성동구 성수동에 사는 박씨는 임대 사업을 목적으로 강북구 미아동에 원룸 두 개를 소유하고 있었다. 하지만 세입자를 구하기가 하늘의 별따기만큼 어려웠다. 한번 들어왔다가도 몇 개월만 살다 방을 빼는 등 꾸준한 임대수익을 올리기가 여간 어렵지 않았다.
급기야 그는 원룸 두 개를 팔아 관악구 신림동 서울대 주변에 아파트 하나를 매입했다. 물론 이 또한 임대 사업 목적이다. 신림동은 아직 상대적으로 아파트 가격이 저렴한 데다 학생뿐만 아니라 직장인들의 수요가 많아 안정적이라 판단했다. 그는 보증금 1000만원에 월 70만원을 받으면서 연간 수익률 9.3%(초기 투입비용 1억원)를 올리고 있다.
전세 품귀현상으로 전세 값이 천정부지로 오르고 소형 아파트 가격도 잇따라 상승하고 있다. 서울시에 따르면 서울의 총 가구(342만) 중 ‘1인 가구’는 전체의 22.4%(76만 가구)에 달한다. 서울 시내 다섯 집 걸러 한 집은 가구 구성원이 한 명인 ‘1인 가구’인 셈이다. 특히 재개발 이주 수요 증가 등으로 소형 주택의 수요가 갈수록 늘어나는 반면 공급은 부족한 상황이어서 당분간은 소형 주택의 인기가 꺾이지 않을 것으로 보인다.
최근에는 경제가 회복되면서 부동산 가격도 상승세를 보이지만, 아직까지 시장에 불안 심리가 내재되어 있어 투자 위험성이 크다. 이렇게 주택 시장이 불안하고 불확실성이 클 때에는 10년 이상 장기 투자를 겨냥한 임대주택 사업을 노려볼 만하다.
임대주택 사업은 노후 준비용으로도 제격이다. 노후연금처럼 매달 은행 금리보다 높은 월 7% 이상의 임대수익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 다주택 보유자들은 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피할 수 있기 때문이다.
하지만 임대 사업이라고 해서 모두 잘 되는 것은 아니다. 세밀한 전략이 필요하다. 무엇보다 임대 수요를 확보하기 위해 목표를 분명히 해야 한다. 즉, 집을 짓기 전에 먼저 종류와 타깃을 결정한 이후 지역 및 위치를 선택해 그에 맞는 설계를 해야 수요자를 확보할 수 있다.
이런 측면에서 대학가는 관심을 가질 만하다. 학생과 교수, 교직원 등 고정수요가 탄탄하기 때문에 안정적으로 임대료를 받을 수 있다. 이들 지역은 임대수익은 물론 환금성이 뛰어나 시세 차익도 기대할 수 있다.
경희대학교
동대문구 휘경동에 위치한 ‘동양’ 아파트는 2000년 5월에 입주했다. 2개동 282가구로 구성되어 있고, 지하철 1호선 회기역이 걸어서 8분 거리에 위치한다. 이 아파트는 한국외대와도 가깝다. 아파트 단지 주변으로 재개발과 뉴타운 사업이 진행되고 있어 향후 주변 환경이 좋아질 전망이다. 현재 시세는 공급면적 59㎡가 1억8000만~2억원 선이다. 전세는 1억~1억1000만원, 월세는 보증금 2000만원에 월세 70만원이다.
고려대학교
성북구 안암동1가에 위치한 ‘래미안안암’은 12개동 528가구로 구성되어 있다. 2005년 6월에 입주해 상대적으로 새 아파트다. 지하철 6호선 보문역이 걸어서 6분 거리, 안암역은 걸어서 8분 거리다. 인근 편의시설로는 현대백화점, 이마트, 하이마트, 고려대안암병원, 개운산공원 등이 있다. 시세는 공급면적 79㎡, 전용면적 59㎡가 3억~3억5000만원이고, 전세는 1억7500만~1억8000만원이다. 월세로는 보증금 5000만원에 월세 90만원을 받을 수 있다.
성북구 안암동3가에 위치한 ‘대광’아파트는 7개동 346가구로 이뤄져 있다. 1972년 11월에 준공되어 오래됐다는 단점이 있다. 하지만 지하철 1, 2호선 신설동역과 6호선 보문역이 걸어서 10분 거리이어서 지하철 이용이 편리하다는 장점이 있다. 고려대가 걸어서 3분 거리라 임대 수요도 풍부하다. 특히 재건축을 준비 중이어서 기대감도 크다. 공급면적 49㎡는 현재 1억2000만~1억3500만원이고, 전세는 5000만원 선이다.
