1999년말부터 본격적으로 시작된 주택 투기 열풍은 기존 주택의 투자보다는 비교적 적은 종자돈으로 높은 수익률을 기대할 수 있었던 분양권 전매 행위로부터 시작되었다. 하지만 기존 주택에 대한 투자는 재건축 규제 완화가 본격화되면서 두각을 나타냈다고 볼 수 있다. 서울을 포함한 수도권 전역은 재건축 대상 아파트에 대해 관심이 쏠리는 현상이 나타나기도 했다. 그러한 상황에서 강북 지역의 주택 가격은 상대적으로 소외되는 양상을 보여 왔고, 특히 한강변 일대 아파트 가격의 상승이 지속되는 동안 동대문구, 도봉구, 중랑구, 노원구, 서대문구, 은평구 등 지역은 초기 집값 상승에 있어 직접적인 영향권에서 벗어난 양상을 보여주었다.

뉴타운 개발 사업의 전반적인 확대

 이명박 대통령의 서울시장 재직시절 청계천 복원 사업과 맞물려 진행했던 서울시 재건 사업의 핵심은 바로 뉴타운 지역 지정 및 개발 추진이었다. 2002년 처음으로 세 곳의 시범 뉴타운이 지정된 이후 시범 사업의 추진 모델과 성과 분석을 바탕으로 2003년 2차로 12개 지역을 추가 지정했고, 2005년도에 11개 지역으로 확대하면서 이미 은평, 길음, 왕십리 지역은 개발이 한창 진행 중에 있고, 기타 지역도 현재 개발 계획이 점차적으로 실행될 것으로 예정되어 있다.

 2002년부터 발표된 뉴타운 개발 계획은 도심 재정비 사업의 기대감으로 인한 재개발 투자 시장의 급격한 상승을 부추긴 결과를 초래했다고 볼 수 있다. 특히 강북 지역의 3대축이라고 볼 수 있는 성수·뚝섬권역, 한남·용산권역, 상암권역 주변은 재개발 지분 가격 상승을 주도하며, 점차 확대해가는 양상을 보여 왔다. 특히 비교적 소액 투자를 희망하는 일반 투자자의 입장에서는 가장 선호하는 부동산 투자 상품으로 부각되면서 재개발 추진 가능성에 대해 과감한 투자가 이루어졌다.

높은 대출 금리와 DTI 적용은 안정적 실수요 위주로 재편

 2006년 3분기에 최정점을 보여준 주택 가격은 2006년 11·15 부동산 대책 이후 1·15대책, 1·31대책 등이 줄줄이 발표되면서 주택 거래 시장은 급격한 냉각을 보이기 시작했다. 가장 중요한 요인은 소득 수준에 따라 원금과 이자 금액을 결정하고 대출 규모를 제한하는 총부채상환비율(DTI) 적용과 하루가 다르게 올라가는 대출 금리의 상승, 그리고 1가구2주택에 대한 중과세 등을 꼽을 수 있다. 이로 인해 버블세븐 지역(강남3구, 양천구, 분당구, 용인시, 평촌)의 아파트 가격의 상승세는 멈추고, 오히려 양천구 지역은 급격한 하락 양상을 보이기도 했다. 일반서민에게 내 집 마련이 큰 부담으로 작용한 상태에서 그동안 집값에서 소외받았던 강북 지역의 아파트는 2007년초반 이후 대체 주거지로 각광을 받기 시작했다. 대중교통 기반이 비교적 잘 정비되어 있을 뿐만 아니라 교육, 편의시설 등도 여건상 별다른 차이가 없음에도 주택 가격은 상대적으로 저평가돼 있었기 때문이라고 볼 수 있다. 특히 공시지가 3억원 이하의 주택이 풍부해 주택금융공사의 장기 주택 모기지론을 DTI 적용 없이도 고정·저금리로 받을 수 있다는 장점도 자금력이 약한 실수요자들에게는 큰 매력으로 작용한 것으로 판단된다. 또한 2007년 중반 이후 본격적으로 양주, 의정부, 남양주 등의 수도권 북부권의 대규모 분양이 이루어지면서 강북권 내 지역이 장차 핵심 주거권으로 발전할 수 있는 가능성 또한 투자를 자극한 것으로 판단된다.

당분간 전세 가격의 상승은 꺾이지 않을 듯

 향후 강북 지역은 주택 이전 수요가 꾸준히 증가될 것으로 예상된다. 특히 현정부에서 적극적으로 추진 중에 있는 도심 재개발 및 뉴타운 개발 사업의 조속한 추진은 단기적인 전세 가격의 상승을 불가피하게 할 것으로 판단된다. 또한 현재 주택 상황과 같이 지속적인 전세 가격의 상승은 당연히 주택 가격의 상승으로 귀결될 것이다. 뚜렷한 이전 대책이 마련되지 않은 상황에서 주택 소유주보다 임차인들의 이전 문제가 더욱 심각한 주택난을 야기할 가능성도 배제할 수 없다. 현재 본격적인 사업 추진이 이루어지지 않은 상황에서도 작년 한 해 강북 지역의 평균 전세가격의 상승률은 12.4%를 기록했고, 실제 체감가격은 20% 이상의 상승이 이루어진 것으로 판단된다.

 하지만 중요한 것은 전세 가격의 상승은 자연적으로 주택 가격에 영향을 미치는 만큼 매매 가격 대비 전세 가격 비율이 상대적으로 높은 강북 지역의 아파트 가격 오름세는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 이와 함께 기존의 저평가된 부분도 상당 부분 보상 프리미엄을 기대할 수 있을 것이다. 또한 리모델링 건축 연한이 15년으로 낮춰지면서 리모델링 사업이 추진 중인 아파트 주변을 중심으로 전세 가격의 추가적인 상승도 예상된다.

서울시 재개발 사업의 진행 속도에 따른 투자 판단

 강북 지역 주택 가격의 호재에도 주택 가격 시장의 끝없는 상승은 기대할 수 없을 것이다. 경제 원칙에서 수요와 공급이 만나는 점에서 균형가격이 결정되는 만큼 재개발 사업 추진이 가속화될 경우 중·장기적으로 주택 공급은 안정화 단계에 이를 것이다.

 강북 지역의 주거 패턴이 여타 지역에 비해 자가 수요보다는 임대 수요 비율이 높다는 점에서 현재의 전세 가격의 상승률은 다소 비현실적인 면도 배제할 수 없다. 서울시 재개발 사업이 올해부터 본격적으로 이루어진다고 가정할 때, 현 정부의 임기가 만료되는 5년 이후에는 사업 추진의 성숙기에 이를 것으로 예상되고, 아마도 합리적인 투자자의 입장에서는 장래 충분한 주택 공급량으로 판단할 때 향후 2.3년 이후 주택 매매 가격은 하향 안정세를 유지할 가능성이 매우 높을 것으로 예상된다. 이러한 견지에 비춰볼 때, 일반 투자자 입장에서 서울시 재개발 사업의 진행 속도에 따라 투자 판단하는 것이 가장 합리적일 것으로 보인다.

김일수 국민은행 골드앤와이즈 팀장

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