홍길동씨(38)는 2004년 5월 부친의 사망으로 아파트 한 채를 가족(본인, 모친, 동생) 공동으로 상속받아 법정 상속지분(母 3/7, 子 2/7)으로 등기했다. 홍씨는 상속이 개시되기 전 결혼해 독립세대를 구성하고 있었고, 모친과 동생은 상속받은 아파트에 계속 살고 있다. 홍씨는 상속받은 소수지분의 상속주택 외에 1999년 구입해 지금까지 거주하고 있는 주택이 한 채 더 있고, 모친과 동생은 상속주택 외에 다른 주택은 없는 상황이다. 이런 상황에서 상속받은 주택을 매각하려고 한다. 1주택이고 상속 이후에 3년을 보유하고 거주했으므로 비과세를 받을 수 있다는 판단이다. 과연 가능할까?
상속주택은 일반주택과 달리 세무 혜택 있어
상속주택은 세무적으로 일반주택과 다른 몇 가지 혜택이 있다. 첫째, 공동명의의 상속주택은 지분비율이 가장 많은 사람의 것으로 판단한다. 즉, 소수지분으로 소유하고 있는 공동상속주택은 다른 주택 매각 시 중과세를 판단할 때 주택 수에 포함시키지 않는다. 둘째, 상속주택과 일반주택 각각 한 채씩 소유하고 있는 상황에서 일반주택을 먼저 매각할 경우 상속주택을 고려하지 않고 1세대1주택 비과세로 판단한다. 셋째, 피상속인의 동일 세대 구성원이 상속받고 그 상속인이 다른 주택이 없을 경우 피상속인(망자)의 보유기간과 거주기간을 통산해서 비과세로 판단한다. 넷째, 여러 채의 주택을 소유하고 있더라도 상속받은 지 5년이 경과되지 않은 상속주택은 매각할 때 양도소득세 중과세 대상에서 제외된다.
양도소득세는 원칙적으로 한 채의 주택이라도 공동명의로 소유하고 있다면 각자 지분에 따라 양도소득세를 계산한다. 주택에 대한 양도소득세 비과세 여부를 판단할 때와 1세대3주택 중과세를 판단할 때도 그렇다. 세대를 달리하는 사람들이 한 채의 주택을 공동명의로 소유하고 있다면 소수지분을 소유한 사람들도 각자 한 채의 주택을 소유한 것으로 본다. 예를 들어 아버지와 세대를 분리한 성년인 자녀가 공동명의로 주택을 구입하면 양쪽에 주택 수가 하나씩 늘어난다.
즉, 매매로 취득했든 증여로 취득했든 공동명의로 취득한 주택은 소수지분 소유자도 한 채의 주택으로 보는 것이다. 하지만 상속주택은 예외다. 일반주택과 상속주택을 소유한 사람이 일반주택을 먼저 매각할 때는 상속주택은 지분비율이 가장 많은 사람의 것으로 간주한다. 만약 지분비율이 같다면 그 주택에 살고 있는 사람을, 살고 있는 사람이 없거나 둘 이상이면 나이가 가장 많은 사람의 것으로 판단한다. 지분비율이 커 공동상속주택이 본인의 주택으로 간주되더라도 일반주택을 먼저 매각한다면 비과세 받을 기회는 있다. 일반주택과 상속주택 한 채씩 소유하고 있는 상황에서 일반주택을 먼저 매각하면 상속주택을 고려하지 않고 1세대1주택 비과세가 가능하기 때문이다. 일반주택 1채와 공동상속주택을 소수지분으로 보유하고 있는 거주자도 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 당해 공동상속주택은 없는 것으로 보아 일반주택에 대한 1세대1주택 요건을 판정한다. 하지만 공동상속주택을 먼저 양도하는 경우 각 상속지분별로 양도소득세가 과세되는 것이다.
원칙적으로 세법에서는 상속으로 주택을 취득하는 경우도 매매로 취득하는 경우와 동일하게 주택 수에 포함을 한다. 비록 사망 당시 부친을 기준으로 3년을 보유하고 2년을 거주하여 비과세 요건을 만족했더라도 피상속인의 양도소득세 비과세 권리는 승계되지 않는다. 즉, 상속받은 주택을 먼저 매각하는 경우는 2주택 중 일부를 매각하는 것으로 판단해서 양도소득세를 내야 한다. 다만 상속주택은 상속 개시 후 5년 이내에 매각하면 양도소득세 중과세의 불이익을 주지 않는다. 2007년부터 적용하는 2주택자의 50% 양도소득세율과 3주택자에 대한 60% 양도소득세율은 상속 후 5년 동안은 적용되지 않는다.
매각 시기에 따라 세금 부과 달라
하지만 상속이 개시되기 전부터 보유한 일반주택은 예외다. 1세대1주택 비과세를 판단함에 있어 기존 주택을 매각할 때는 상속주택은 주택 수에 포함시키지 않는다. 결국 양도소득세 두 주택 모두 1세대1주택 비과세를 받기 위해서는 상속이 개시된 이후에 기존 주택부터 매각해서 비과세를 받고 상속주택은 3년 이상 보유(서울과 과천, 수도권 5개 신도시는 2년 거주)한 후 순차적으로 매각해야 한다. 앞으로 상속주택을 보유한 사람은 어떤 주택을 먼저 매각하는가에 따라서 양도소득세는 달라질 것이다.
위 홍길동씨의 사례에서 어머니와 동생이 매각한 상속주택은 비과세를 받을 수 있다.
1세대를 구성하고 있고 주택을 한 채만 소유하고 있기 때문이다. 하지만 홍씨가 매각하는 상속주택은 비과세를 받을 수 없다. 비록 소수지분이라도 양도소득세를 내야 한다. 이미 세대를 분리했고, 그 세대를 기준으로 소수지분의 주택까지 포함해서 2채를 소유했기 때문이다. 또한 기존주택이 아닌 상속주택을 매각했기 때문에 양도소득세는 피할 수 없다. 다만, 상속 개시일부터 5년 이내에 매각하는 경우라면 50% 세율의 양도소득세는 피할 수 있을 것이다.