다가구 주택은 자녀들에 증여…
한 채는 양도세 감면 혜택 받아 처리
Q A씨가 보유하고 있는 주택은 서울 대치동 동부센트레빌 149㎡형, 현재 거주하고 있는 분당아파트 132㎡형과 송파구의 다가구주택 등 3채다. A씨는 개인적으로 송파구 소재 다가구주택은 제2롯데월드, 한강르네상스 등의 영향으로 향후 재개발 가능성이 크다고 판단, 처분하는 것을 아깝게 생각하고 있다.
반면, 7년 전 분양 받은 대치동 아파트는 기대 이상으로 시세차익을 얻었다고 보고 처분하기로 마음먹고 있다. 만약 대치동 아파트를 처분한다면 양도차익 10억원에 장기보유에 따른 공제도 적용을 받지 못하고 양도세율은 최고 35%가 적용돼 약 3억3000만원의 세 부담이 발생할 것으로 예상하고 있다. 절세도 하고 보유 주택의 수도 줄이려면 어떻게 해야 할까.
A A상담 후 A씨에게 일단 처분하기 아까워하는 송파구 소재 다가구주택은 출가한 자녀에게 증여하는 방법을 권했다. 다가구주택과 같은 단독주택은 시가가 아닌 기준시가로 증여재산을 평가해도 무리가 없으므로 시가로 평가해야 하는 아파트보다 적은 세 부담으로 증여가 가능하기 때문이다. 현재 다가구주택의 호가는 10억원을 넘지만 기준시가는 6억원 정도여서 증여 효과도 크다.
또한 증여 후 재개발을 통한 투자이익이 자녀에게 귀속되므로 사전증여 차원에서도 바람직하다.
송파구 다가구주택은 아들 내외에게 증여
A씨가 자녀에게만 증여하는 경우, 기준시가 6억원에 대해 약 1억원 정도의 증여세 부담이 발생한다. 만약 자녀뿐만 아니라 며느리도 똑같이 사랑한다면 증여세를 줄일 수 있는 방법이 있다.
즉, 자녀와 며느리에게 절반씩 증여하는 것이다. 각각 3억원씩 나누어 증여하면 증여세는 각각 약 4000만원, 총 8000만원 정도가 발생된다. 즉, 자녀에게만 증여하는 것보다 두 명에게 동시에 증여하는 경우 2000만원 정도 증여세를 줄일 수 있다.
동일한 부동산을 증여하는데 세금이 줄어드는 이유는 증여세율이 누진세율로 되어 있기 때문이다. 1억원까지는 10%, 1억원 초과 5억원까지는 20%, 5억원 초과 10억원까지는 30% 세율이 적용된다. 자녀에게만 증여 시에는 30% 세율이 적용되지만 두 명에게 절반씩 증여하게 되면 각각 20% 세율까지만 적용되므로 세 부담을 줄일 수 있는 것이다.
송파구 소재 다가구주택을 증여하면 A씨는 2주택을 보유하게 된다. 그래도 2주택을 보유하고 있기 때문에 대치동 아파트 매각 시 양도세가 걱정된다. 하지만 상담 결과, A씨의 경우 대치동 아파트 매각 시 세 부담이 별로 없다는 것을 알게 됐다. 2주택을 보유하고 있는 A씨가 어떻게 양도세 걱정 없이 대치동 아파트를 매도할 수 있는 것일까?
1997~1998년 외환위기 당시 정부는 부동산 경기 부양을 위해 2001년 5월23일부터 2002년 12월31일 사이에 전국에서 분양계약을 체결하여 취득한 신축주택에 대해 양도세 감면 혜택을 부여했다. 이 경우 양도가가 6억원을 초과하면서 전용면적 165㎡를 초과하는 고급주택을 제외한 일반 주택은 위와 같은 혜택을 적용받을 수 있다. 다만 준공 후 5년 이후에 매각하는 경우에는 5년간의 양도차익에 대해서만 양도세 감면 혜택을 적용한다.
양도세 감면 혜택 활용
A씨가 보유한 대치동 동부센트레빌 149㎡형이 위와 같은 양도세 감면 대상 주택에 해당한다. A씨는 2002년 4월25일 최초로 분양계약을 맺었고, 분양가는 6억원을 넘었지만 전용면적이 약 122㎡이어서 감면 대상 주택인 것이다. 따라서 준공된 2005년 1월부터 5년 내인 올해 말까지 대치동 아파트를 처분할 때 양도세 부담 없이 매도할 수 있다.
최근 전국에 미분양 주택이 쌓이면서 정부에서는 2002년 말까지 적용되던 미분양 아파트의 최초 분양자들에게 양도세 면제 혜택을 다시 부여했다. 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지의 기간 중 서울을 제외한 전국의 미분양 주택을 건설업체로부터 분양받아 취득했다가 향후 처분할 때 다양한 세금 혜택을 받을 수 있다. 다만 수도권 과밀억제권역인 고양시, 수원시, 성남시, 과천시 등의 공동주택은 전용면적 149㎡ 이하의 미분양 주택만을 대상으로 한다. 여기서 미분양 주택이란 20
09년 2월12일 현재 미분양 주택뿐만 아니라 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지의 기간 중 최초로 분양받는 신축 아파트 등도 포함된다. 미분양 아파트 취득 시 세제 혜택은 다음과 같다.
첫째, 미분양 주택의 취득일(잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날)로부터 5년 이내에 처분하면 발생한 양도차익에 대해서 양도세의 100%(과밀억제권역은 60%)를 감면해준다. 다만 잔금을 치른 날을 기준으로 7년 후 양도할 때에도 준공 후 5년까지의 양도차익은 감면 혜택을 적용받고 나머지 2년에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도세를 과세하게 된다.
둘째, 5년을 넘게 보유하다 처분할 때에도 양도세 계산 시 6~35%의 일반 양도세율을 적용한다. 2주택 이상에 해당되어도 무조건 일반 양도세율을 적용받을 수 있다. 또한 미분양 주택 매도 시 보유기간이 3년 이상이면 양도차익의 10~30%(보유 연수×3%)를 장기보유특별공제로 차감해준다.
셋째, 미분양 주택 외에 일반 주택이 1채 더 있더라도 일반 주택을 먼저 처분하면 1주택 매도로 보아 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 따라서 처분하는 일반 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하여 1주택 비과세 요건을 충족하였다면 미분양 주택 보유와 상관없이 양도세 비과세가 가능하다.