‘잠재성 호재’많은 대단지를 노려라
서울 삼성동 현대아이파크와 도곡동 타워팰리스. 대한민국 최고급 아파트로 꼽히는 두 건물에는 또 다른 공통점이 있다. 바로 분양 초기 당시 ‘미분양’ 됐었다는 것. 최근 몇 년째 전국에서 가장 비싼 아파트로 부동의 1위를 고수하고 있는 현대아이파크를 비롯해 초고층 고급 주상복합아파트의 대명사라 할 수 있는 도곡동 타워팰리스. 분양 이후 프리미엄만 2배 넘게 뛰었던 동탄신도시. 지금은 내로라하는 인기 단지들이지만 한때는 애물단지 미분양이었다.
세금 감면 등 각종 혜택많아
이들 단지들은 외환위기 등 경기 침체 여파로 초기 분양 당시 미분양으로 남았다. 하지만 이후 우수한 입지여건을 바탕으로 경기 회복과 함께 수요가 몰리면서 지금은 각 지역을 대표하는 비싼 아파트가 됐다. 더구나 초기 미분양 아파트를 계약했던 일부 수요자들은 당시 5년간 양도세 한시 감면 혜택까지 받게 돼 시세 차익과 더불어 세금 감면에 따른 높은 수익률을 올리기도 했다.
이런 사례를 볼 때 요즘 같은 불황기는 오히려 블루칩 상품을 싸게 살 수 있는 ‘호기’다. 제대로 된 옥과 석만 잘 구별해서 투자한다면 말이다. 과거 외환위기를 지나면서 위기에 발 빠르게 대응했던 투자자들이 세월이 지난 후 높은 수익을 거뒀던 선례를 거울삼아 침체장인 지금을 더 적극적으로 노려볼 필요가 있는 것이다.
특히 최근 정부가 미분양을 해소하기 위해 각종 규제 완화 및 세금 감면 대책을 발표하면서 미분양 아파트 구입 시 누릴 수 있는 혜택이 더욱 많아졌다. 내년 2월11일까지 미분양 아파트를 구입할 경우 지역에 따라 향후 5년간 양도세를 60~100%까지 감면받을 수 있다. 내년 6월말까지는 취득세와 등록세를 절반으로 줄이는 혜택도 함께 받을 수 있다. 여기에 건설사들의 수요자 모시기 경쟁이 치열해지면서 분양가격 할인 및 계약금 인하 등 파격적인 혜택도 많다.
교통 등 주변여건 꼼꼼히 살펴야
단, 아무 곳이나 덥석 잡고 보는 식의 투자는 바람직하지 않다. 미분양 아파트를 고를 때 가장 중요한 것은 관심 가는 단지가 왜 미분양이 됐는지 원인을 알아내는 것이다. 최근에는 입지가 비교적 양호함에도 경기 악화와 부동산 시장 침체 등의 여파로 미분양 된 경우도 많지만, 흔히 미분양 된 곳들은 그럴 만한 이유가 있는 곳도 적지 않기 때문이다.
특히 요즘 같은 시기에는 가격이 저렴한 곳을 노리는 것이 위험을 줄이고 수익성을 높이는 가장 좋은 방법이다. 가급적 주변 시세보다 저렴한 곳을 찾되, 고분양가로 인한 미분양이라면 피하는 것이 좋다. 분양가보다 저렴한 일반 분양권 매물이 이미 나와 있을 가능성도 있으므로 구입에 앞서 주변 중개업소를 통해 시세를 확인하고 선택하는 것이 바람직하다.
또 실제 가치에 비해 아직 저평가된 곳을 공략하자. 지금 당장은 교통과 주변 여건이 좋지 않지만 입주하는 시점에 여건이 좋아질 수 있는 단지를 선택해야 한다. 인근에 지하철이나 도로가 개통되거나 대규모 재건축과 재개발, 뉴타운이 조성되는 지역 등 호재가 끼어있는 곳이면 공략해 볼 만하다.
가능하면 대단지 위주로 살펴보되, ‘나 홀로’ 아파트는 피하자. 대단지 아파트는 단지 내에 공원과 편의시설 등이 잘 갖춰져 주거여건이 좋다. 게다가 거래가 활발해 향후 매수자를 구하기도 쉽고 가격 상승 면에서도 유리하다.
무엇보다 부지런히 발품을 파는 전략도 중요하다. 가능한 한 빨리 움직여서 초기 계약 직후를 노리면 로열층도 잡을 수 있다. 또 미리 관심 있는 아파트의 견본주택에 직접 방문해 아예 사전예약을 해놓는 것도 방법이다.
‘서울숲 아이파크’ 눈여겨 볼만
서울 성동구 송정동에서는 현대산업개발이 ‘서울숲 아이파크’를 분양 중이다. 총 6개동 241가구 규모로 지하2층~지상15층 73~152㎡로 구성돼 있다. 영동대교를 통해 삼성동, 압구정동 등 강남과의 접근성이 좋으며, 롯데백화점, 이마트, 롯데시네마 등 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 즉시 입주가 가능한 것이 장점이며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택을 받을 수 있다.
경기도 고양시 일산서구 덕이지구에서는 신동아건설이 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’를 분양 중이다. A2, A3, A4 블록을 합하면 총 3316가구인 매머드급 단지로, 113~350㎡의 중대형으로 구성돼 있다. 지하철 3호선 대화역과 경의선 탄현역이 가깝고, 경의선 복선전철과 서울-문산 간 고속도로가 완공되면 서울 마포 일대까지 30분대에 진입이 가능하다. 현재 계약금 5% 정액제를 적용해 4000만~5000만원이면 구입할 수 있다. 신규 계약자 중 선착순으로 3000만원의 프리미엄 보장제도 실시한다.
GS건설은 용인시 수지구 성복동에서 ‘자이 1, 2차’를 분양 중이다. 1차 719가구는 지상 20층 12개동 114~186㎡형으로 이뤄지며, 2차 783가구는 지상 20층 12개동 114~186㎡로 구성돼 총 1502가구다. 인근 아파트를 합치면 총 6790여 가구의 매머드급 GS타운을 이룬다. 계약금 10%, 중도금 60%는 이자후불제 혜택이 있다. 용인-서울 간 고속도로와 신분당선 연장선이 인근에 개통 예정이어서 서울 강남 및 시내로의 접근성이 더욱 좋아질 전망이다. 용인은 비과밀억제권역으로 취득 후 5년간 양도세 100% 감면 혜택을 받을 수 있다.