업무와 주거 기능을 함께 갖춘 부동산이 오피스텔이다. 자영업자, 1인(소호) 기업, 전문직 직장인들이 선호하는 오피스텔의 인기는 요즘 상종가다. 특히 강남·서초·송파와 수도권 신도시 역세권 인기지역이나 대학가 일대의 중소형 오피스텔은 품귀현상까지 빚고 있을 정도로 수요가 많다. 1인 가구가 늘고 전셋값 상승세가 두드러지면서 오피스텔에 대한 투자수요가 크게 늘어나고 있는 것이다.
경매 시장에서도 마찬가지다. 소형의 경우 1억원 안팎의 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있는 데다 임대수요가 넉넉해 투자 실패로 이어지는 경우는 드물다. 특히 중소형 오피스텔은 월세 비율이 높고 환금성이 좋다. 세금 강화와 거래 규제, 투자금 대비 수익성이 떨어져 하향 안정세에 접어든 주택과 달리 소형 오피스텔 경매물건은 수익성 부동산의 틈새 투자처로 급부상하고 있는 것이다. 2000년 초 공급과잉으로 몸살을 앓았으나 2003년 이후부터 공급이 줄며 수요가 늘어나면서 향후 대표적인 수익성 임대용 부동산으로 전망이 밝다.
전국 오피스텔 경매물건은 한 달에 700~800여 건이다. 이 중 서울과 수도권에서 300~400건이 입찰되고 낙찰가율은 서울이 90%, 수도권은 75% 정도다. 중소형 오피스텔 경매물건 매물의 비율은 40~50% 안팎이다. 중소형 오피스텔의 낙찰가율은 전국 평균 70%대로 높지 않은 편이다.
입찰자들은 주로 임대사업용 또는 자영업자들의 사무실, 주택의 대체상품으로 낙찰 받는다. 서울 수도권의 낙찰가율은 1회 유찰 후 80~90%선, 광역시와 지방은 60~70%선에서 낙찰된다. 입찰 경쟁률은 서울의 경우 5대 1, 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이다. 낙찰가율이 점점 높아지고 있어 고가 낙찰에 주의해야 한다.
오피스텔은 거주가 가능한 사실상 주택이면서도 건축법상 업무용 시설로 분류돼 주택 관련 규제를 받지 않는다. 전매 제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등에서도 자유롭다. 장기적으로 도심권이나 역세권을 중심으로 공급과잉도 해소돼 투자성이 돋보인다. 주택보다도 임대가 비율이 높기 때문에 고정적인 임대수익을 노릴 수 있고 투자자금 노출을 막을 수 있는 대표적인 수익성 부동산이다.
투자자금 회수 용이
오피스텔은 대개 교통이 편리한 도심에 위치해 있어 교통체증을 피해 도심 지역에서 나만의 공간을 갖고자 하는 개인 투자자들이 선호한다. 또 환금성이 뛰어나며 임대가 손쉽다는 장점이 있다. 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상이어서 투자금 회수가 용이하다. 사무실 임대가격 정도의 싼 금액으로 주거와 업무를 겸한 공간을 마련할 수 있어 도심 내 33㎡(10평)대의 초소형 매물은 수요가 꾸준히 늘고 있다.
오피스텔은 아파트처럼 손쉽게 낙찰 받을 수 있다. 그러나 꼼꼼히 체크해야 할 사항도 적잖다. 먼저 외곽보다는 도심, 부도심에 위치해 있어야 한다. 임대가 비율이 높고 공실 가능성이 적기 때문이다. 지방 중소도시에 들어선 ‘나 홀로 오피스텔’은 임대가 쉽지 않다. 특히 인근 지역 내 경쟁 업무시설이 들어서면 임대가율이 급격히 떨어진다.
사무실 임대료 상승률이 주변 건물에 비해 하락세인지 여부를 파악해야 한다. 대체로 오래된 물건은 최첨단 소형 오피스텔이 들어서면 인기도가 떨어질 수밖에 없다. 따라서 임대가 수준, 건축년도, 내부구조와 시설 등을 감정서를 통해 확인하는 것이 바람직하다.
도로에 접한 면적이 넓은 중·소형 오피스 건물은 지역 내에서 인지도가 높아 환금성 면에서 양호하다. 신축·증축·개축 등 보수한 지 오래되지 않은 오피스텔은 유치권, 법정지상권 여부를 조사해야 한다. 간혹 오피스텔 전체가 유치권 신고를 하여 낙찰자를 곤혹스럽게 하기도 한다.
소유자나 세입자의 관리비 연체금액도 반드시 확인해야 한다. 작은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 연체금액이 수백만원에 달하는 경우도 왕왕 있다. 전 주인이 관리사무소와 짜고 거액의 관리비를 납부하지 않은 것으로 조작해 낙찰자를 골탕 먹이기도 한다. 소유자나 세입자가 관리비 연체 시 공용부분은 낙찰자가 떠안아야 한다.
입찰 물건에 점유자가 있고 주거용으로 이용 중이면 세입자에게 주택임대차보호법이 적용된다. 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 갖추었다면 임차보증금을 물어줘야 하므로 반드시 전입세대 열람을 해야 한다. 또 업무 또는 주거 기능의 주(主) 사용용도, 업무시설의 지원 정도, 주거 기능이 어느 선까지 가능한지 살펴보는 것도 필수 점검사항이다.
오피스텔은 일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리하다. 즉, 한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 실제로 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매 시장에 나오는 물량이 늘고 있다. 묶음으로 나오다보니 값싸게 잡을 수 있다. 일괄입찰 시 좋은 층과 향을 갖춘 A~B급만을 고집하지 말고 C~D급을 노리면 최대 10% 가까이 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
투자 목적으로 낙찰 받으려면 먼저 주변의 임대수요를 따져봐야 한다. 일반적으로 전세보증금의 비율이 매매가의 50~60%를 넘어서야 투자가치가 있다. 당연히 임대가율(매매가에서 임대가가 차지하는 비율)이 높은 지역일수록 임대수요가 높다. 외곽보다는 도심이, 소형 건물보다는 대형 오피스텔이 투자가치가 높다.
되도록 최신형이거나 지역 내 대표(랜드마크) 오피스텔이라면 낙찰금액을 좀 더 높여 낙찰 받아도 무방하다. 복층이나 온돌 등 주거기능을 강화시킨 오피스텔은 젊은층으로부터 인기가 많아 장기적으로 가격 탄력성이 높다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비 여부를 꼼꼼히 따지고 재택근무자는 각종 첨단통신설비 등 후방지원기능도 검토해야 한다.