세제 혜택 개발 호재 서울 접근성 ‘삼위 일체’
양극화가 뚜렷해지고 있는 부동산 시장에서는 무엇보다 매입 시기와 매입 지역을 잘 선택해야 한다. 매입 시기는 지역별, 상품별 특성에 따라 각기 다르다. 금융위기로 주택 가격은 반 토막이 났다. 그리고 정부는 부동산 경기를 살리기 위해 재건축, 세금, 전매제한 등 각종 규제를 다 풀었다. 사기도 쉽고 팔기도 쉬워졌다는 것이다. 앞으로 이런 절호의 기회가 다시 오기는 힘들다. 즉, 지금이 매입 시기다.
매입에 앞서 어떤 곳을 선택하느냐가 중요하다. 우선 현재 강남 재건축 아파트의 경우에는 금융위기 이전으로 이미 회복이 됐다. 따라서 강남 재건축 아파트 수요자들의 매입 시기는 이미 지났다. 하지만 그 외 지역은 아직도 반 토막 상태인 곳이 많다. 그 중에서 뜰 지역을 선점하는 것이 무엇보다 중요하다.
어떤 주택을 사느냐 또한 중요하다. 정부 정책의 수혜가 되는 곳을 찾아야 한다. 바로 ‘수도권 미분양 아파트’다. 미분양 아파트 수가 역대 최고치에 달하면서 정부는 미분양 아파트의 규제는 규제대로 다 푼 상태다. 수도권 미분양 아파트 중에서도 개발 호재로 발전 가능성이 높은 지역을 선택해야 한다. 대표적으로 인천 청라지구, 경기도 용인, 그리고 김포 한강신도시가 그 곳이다.
청라지구 양도세 5년간 전액 면제
이들 지역은 우선 비과밀억제권역에 속한다. 따라서 신규 취득하는 신축주택은 양도소득세가 5년간 전액 면제되며 5년 이후 발생하는 양도차익은 일반세율(6~33%)과 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받는다. 여기에 과밀억제권의 경우 양도소득세 완화 혜택을 받을 수 있는 주택 규모가 149㎡ 이내로 제한되지만 비과밀억제권은 제한이 없다. 전매제한 역시 완화됐다. 전매제한 기간은 85㎡ 이하는 3년, 85㎡ 초과는 1년이 각각 적용된다.
그리고 다른 택지지구에 비해 서울 접근성에서 매우 높은 평가를 받는다. 우선 청라지구의 경우에는 영종대교와 공항철도가 청라지구 바로 북쪽으로 이어진다. 서쪽으로는 제2서울외곽순환도로가 건설된다. 또 남쪽으로 제1경인고속도로가 영종도로 이어지는 제3연륙교와 만나면서 영종도와 청라 그리고 서울이 직선으로 연결될 계획이다.
용인 지역이 최근 수요자들에게 외면을 받고 있는 것은 교통 체증 탓이다. 하지만 용인~서울 간 고속화도로가 개통되면 서울과 단 20분 거리로 단축된다. 그에 따라 용인 지역이 새로운 지도를 그리게 됐다. 그뿐만 아니라 용인은 용인 경전철과 신분당선 연장 등으로 교통이 갈수록 좋아지게 된다.
김포 한강신도시의 교통 입지도 좋다. 48번 국도에만 의존하던 김포의 단선형 교통체계도 획기적으로 개선된다. 2010년까지는 신도시에서 서울시 강서구 개화동 올림픽대로 끝단을 연결하는 길이 17.6㎞에 왕복6차선의 김포고속화도로가 개설되고 2012년까지는 서울지하철 9호선 김포공항역에서 신도시를 연결하는 도시철도도 개통된다.
청라지구에서 남아 있는 미분양 아파트는 M3블록의 ‘청라엑슬루타워’, A-19블록의 ‘웰카운티’ 등이 있다. 최근 청라지구가 높은 청약경쟁률을 기록하며 인기를 끌고 있으면서도 미분양된 것은 무엇보다 금융위기로 인한 부동산 경기 침체의 골이 그만큼 깊기 때문으로 풀이된다. 입지 측면에서는 중앙호수공원과 캐널웨이와 거리가 멀다는 단점도 있다.
청라엑슬루타워는 현재까지 청라지구에서 분양한 물량 중 몇 안 되는 주상복합아파트라는 메리트가 있다. 126∼203㎡ 616가구로 구성되어 있다. 엑슬루타워의 경우에는 무려 55층짜리로 지어져 청라지구의 랜드마크로 자리매김할 전망이다. 분양가는 126㎡의 경우 4억5880만원 수준이다. 계약금은 5%이고 중도금 60% 전액 이자후불제라는 금융 혜택이 주어진다. 현재 작은 주택형은 없고 180, 203㎡형만 남아 있다. 고급형을 추구하는 주상복합아파트인 만큼 면적이 커도 투자가치는 높다고 판단된다.
