홍길동씨(48)는 서울에 두 채의 주택을 소유하고 있다. 한 채는 서초동에 소재하고 있는 아파트로 7년 전 취득해 지금까지 거주하고 있다. 또 다른 한 채는 삼성동에 있는 재건축아파트로 조만간 완공될 예정이다. 입주예정일은 원래 2009년 1월이었으나 공사의 진행속도가 빨라 2008년 12월부터 입주가 시작될 것으로 보인다. 삼성동의 아파트는 9년 전 부친에게서 증여받은 낡은 아파트가 재건축돼 이번에 완공되는 것이다.
홍씨는 새 아파트에 입주할 생각으로 기분이 들떠있다. 완공 후 1년 이내에 거주하는 주택을 매각하면 양도소득세가 비과세되기 때문에 부담도 없다. 더구나 2008년 10월 세법이 개정돼 고가주택의 판정기준도 9억원으로 상향 조정됐고, 일시적으로 2주택이 되더라도 비과세를 인정하는 유예기간도 1년에서 2년으로 연장될 예정이다. 시간적인 여유를 가지고 아파트 값이 어느 정도 안정되면 기존 주택을 매각하려고 한다. 하지만 다른 이야기를 하는 사람도 있다. 재건축아파트를 완공 이후에 매각하면 비과세가 불가능하고, 오히려 2주택으로 판단해서 50%의 세율로 양도소득세가 과세된다는 것이다. 과연 사실일까?
재건축아파트 완공 후에는 2주택 간주
답은 사실이다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축 또는 재개발이 진행되면 복잡한 세금문제가 발생하게 된다. 세금문제를 이해하기 위해서는 입주권에 대한 이해가 우선 필요하다. 입주권은 새롭게 신축하는 아파트를 취득할 수 있는 권리다. 일명 딱지다. 분양권도 신축하는 아파트를 취득할 수 있는 권리라는 점에서 동일하지만 청약에 당첨되는 순간에 그 권리를 취득한다는 점에서 차이가 있다. 입주권은 기존에 보유한 주택을 재건축조합에 제공하고, 그 권리를 취득하기 때문에 취득의 경위가 다르다.
입주권으로 판단하는 시점은 관리처분계획인가일이다. 관리처분인가가 떨어지면 더 이상 주택으로 판단하지 않고 주택을 취득할 수 있는 권리로 판단한다. 2005년까지 입주권은 단순한 권리로 해석했기 때문에 입주권을 다양한 재테크의 방법으로 활용했다. 예를 들어 1세대2주택인 경우라도 그 중 한 채가 재건축이 진행돼 입주권으로 변경되면, 1주택을 소유한 것으로 보기 때문에 보유 중인 다른 주택을 매각하면 비과세가 가능했다. 또한 다주택을 보유한 사람도 이 기간 중에 주택을 매각하면 주택의 숫자를 줄일 수 있었기 때문에 무거운 세율로 과세되는 양도소득세를 피할 수 있었다.
하지만 세법이 개정되면서 분위기는 바뀌었다. 2006년부터는 입주권도 주택으로 간주한다. 2006년 1월1일 이후에 관리처분계획인가가 떨어진 재건축아파트는 다른 주택을 매각할 때 주택의 숫자에 포함시킨다. 결국 재건축으로 주택의 숫자를 줄일 수 있는 기회가 원천적으로 사라지게 된 것이다. 다만 2005년 12월31일 이전에 관리처분이 떨어진 입주권은 세법이 개정되기 전의 권리이므로 기존의 규정을 존중해서 주택으로 간주하지 않는다. 현재 입주 예정인 재건축, 재개발아파트는 대부분 관리처분계획인가일이 2005년 12월31일 이전이므로 완공되기 전까지 주택으로 판단하지 않는 입주권으로 본다. 그래서 완공되기 전까지 다른 주택을 매각하면 비과세를 받을 수 있고 무거운 세율의 양도소득세도 피할 수 있다.
하지만 조심해야 할 부분이 있다. 재건축아파트가 완공되기 전에는 주택으로 보지 않지만 완공된 이후에는 2주택으로 본다는 것이다. 특히 완공된 시점에 주택을 새롭게 취득한 것으로 해석하지 않는다는 점에 주의해야 한다. 만약 재건축아파트가 완공된 시점에 새로운 주택을 취득한 것으로 해석한다면 취득(완공)한 시점부터 1년(2년으로 연장 예정) 이내에 기존에 보유하고 있는 주택을 매각하면 비과세를 받을 수 있을 것이다. 하지만 안타깝게도 세법에서는 재건축이 진행되기 전의 낡은 주택을 취득한 시점부터 주택이 계속 존속한 것으로 해석한다. 완공되기 전에 기존주택을 매각하면 주택의 숫자에 포함시키지 않지만 완공된 이후에 매각하면 과거부터 2주택이었던 것으로 간주해 50% 세율의 양도소득세를 부담하게 된다. 즉, 관리처분계획인가가 2005년 12월31일 이전에 떨어진 재건축아파트는 입주권 상태에서만 주택의 숫자에서 제외될 뿐, 일단 완공되면 과거부터 2주택이었던 것으로 해석하기 때문에 중과세를 피할 수 없다.
재건축아파트 완공되기 전에 매각해야
위 홍씨의 사례에서도 기존에 거주하고 있는 주택이 비과세되기 위해서는 반드시 재건축아파트가 완공되기 전에 매각해야 한다. 혹 추가부담금 및 잔금의 지급시기를 뒤로 미뤄서 취득시기를 미룰 수 있는 것이 아닌가 생각할 수 있지만 역시 불가능하다. 분양으로 취득하는 아파트의 취득시점은 잔금기준일에 영향을 받지만 재건축 또는 재개발아파트의 취득시점은 추가부담금의 정산에 상관없이 완공된 시점에 취득한 것으로 간주하기 때문이다. 인위적으로 취득시점을 조절하기는 어렵다는 이야기다. 홍씨가 50% 세율의 양도소득세를 피하고 비과세를 인정받기 위해서는 힘들어도 삼성동의 재건축아파트가 완공되기 전에 기존주택의 매각이 이루어져야 한다. 잔금을 받든지 아니면 소유권 이전등기를 마무리해야 할 것이다.