홍길동씨(39)는 서울에 소재하고 있는 아파트(공시가액 4억원) 한 채를 소유하고 있다. 그리고 조만간 부산에 있는 아파트(공시가액 2억원) 한 채를 추가로 구입해 임대하려고 한다. 가격이 많이 하락한 이유도 있겠지만 올해부터 다양한 세제상의 지원이 있다는 것이 주택을 추가 구입하는 가장 큰 이유다. 홍씨는 주택임대사업을 하려고 한다. 주택임대사업을 진행하면 종합부동산세가 면제되고, 무거운 양도소득세도 피할 수 있기 때문이다. 그렇다면 주택임대사업을 하는 동안에 거주하는 나머지 한 채의 주택을 매각하면 어떨까? 1주택으로 인정되어 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을까?
홍씨의 경우 주택임대사업을 진행하지 않더라도 50% 세율로 양도소득세가 과세되는 일은 없을 것이다. 원칙적으로 주택을 2채 보유한 상황에서 주택을 매각하면 50% 세율로 양도소득세를 내야 한다. 하지만 주택이 수도권(서울, 인천과 경기도 일원)이 아닌 지역에 소재한다면 50% 세율의 양도소득세 중과세 대상에서 제외될 수 있다.
주택에 대한 양도소득세의 중과세 대상을 판단할 때 지역별로 판단하면 다음과 같다. 수도권과 광역시 권역이 아닌 지역에 주택을 소유하고 있고, 공시가액이 3억원 이하이기만 하면 중과세 대상에서 제외된다. 예를 들어 전주, 청주, 춘천, 마산 등에 소재하고 있는 주택은 아무리 주택이 많아도 매각할 당시 공시가액이 3억원을 넘지 않으면 세무적으로 불이익이 없다.
하지만 광역시 권역에 있는 주택의 중과세 대상 판단은 2주택일 경우와 3주택 이상일 경우가 서로 다르다. 2주택일 경우 매각할 당시의 공시가액이 3억원 이하면 양도소득세는 중과세되지 않는다. 하지만 3주택 이상일 경우에는 공시가액 1억원을 기준으로 중과세를 판단한다. 수도권은 2채, 3채 이상을 구분하지 않고 원칙적으로 공시가액 1억원을 기준으로 중과세 대상을 판단한다.
그렇다면 2009년부터 한시적으로 적용하는 양도소득세 중과세 완화조치와는 어떤 관련이 있을까? 2009년 1월1일부터 2010년 12월31일까지 2년 동안 주택을 매각하거나, 취득하는 주택은 중과세가 대폭적으로 완화된다. 2주택인 경우 50% 세율을 적용하지 않고, 일반적인 기본세율(2009년: 6~35%, 2010년: 6~33%)을 적용한다. 그리고 3주택 이상인 경우에는 60% 세율이 아닌 45% 세율로 양도소득세가 과세된다. 다주택 보유자는 이 기간을 이용해서 매각하고 무주택자나 1주택 보유자는 이 기간을 이용해 추가로 취득하라는 메시지다. 특히 이 규정은 매각할 당시의 공시가액에 상관없이 적용되므로 활용도가 높다. 하지만 이 규정에는 맹점이 있다. 50%는 기본세율로, 60% 세율은 45% 세율을 적용받을 수 있지만 장기보유 특별공제는 여전히 불가능하다. 즉, 세율만 인하시키는 것이다.
그렇다면 주택임대사업을 진행하면 어떨까? 주택임대사업등록과 사업자등록을 낸 후 주택임대사업을 진행하면 다주택을 보유했더라도 종합부동산세 대상에서 제외된다. 그리고 세법에서 요구하는 의무임대기간이 끝난 후 매각하면 50% 또는 60% 세율의 무거운 양도소득세를 피할 수 있다. 즉, 일반 기본세율로 양도소득세 계산이 가능하고, 보유기간에 따라서 매매차익의 일정부분을 공제하는 장기보유특별공제도 가능하다. 주택임대사업의 유형은 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉜다. 이중 일반인이 쉽게 임대사업을 할 수 있는 방법은 매입임대주택사업이다.
주택임대사업 완화
매입임대주택사업을 진행하기 위해서는 원칙적으로 주택을 5채 이상을 묶어야 한다. 그리고 최소한 10년 이상 임대해야 한다. 임대하는 주택은 전용면적 85㎡(국민주택) 이하이고 주택을 취득할 당시에 공시가액이 3억원 이하이어야 한다. 그런데 이렇게 까다로운 주택임대사업의 요건이 2008년 10월7일부터 완화됐다. 주택의 전용면적은 149㎡로 넓어졌고, 1채의 주택만 있어도 주택임대사업이 가능하다. 또 의무임대기간도 10년에서 7년으로 단축되었다. 하지만 이렇게 완화된 임대주택의 요건은 비수도권에만 한한다. 즉, 광역시권역을 포함한 지방도시에 소재한 주택에 한해서 적용할 수 있다.
주택임대사업을 진행하면 매각할 당시에 공시가액이 상승해 3억원을 초과하더라도 양도소득세의 중과세를 피할 수 있고, 종합부동산세 대상에서 제외되기 때문에 세무상 혜택은 확대된다. 하지만 일반주택에 대한 양도소득세 비과세를 판단할 때는 혜택이 없다. 임대사업을 진행하지 않는 나머지 한 채의 거주용 주택의 양도소득세 비과세를 판단할 때는 임대주택도 주택의 숫자에 포함된다. 즉, 임대사업을 진행하는 주택 외의 다른 주택을 매각할 때는 비과세 혜택을 받지 못한다. 그렇기 때문에 주택임대사업을 진행하더라도 매매차익이 큰 주택은 매매시점을 조절해 비과세 혜택을 받을 수 있게 마지막에 매각할 수 있도록 조정해야 할 것이다.