“입지 좋은 서울 중소형 주택에 투자하세요”

 서울의 전월세 가격이 천정부지로 치솟고 있다. 수도권의 주택 수요는 집중적으로 느는데 공급은 정체기를 맞고 있는 까닭이다.

 한광호 나비에셋 부동산연구소장은 앞으로 부동산 시장의 향방은 과거와는 전혀 다른 양상을 보일 것이라고 주장한다. 부동산 대세 상승기는 이미 종지부를 찍은지 오래고, 대형 아파트의 수요는 지속적으로 줄어들 것이라는 이유에서다.

 “작년까지는 아파트 브랜드 차별화로 가격 요인이 결정된다는 인식이나 대형 아파트 투자가 유리할 것이라고 생각한 투자자들이 많았습니다. 이제는 다릅니다. 철저하게 수요가 따라주는 지역만이 가치를 보일 것입니다. 입지가 좋은 수도권의 중소형 주택이 가장 유망합니다.”

 거품은 빠지고 수급논리가 더 중요해진다는 얘기다. 부동산 컨설팅회사 ‘시간과 공간’을 운영했던 한광호 소장은 2007년말 곽창석 부동산퍼스트 대표와 함께 새로운 회사를 차렸다. 회사명은 나비에셋. 차별화된 부동산 투자자문회사로 키워나가겠다는 의지가 통했던 게 계기다. 자문을 구하기 위해 이곳을 찾는 투자자들은 천차만별이다. 적게는 1억원에서부터 많은 경우 수백억원대에 이르는 투자를 한다. 보통 3년 이상 투자 기간을 두고 적어도 두 배 이상의 수익을 기대한다고 했다.

 한 소장은 부동산 투자로 자산을 늘리고 싶은 일정 수준의 자산가라면 수도권 중소형 주택을 5채 이상 매입해 주택 임대사업을 고려해보는 것도 좋을 것이라고 권했다. 세제 혜택을 받을 수 있어서다.

 “가능하다면 서울의 소형 아파트, 다세대주택 등을 노려보십시오. 서울 강남권의다세대주택은 그동안 워낙 상승폭이 적었기 때문에 메리트가 있다고 봅니다. 다섯채 이상을 사서 주택 임대사업을 하려한다면 동일 시·군·구의 기준시가 3억원 이하의 공동주택이어야 합니다.”

 강남 역삼동, 신사동, 송파구 오금동, 잠실동 등의 다세대 주택이 아직까지 가격대는 낮은 편이고, 주거용 오피스텔의 경우도 임대 수요가 많은 소형으로 고려해볼 필요가 있다고 말한다. 작년까지 수도권 대형 아파트가 상대적으로 가격이 많이 상승했던 점을 감안하면 투자자들에게는 고개를 갸웃하게 만드는 이야기다.

 “지난 4년 동안 대형 아파트의 가격 상승세가 강했던 건 사실입니다. 하지만 대형 아파트에 대한 수요는 이미 끝났다고 봐야합니다. 대다수 수요층인 60세 이상의 연령대는 자녀 분가 등으로 주택을 줄여나가고 있으니 말입니다.”

 무엇보다 그는 최근 국내 경제 상황이 이를 뒷받침한다고 했다. 원자재 가격은 계속 올라가고 실질소득은 감소하는, 이른바 애그플레이션의 우려감이 높아지고 있다. 이런 상황에서는 지역별 양극화가 가속화될 수밖에 없고, 결국 지역에서도 철저한 차별화가 진행된다는 것이다. 특히 최근과 같이 수도권 전월세 상승이 매매 가격까지 밀어 올리는 양상에서는 더욱 발 빠른 움직임이 중요하다고 덧붙였다.

유행 타는 투자는 금물!

 일반 투자자들이 부동산에 투자하는 것을 보고 그가 늘 안타까워하는 점은 타이밍을 맞추지 못하는 것이다.

 “대부분의 일반 투자자들은 부동산 투자에 너무 막연하게 접근하고 공부를 게을리하다보니 사야하는 시점을 놓칩니다. 사실 수도권 중소형 주택에 투자해야 한다는 이야기는 제가 작년부터 했지만 많은 사람들이 귀담아 듣지 않았죠. 그럴 수밖에 없었던 게 작년에는 대형 평수가 한창 뜨고 있었기 때문이기도 하지만 더 뜯어보면 꼭 그렇지만도 않아요. 이때도 이미 전월세 가격은 계속 오름세를 타고 있었고, 수요의 이동도 진행되고 있었거든요.”