서울대학교
관악구 봉천동에 위치한 ‘관악캠퍼스타워’는 1998년 1월에 지어졌고, 1개동에 185가구가 입주해 있다. 54가구는 오피스텔이고, 131가구는 원룸형 아파트다. 지하철 2호선 서울대입구역이 걸어서 1분 거리로 초역세권 아파트다. 서남권 르네상스 개발 계획으로 시세차익도 기대된다. 시세는 공급면적 49㎡가 1억원 정도이고, 전세는 6500만~7000만원 정도다. 월세는 보증금 1000만원에 월세 65만~70만원을 받을 수 있다.
관악구 신림동에 위치한 ‘건영1차’는 1984년 12월에 입주했고, 3개동 492가구다. 지하철 2호선 신림역이 걸어서 10분 거리다. 단지 바로 옆에 영남초, 문성중, 미성중, 독산고 등이 있다. 하지만 주변에 편의시설이 다소 부족한 게 단점이다. 시세는 공급면적 56㎡가 1억7000만~1억9000만원이고, 전세는 7000만~8000만원이다.
서울산업대학교
노원구 공릉동에 위치한 ‘건영아파트’는 1999년에 준공됐다. 1개동 90가구로 단지 규모가 작은 것이 흠이지만 지하철 7호선 공릉역이 걸어서 5분 거리이어서 임대 수요가 많다. 공급면적 82㎡의 시세는 1억8000만~2억원가량이고, 전세는 1억1000만~1억2000만원이다. 월세는 보증금 8000만원에 월세 20만원 정도.
‘공릉2단지’는 1994년 12월에 입주했고 4개동 660가구로 구성되어 있다. 지하철 7호선 공릉역과 서울산업대가 걸어서 8분 거리다. 동북권 르네상스 개발 수혜가 예상되는 아파트다. 49㎡는 1억5000만~1억6000만원, 전세는 7000만~8000만원이다. 월세는 보증금 2000만원에 월세 40만원.
서울여자대학교
노원구 공릉동에 위치한 ‘비선아파트’는 1999년 8월에 입주했고 7개동 700가구로 구성되어 있다. 지하철 6호선 화랑대역이 걸어서 10분 거리다. 서울여대가 걸어서 5분이다. 주변에는 삼육대, 육군사관학교 등이 있다. 69㎡는 2억2000만~2억5000만원이고, 전세는 1억~1억1000만원, 월세는 보증금 3000만원에 월세 60만원이다.
연세대학교
마포구 노고산동에 위치한 ‘신촌포스빌’은 주상복합 아파트로 1개동 349가구로 2004년 9월에 입주했다. 지하철 2호선 신촌역과 이대역이 걸어서 2분, 7분 거리다. 연세대를 비롯해 홍대, 이대 등 주변에 대학들이 많아 임대 수요가 풍부하다. 시세는 공급면적 52㎡가 1억7000만~1억9000만원이다. 전세는 1억3000만~1억4000만원, 월세는 보증금 1000만원에 월 90만원가량이다.
신수동의 ‘신촌삼익’은 신촌역이 걸어서 7분 거리에 위치해 있다. 시세는 79㎡가 2억8000만~3억3000만원이고, 전세는 1억6000만~1억7000만원이다. 월세는 보증금 5000만원에 100만원 정도를 받을 수 있다.
한국예술종합대학교
성북구 석관동에 위치한 ‘삼성아파트’는 1997년 6월에 입주했고 지하철 6호선 석계역이 걸어서 5분 거리다. 79㎡가 2억1000만~2억5000만원에 매물이 나오고 있다. 전세는 1억1000만~1억2000만원이고, 보증금 6500만원에 월세 40만원을 받을 수 있다.
성북구 석관동에 위치한 ‘두산아파트’는 25개동 1998가구의 대단지 아파트로 지하철 1, 6호선 석계역이 걸어서 2분 거리인 초역세권이다. 72㎡가 2억4000만~2억7000만원으로 시세가 다소 높은 게 단점이다. 전세는 1억2000만~1억3000만원이고, 월세는 보증금 4000만원에 월 75만원 정도다.