그림 그리는 것이 취미인 홍상연씨(57)는 강릉에 82.5㎡형 아파트를 구입했다. 은퇴 이후에 본격적으로 작품 활동도 하고 휴양도 즐길 목적으로 구입한 것이다. 가끔 내려가서 조용하게 그림 그리기에도 적당하고 언제든 시간의 구애를 받지 않고 자신의 목적에 맞게끔 사용할 수 있어 더욱 매력적이다. 그런데 혹시 별장으로 구분돼 세무적으로 불이익이 있지 않을까 걱정이다. 주택이 별장으로 구분되면 취득세의 부담이 커지고 재산세가 일반주택보다 많아진다는 것을 알고 있기 때문이다. 홍씨는 주택이 별장으로 구분되는 기준과 별장으로 분류되면 세무적으로 어떠한 불이익이 있는지 궁금하다.

취득·보유·처분 시 높은 세율로 과세

주택이 별장으로 사용되면 세법에서는 통상 사치성 재산으로 구분하고 세무적으로 불이익을 준다. 별장으로 구분되는 주택은 공부상으로 그 용도가 명시되어 있는 것은 아니다. 주거용으로 지어진 건물이지만 상시 주거하고 있지 않으면 별장으로 구분될 수 있다. 즉, 상시 주거를 목적으로 하지 않고 휴양, 피서 또는 위락 등의 용도로 사용하는 경우에는 별장으로 구분될 수 있는 것이다. 그리고 건물이 별장으로 구분되면 그 부속토지까지 별장으로 구분되어 같이 세무적 불이익을 받게 된다.

건축물을 별장으로 판단할 때 반드시 주택만을 그 대상으로 하는 것은 아니다. 오피스텔도 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양을 목적으로 사용한다면 별장으로 구분될 수 있다. 다만 읍ㆍ면 지역에 위치한 농어촌 주택으로 일정한 요건을 만족하는 경우에는 상시 주거용으로 사용하지 않더라도 별장으로 구분되지 않는다.

농어촌 주택이 별장으로 구분되지 않으려면 세법에서 정해진 요건을 잘 갖춰야 한다. 크게 세 가지 정도의 요건이 필요하다. 첫째, 대지 면적은 660㎡, 건물 연면적은 150㎡ 이내이어야 한다. 둘째, 건물의 시가표준액이 6500만원 이내이어야 한다. 셋째, 수도권과 광역시권에서 떨어진 읍 또는 면 지역에 위치하고 있어야 하고 투기지역이 아니어야 한다.

그렇다면 주택이 별장으로 구분되면 세무적으로 어떠한 불이익이 있을까? 별장을 취득할 때부터 보유할 때, 그리고 처분하는 모든 단계에 걸쳐 세무적으로 불이익이 있다. 일단 취득 단계에서는 취득세가 일반 부동산의 5배(10%)로 과세된다. 그리고 취득세에 10%를 부가해서 과세하는 농어촌특별세까지 고려하면 11%가 되고, 등록세와 지방교육세까지 포함하면 13.4%의 세율로 거래세를 부담하게 된다. 거기에 2006년부터 실거래가액으로 취득세와 등록세 등을 계산하기 때문에 그 부담은 더욱 커지게 된다.

별장은 부동산의 보유 단계에서도 재산세의 부담이 크다. 재산세가 4%의 세율로 과세된다. 4%의 세율로 재산세가 과세된다는 것은 상당히 높은 세율로 과세되는 것이다. 일반주택에 부과되는 재산세의 최고세율이 0.5%라는 것을 감안하면 거의 8배 이상으로 과세되는 것이다. 또 재산세의 20%를 지방교육세로 부가해서 과세하기 때문에 매년 4.8% 정도의 재산세를 부담하게 된다.

별장을 처분할 때의 세금도 만만치 않다. 별장과 그 부속토지는 매각할 때 세무적으로 비사업용토지로 판단한다. 즉, 나대지나 부재지주농지와 동일하게 해석하고 양도소득세를 과세한다. 비사업용토지로 구분되면 양도소득세를 60%의 세율로 과세하고 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 즉, 실제의 매매차익에 기본공제 250만원을 공제하고 만든 과세표준에 60%의 세율로 양도소득세를 계산하는 것이다. 비록 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 자진해서 신고와 납부를 하면 10%의 세액을 공제해 주지만, 납부할 세금에 10%를 주민세로 납부해야 하므로 실제 부담하는 양도소득세는 커질 수밖에 없다.

양도소득세의 중과세 판단에서는 제외

하지만 회원권 또는 지분권 소유 형태의 콘도미니엄으로서 당해 회원권 또는 지분권자에게 허용된 연중사용일수 이외는 일반인의 숙박시설로 이용되고 있는 경우에는 별장으로 판단하지 않는다. 다만, 특정 콘도미니엄에 대한 소유권을 전용으로 소유하고 있으면서 관광진흥법상 규정을 위반하여 타인은 일체 사용할 수 없고 소유권자만이 독자적, 배타적으로 이용하면서 상시 주거용이 아닌 휴양, 피서, 위락 등의 용도로만 사용되는 경우에는 별장으로 판단될 수 있기 때문에 주의해야 한다.

주택이 별장으로 구분되면 유리한 점도 있다. 별장으로 구분되는 주택은 주택으로 판정하지 않는다. 즉, 별장 외의 다른 주택을 매각할 때 별장은 주택의 숫자에 포함되지 않으므로 별장 외에 주택 한 채를 소유하고 있는 사람은 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 또 양도소득세의 중과세를 판단할 때도 별장은 주택의 숫자에 포함시키지 않는다. 결국 별장을 매각할 때는 60%의 세율로 양도소득세가 과세되는 불이익이 있지만 주택으로 구분되지 않는 유리한 점이 혼재돼있다.

원종훈 국민은행 세무사

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