 한 소장은 부동산 투자로 성공하기 위해서는 남들보다 한 발 앞서서 실행에 옮겨야 한다고 했다. 강남의 대형 아파트를 달랑 한 채 보유하고 있고, 경제적인 이유에서 이를 꼭 처분해야 하는 사람들마저도 상승 분위기에 휩쓸려 미련을 버리지 못하는 이들이 대다수였다는 것이다.

 “작년에 지인 중 한 사람이 제 조언을 듣고 강남에 있는 5억원짜리 다세대주택을 전세 2억원을 끼고 3억원에 샀습니다. 그런데 82.5㎡이었던 이 다세대주택이 6~7억원까지 오른 겁니다. 1년도 채 되지 않아 1억원 이상의 차익을 낸 셈이죠.”

 만약 이 사람이 유행을 타는 투자를 했다면 어림도 없었을 것이라고 그는 강조했다. ‘다세대주택은 사는 시점이 최고가’라는 말이 정설로 받아들여지고 있었으니 말이다. 특히 그는 일반 투자자들이 가장 경계해야 할 게 바로 유행에 휩쓸리는 것이라고 충고했다. 대표적인 경우가 과거 신행정수도 발표 때 충청도 땅을 샀던 사람들이다. 그가 알고 있는 사람들도 이곳 임야를 샀다가 지금 낭패를 보는 이가 많다고 했다.

 “취득 당시보다 가격이 더 내려간 건 물론이고 가격을 내려도 사려는 사람이 없는 형편이라는 겁니다. 부동산 투자를 하면서 일시적인 유행에 부하뇌 동하는 것도 위험한데, 시장의 수급 상황과는 관계없이 정치적 의사결정에 반짝하는 유행을 좇는 것은 더 말할 나위가 없습니다.”

 부동산 투자에 임할 때 좀 더 합리적인 접근이 필요하다고 강조하는 한소장은 ‘부동산 투기’라는 인식부터 바꿔야 한다고 했다. 이제는 과거와 같이 요행을 바랄만큼 큰 변수가 없을 뿐 아니라 경제 환경에 따라 맞물려 움직이기 때문이다. 조금만 분석적인 공부를 한다면 투자의 대상으로써 부동산은 매력적이라고 말한다.

상가는 자제, 오피스텔 주거용 유망

 그렇다면 부동산 투자 시 주택이 아닌 상가나 오피스텔 투자는 어떨까? 그는 일반 투자자라면 상가 투자는 자제하는 게 좋겠다고 했다. 현재 국내 내수경기가 그다지 좋지 않은데다 할인점과 인터넷쇼핑몰 활성화로 임대 수요가 활발하지 못하다는 것을 근거로 들었다. 또 국내 자영업자 비율도 낮아지고 있어 장기적으로도 수요 전망이 밝지 않을 뿐만 아니라 실제 돈이 되는 상가는 매물을 찾아보기 어렵다는 것도 한몫한다는 것이다. 그도 그럴것이 부유층이 경기가 좋지 않아 부동산을 처분할 때 가장 늦게 내놓는 부동산이 상가라는 것. 임대수익이 많은 상가를 일반 투자자가 발굴하는 건 그만큼 어려워질 수밖에 없다는 이야기다.

 오피스텔에 대해서는 임대수익을 기대한다면 전망이 나쁘지 않다고 그는 말한다. 주거용인 경우는 소형, 업무용인 경우는 대형에 투자하는 게 유리 하다고 했다. 다만 오피스텔 역시 입지 여건이 중요하다고 말을 이었다.

 “오피스텔이 많은 지역은 서울의 강남, 광화문, 여의도, 경기도 일산, 수원, 인천, 대구 등인데 가격은 3.3㎡당 700만원가량으로 모든 지역이 거의 비슷 합니다. 그렇다면 어떤 요소를 제일 먼저 따져봐야 할까요? 당연히 임대 수요가 가장 많은 지역에 투자하는 것입니다.”

태은경 기자 / 사진 : 사진 봉숙희 기자

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