2년 전 아파트 절반을 증여받을 때 부부간 증여재산 공제액인 3억원을 초과한 2억원에 대해서 이미 세금을 납부했으므로 이번에 추가로 납부할 증여세는 없다.

 주의해야할 점은 조씨가 추가로 3억원을 증여받는 경우, 세금이 없더라도 세무서에 증여세 신고를 하는 것이 바람직하다는 점이다. 증여세 신고를 해야만, 증여자금으로 펀드를 불입하여 발생한 수익금이 조씨의 소득이 되기 때문이다. 만약 증여세 신고를 하지 않는다면, 차후 펀드 불입 금액만을 증여한 것으로 보지 않고 펀드 원리금 전체를 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세당할 위험이 있기 때문이다.

주택도 지분 증여가 가능하다?

두 채의 집을 보유하고 있는 황태자(가명)씨는 종합부동산세 때문에 걱정이 이만저만 아니다. 2주택 양도세 중과 규정 때문에 당장 팔 수도 없지만 향후라도 양도세를 줄일 수 있는 방법을 찾던 중, 부부간 증여가 괜찮은 방법이 될 수 있다는 신문기사를 읽고 고민 중이다. 올해부터 부부간 증여재산 공제액이 3억원에서 6억원으로 증액되지만 증여를 고려중인 송파구 소재 아파트의 시세가 7억원 정도라 배우자에게 증여를 하더라도 당장 증여세가 부담되기 때문이다.


 2주택 중 1채를 처분할 경우, 보유 기간과 상관없이 양도차익의 절반을 양도세로 과세한다. 황씨가 8년 전에 3억원에 취득한 송파구 아파트를 7억원에 매도하는 경우, 양도차익 4억원의 50%인 2억원 정도의 양도세가 과세된다. 매년 부담해야 하는 종합부동산세가 부담이 되기는 하지만 2억원이나 되는 양도세를 내면서 매도할 수도 없는 노릇이다. 차후 양도세를 줄일 수 있는 방법 중 배우자간 증여를 통해 취득가액을 증액시키는 방법이 있다.

 만약 황씨가 배우자에게 7억원 상당의 송파구 아파트를 증여할 경우, 부부간 증여재산공제액인 6억원을 초과하는 1억원에 대해서만 약 900만원의 증여세가 과세된다. 5년 이후에 송파구 아파트를 배우자가 매도할 때 취득가액은 황씨가 예전에 취득했던 3억원이 아니라 배우자에게 증여 시 신고했던 7억원이 취득가액으로 인정되어 7억원을 초과하는 차익에 대해서만 양도세가 과세되므로 세 부담을 상당히 줄일 수 있다. 다만, 증여받은 지 5년 이내에 처분 시에는 이러한 증여 효과가 없다.

 증여가 좋은 절세 방법이기는 하지만 황씨는 당장 부담해야 할 증여세 900만원이 걱정이다. 이러한 경우 생각해 볼 수있는 것이 ‘지분증여’다. 황씨가 만약 아파트의 85%만 배우자에게 증여한다면 증여가액은 5억9500만원(=7억원x85%)이므로 부부간 증여재산공제액인 6억원을 초과하지 않아 부담할 증여세가 없다. 물론 이러한 경우는 85% 지분 비율만큼만 취득가액이 높아지므로 전체를 증여하는 것보다는 차후 매도시 양도세 부담이 크다.

 대부분 공동명의라 하면 50 : 50의 동일 지분 보유만을 생각한다. 하지만 원하는 지분 비율대로 공동명의가 가능하므로, 증여세 부담을 고려한다면 지분증여가 좋은 차선책이 될 수 있다.

부재지주 양도세 중과 요건 완화!

동두천에 거주하는 강백호(가명)씨는 15년 정도 보유하던 파주시 소재 임야를 최근 매도할 계획이다. 몇 년 전부터 매도하려고 애를 썼는데 드디어 매수자가 나타나 반가운 마음에 매매계약을 서둘렀다. 하지만 친구로부터 임야가 비사업용 토지로서 매도하더라도 양도세 부담이 커 실익이 별로 없을 것이라는 이야기를 듣고 고민에 빠졌다. 강씨가 파주시 소재 임야 매도 시 정말 60%로 양도세가 중과될까?

 2007년부터 부재지주가 보유하는 임야를 매도할 경우, 장기보유공제 없이 양도차익의 60%로 양도세가 중과된다. 다만 임야 소재지와 동일한 시·군·구 또는 그와 연접한 시·군·구 안의 지역에 거주하는 자가 소유하는 임야는 부재지주에 해당하지 않아 60%로 중과되지 않는다. 또한 최소한 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80% 이상 거주할 경우에만 부재지주에 해당하지 않는다.

 연접지역 판단 시 자치구인 경우에만 구 단위로, 일반구는 시·군 단위로 부재지주 여부를 판단한다. 구는 자치구와 일반구 2가지로 분류된다. 자치구란 특별시 및 광역시에 소재하는 구만 해당하고, 일반 시에 있는 구는 자치구가 아니라 일반구다. 즉, 강씨의 경우도 시나 군단위로 연접지역을 판단하게 된다.

 그렇다면 강씨는 동두천시에 거주하고 있으므로 임야 소재지인 파주시와는 지도상으로 연접해있지 않기 때문에 부재지주에 해당하는 것일까? 결론적으로, 강씨는 임야를 매도하더라도 60% 양도세율이 적용되지 않고 일반 양도세율인 9~36%의 누진세율이 적용되며 장기보유공제도 적용받을 수 있어 세 부담이 크지 않다.

황재규 신한은행 PB그룹 세무사

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