“리스크 산정해 대비할 수 있는 머니게임… 부동산 경매로 재테크하라!”

적은 종자돈으로 대박을 꿈꾸는 서민들의 로망, 대한민국은 지금 부동산 경매 투자 열기로 후끈 달아올랐다. 그러나 기회는 누구에게나 쉽게 오지 않는 법. 황금 땅을 찾고 싶지만 잘못 된 판단으로 한숨소리 가득한 사람들도 있다. 그러나 이 치열한 생존 싸움에서 살아남은 승자 이승호씨(40). 경매 투자 고수의 비법이 궁금하다.

이씨는 1500만원의 빚으로 신혼살림을 시작했다. 처가살이에 물새는 반지하 단칸방 생활까지 밑바닥을 전전해온 가난한 가장에 불과했다. 당시 그에게는 카드 5장이 별 탈 없이 돌아가는 게 인생 최대 과제였을 정도. 가진 것도, 내세울 것도 없던 그는 우연한 기회에 단돈 400만원으로 부동산 경매를 시작하게 됐다. 6년이 지난 지금, 그는 부동산 20억원을 포함해 총 자산 30억원을 가진 어엿한 부자 아빠다. 40여 건에 달하는 물건을 낙찰 받아 70%에 이르는 낙찰률을 기록한 고수 중에 고수가 된 것이다.

 

“경매, 그거 아무나 하는 게 아니잖아요?”

“부동산 경매는 내 돈을 집어넣는 바로 그 순간부터 최소한의 수익률을 스스로 결정하고 선택할 수 있는, 몇 안 되는 게임 중 하나입니다.”

주식이고 펀드고, 하고 많은 것 중에 왜 하필 부동산 경매인가. 재테크 방법이야 열 손가락이 넘을 정도로 다양하지만 특별히 ‘경매’를 추천하는 이유는 바로 ‘게임의 룰’이 다르기 때문이다. 이씨는 여타의 재테크 수단과 달리 리스크를 미리 산정해서 대비할 수 있다는 점에 큰 점수를 준 것이다. 더구나 최악의 경우 휴지조각으로 남는 주식과 비교해 ‘집’이라도 남아 있으니 안 되면 거기에 그냥 들어가 살면 될 일 아닌가.

인터넷 카페에서 ‘hope'라는 닉네임으로 활동하며 화제를 모은 그는 법정지상권, 지분 등 대부분의 경매 투자자이 모르거나 알면서도 피해가는 물건들만 골라 입찰해 최소 30% 이상의 고수익을 올렸다. 이씨가 강조하는 경매 속 틈새시장은 시장의 흐름에 많이 영향을 받지 않는다. 그래서 경기와 상관없이 보석 같은 물건을 찾을 수 있는 것이다.

“저는 남들이 꺼리는 물건 중에서 숨은 보석을 발견했습니다. 법정지상권, 지분, 권리는 안전하지만 위험해 보이는 물건과 상가, 공매가 그런 것들이죠. 이러한 물건은 경쟁률이 낮고 수익은 높습니다. 그렇다고 위험한 것은 절대 아닙니다. 대안과 해결방안을 미리 확인하고 해결이 가능하다는 확신이 드는 물건만 입찰을 하면 되니까요.”

물건 찾기부터 수익 실현까지

부동산 경매는 다양한 장점을 갖고 있다. 우선 공인된 법원과의 거래이다 보니 이중매매나 중개업자의 도주 같은 사기를 당할 염려가 없다. 또 부동산 가격 상승기에는 시세대로 다 주고 낙찰을 받기도 하지만 대부분 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다. 법적 분쟁 소지가 많은 복잡한 물건은 감정가 대비 50% 이하의 헐값으로 구입하는 경우도 있다. 게다가 부동산 중개 수수료 및 취득세, 등록세까지 거저 얻을 수도 있다. 또한 부동산에 걸려 있던 법적채권 등이 낙찰을 통해 소멸해 낙찰자는 깨끗하게 정리된 부동산 등기부를 받게 된다. 그러나 뭐니 뭐니 해도 부동산 경매의 최대 장점은 ‘남는 장사’라는 점이다. 일단 낙찰을 받으면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하기 때문에 시세대로만 팔아도 수익이 나는 구조인 것이다.

이렇게 여러 가지 매력이 있는 부동산 경매. 무엇을 어떻게 해야 하는가?

