서브프라임 모기지 사태로 대변되는 전 세계적인 경기 불황은 비교적 세계 자본시장과는 절연돼 있다고 평가받아온 우리나라 부동산 시장에도 큰 악영향을 미치고 있다. 6월말 현재 전국 미분양 아파트가 14만7000여 호에 달할 뿐만 아니라 2008년 거래량도 최근 5년 평균치 대비 서울은 6.0%, 서울 강남권은 22.1%, 경기 7.8%, 지방광역시 3.2%가 각각 감소하는 등 크게 위축되고 있다. 또한 상반기 주택 공급량은 최근 5년 평균 대비 32.4% 감소했다.
이러한 우리나라 부동산 시장 위축은 과거 참여정부의 규제 일변도 정책으로 인해 더욱 심화된 측면이 있다. 참여정부는 치솟는 부동산 가격을 막기 위해 20여 차례에 걸친 시장 규제방안을 제시했다. 제시된 규제방안들은 부동산 가격이 지속적으로 상승하던 시기에는 어느 정도 소기의 성과를 달성할 수 있었겠지만 요즘처럼 외부 환경이 악화된 상황에서는 시장을 더욱 옥죄는 사슬로 작용할 수 있다.
이에 현 정부는 정권 초기부터 부동산 시장의 규제 완화를 통한 시장 정상화를 예고해 왔으며 지난 8월21일 발표된 ‘주택 공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’과 9월1일 발표된 ‘일자리 창출을 위한 경제 재도약 세제’ 중 부동산 조세와 관련된 일련의 조치들은 그 일환으로 볼 수 있다.
대체적으로 양도소득세 완화에 초점
발표된 정책들은 비수도권 지역의 1가구 2주택 중과 배제 대상 저가주택 범위 확대, 비수도권 지역의 매입 임대주택 사업 세제 지원 요건 완화, 고가주택 범위 조정, 장기보유 특별공제 확대, 과표구간 및 세율 조정 등 대체적으로 그간 불합리하다고 지적돼 오던 부분에 대한 완화에 초점이 맞춰져 있다. 다만 1가구 1주택에 대한 감면 요건을 수도권의 경우 3년 거주로, 비수도권 및 수도권 일부 지역의 경우 3년 보유 2년 거주로 강화했다.
이 중 시장에 가장 영향을 크게 미치는 정책들은 9월1일 세제개편안에 들어있다. 개편안에 따르면 거주요건은 강화되지만 소득세 비과세 여건의 기준이 되는 고가주택 기준액이 기존 6억원에서 9억원으로 상향 조정되며, 장기보유 특별공제는 연4%에서 연8%로 확대된다. 뿐만 아니라 과표구간 및 세율도 종합소득세와 일치되어 세부담이 감소하게 된다. 결과적으로 실수요자들이 주택을 매각할 때 받는 부담을 줄여줌으로써 부동산 거래를 활성화시키고 나아가 투기수요를 억제하는 것을 목적으로 하고 있다.
서울지역 매물 증가할 듯
정부가 발표한 내용을 토대로 양도소득세 부담액 변동 폭을 계산해 보았다. Case1은 과거 고가주택에 속했으나 법 개정으로 제외된 경우, Case2는 법 개정 이후에도 고가주택에 속한 경우, Case3은 주택을 장기간 보유한 경우를 각각 상정했다.
계산 결과 전반적으로 세부담이 감소하는 가운데 주택을 장기간 보유한 경우와 고가주택을 매매한 경우, 양도소득세 부담이 상대적으로 크게 감소하는 것으로 나타났다. 주택 유형으로는 강남권 재건축 대상 아파트 및 서울 중대형 아파트 등이 대상이 될 수 있을 것으로 보인다. 반면 입지적 여건이 좋지 않은 서울 인근 아파트의 경우 양도소득세 감소 폭이 상대적으로 적을 것이다. 특히 제2기 신도시를 비롯한 경기도권의 주택 시장은 상당한 어려움에 처할 것이다. 이들 지역의 경우 양도소득세 감면 폭이 상대적으로 적은데다가 거주요건이 3년 혹은 3년 보유 2년 거주로 강화됨에 따라 메리트가 감소하기 때문이다.
이번 양도소득세 개편방안은 전반적으로 규제 완화를 기조로 삼고 있는 현 정부의 정책 방향이 잘 담겨 있다고 평가할 수 있다. 특히 양도소득세 부담이 큰 관계로 기존 주택을 매각하기 부담스러웠던 서울지역 1주택자들뿐만 아니라 재건축 사업이 원활히 진행되지 않고 있는 강남권 재건축 아파트 등이 매물로 나올 가능성이 높을 것으로 보여 서울지역을 중심으로 거래가 활발해질 것으로 판단된다.
그러나 거주요건을 일괄적으로 강화한 점은 부동산 시장 정상화에 걸림돌이 될 것으로 보인다. 비수도권이나 경기도 일부지역의 경우 1가구 1주택이면 양도소득세가 면제됐으나 세제 개편 이후 ‘3년 보유 2년 거주’라는 비과세 여건을 갖춰야만 양도소득세를 면제받을 수 있게 됐다. 따라서 수도권 외곽에 분양 받아 서울 인근으로 주거지를 옮기려는 수요층 입장에서는 부담이 가중되게 되었다. 수도권 미분양 아파트가 1만9000호에 달하는 상황에서 이러한 정부의 거주요건 강화는 서울 외곽지역에 대한 수요를 더욱 위축시킬 우려가 있다.
이번 세제 개편방안이 실수요자 위주의 지원이 되도록 하기 위한 정부의 의도는 충분히 이해할 수 있으나 일괄적인 제도의 적용은 부동산 시장 침체기에는 시장을 더욱 어렵게 할 수 있다. 따라서 보다 유연한 정책 적용이 아쉽다고 할 것이다.