“첫째 본인의 투자 목적을 분명하게 정하는 것이 가장 중요합니다. 현재 자신이 가지고 있는 여유자금이 얼마인지, 매매를 할 것인지 임대를 놓을 것인지, 혹은 내 집 마련의 기회로 삼아 입주해서 살 것인지를 고민해야 하는 것이죠.”

목적이 명확해지면 대법원 홈페이지나 사설 정보 사이트를 통해 경매 사건을 열람한다. 이러한 정보를 통해 자신에게 맞는 물건을 정했으면 다음은 현장 방문이다. 건물이 양호한지, 주변 환경은 어떤지, 현재 거주자는 누구인지를 파악해야 하기 때문이다. 그는 특히 “현장 방문이 필수”라고 강조했다.

일하면서 짬짬이 경매하기

이씨는 “회사 그만두지 말고, 직장생활하면서 경매하라!”고 당부한다. 있는 돈, 없는 시간 모두 끌어와 경매에 올인할 것이 아니다. 사업이든 직장이든 본인이 하던 일을 계속하면서 부동산 경매는 철저히 재테크 수단으로만 여기라는 것이다.

“재테크에 목숨을 걸 필요 없습니다. 지금부터 천천히 공부를 시작해서 준비해 나가면 기회는 반드시 옵니다. 무리하지 말고 욕심내지 마십시오. 부지런히 움직이는 사람에게 기회는 찾아옵니다.”

고수익 보장하는 이승호의 7가지 숨은 비책

1. 토지 따로 건물 따로, 법정지상권 물건을 노려라.


법정지상권물건은 토지와 건물 중 어느 하나만을 매각하는 경우다. 토지 위에 매각에서 제외된 건물이 있다면 그 토지는 낙찰금액이 매우 낮고 경쟁자도 거의 없을 수 있다. 만일 건물을 해결할 수만 있다면 고수익이 가능하다. 핵심은 과연 건물을 해결할 수 있는지 여부다.

2. 부동산 일부만 파는 지분 투자에 눈을 떠라.

하나의 물건에 여러 명이 일부씩의 지분을 가지고 있는데 그 중 한 지분이 매각에 나왔을 경우다. 만일 이 지분을 매입했을 경우 과연 내가 산 지분이 다른 지분권자에게 매우 중요한지 아닌지가 관건이다. 중요하다면 바로 매각이 가능할 것이다. 내가 사는 지분이 심리전에서 유리한 위치를 가질 수 있다면 이 역시 보석이라 할 수 있다.

3. 공매, 경쟁률은 낮고 수익은 높은 황금어장

경매는 법원경매를 말하고 공매는 한국자산관리공사와 기타 공기업 등에서 자체로 진행한다. 하지만 공매물건의 대부분은 한국자산관리공사에서 진행한다. 인터넷으로 입찰하고 정보공개가 조금 적다는 것 외에는 아무문제 없다. 강의하는 사람이나 투자자나 대부분 경매에 관심이 있지 공매까지는 관심을 주지 못한다. 그래서 공매는 틈새시장으로 경쟁이 낮고 수익은 높을 수 있다.

4. 잘 건진 상가, 열 효자 부럽지 않다.

대부분 시세파악이 쉽고 안전해 보이는 아파트와 빌라에만 관심이 있다. 상가는 시세파악이 어렵기 때문에 대부분의 초보자들이 꺼려한다. 상가는 임대가 이하의 수준에서 매입이 가능한 물건이 의외로 종종 있다. 정확한 시세파악과 상권분석만 하면 임대로서도 높은 수익을 낼 수 있는 것이다.

5. 권리 물건이라고 모두 위험한 것은 아니다.

권리가 위험해 보이기에 대부분의 사람들이 자세히 보려고 조차 않는다. 하지만 자세히 들여다보면 전혀 문제가 없는 안전한 물건인데 그저 위험해 보일 뿐이다.

6. 임차인이 많은 다가구 물건

임차인이 많으면 해결이 어렵다고 생각한다. 또한 수익률도 명확해 보이지 않기에 관심을 두지 않는다. 하지만 차분히 수익률을 계산하고 주변 임대시세를 잘 확인하면 높은 수익이 나는 좋은 물건을 찾을 수 있다.

7. 허름한 건물도 리모델링 하면 보석된다.

있는 그대로의 모습으로는 수익 내기가 쉽지 않을 수 있다. 하지만 조금만 리모델링을 하면 의외로 높은 임대료를 받을 수 있다. 허름해 보이지만 과연 수리가 가능한지, 얼마의 수리비가 들지 잘 계산한다면 이 곳 역시 틈새시장이 될 수 있다.