증여 시 부동산은 어떻게 평가해야 되나?
일반적으로 증여하는 부동산은 기준시가로 평가하여 증여세를 납부하면 된다. 하지만 증여일 전 3개월부터 후 3개월까지, 총 6개월 이내에 매매가액 또는 감정가액이 있다면 기준시가가 아닌 매매가액이나 감정가액으로 증여 재산을 평가하여 증여세를 과세한다.
예를 들어 홍씨는 10년 전부터 보유하고 있던 평택 소재 토지를 자녀에게 증여하고자 한다. 일반적인 경우, 증여 당시 고시되어 있는 공시지가 1억원으로 평가해 증여세를 신고하면 된다. 하지만 홍씨가 토지를 3억원에 취득한지 1달 후 바로 자녀에게 증여하는 경우 매매가액으로 평가해 증여세가 훨씬 많아지게 된다.
증여일 직전에 취득한 것이 아니라면, 모든 부동산은 기준시가로 평가하나?
일반적으로 부동산은 기준시가로 평가하게 된다. 하지만 상속증여세법이 포괄주의로 개정되면서 특히 아파트 같은 경우는 예전부터 보유하던 물건을 증여할 때에도 시가로 평가하게 된다. 예를 들어 홍씨가 10년 전에 취득한 A아파트 503호를 아들에게 증여하고 기준시가인 3억원으로 증여세 약 4000만원을 납부했다. 몇 달 후 세무서에서 약 5000만원에 해당하는 증여세를 추가로 고지했다. 증여세가 느닷없이 추가로 고지된 이유는 홍씨가 503호를 증여하기 바로 전에 같은 아파트 402호가 5억원에 매매되었기 때문이다.
그렇다면 아파트 증여 시, 정확한 시가를 파악할 수 있는 좋은 방법이 있나?
일반적으로 아파트 증여 시에는 기준시가가 아닌 시가로 증여세를 신고해야 한다. 하지만 이를 알더라도 정확히 어떤 금액으로 평가해야 추후 문제가 발생하지 않을지에 대한 궁금증은 계속 남아있게 된다. 이럴 때는 건교부의 아파트실거래가조회서비스(rt.moct.go.kr)를 이용해보자. 분기별로 아파트 매매를 아파트 단지별, 평수별로 고시하고 있다. 따라서 이 가액을 참고하여 증여가액으로 신고하는 것이 가장 정확한 방법일 것이다.
증여가액을 시가로 신고하면 무조건 손해 아닌가?
물론 증여 시 기준시가가 아닌 시가로 부동산을 평가하면 납부할 증여세는 더 많아진다. 하지만 오히려 득이 될 수도 있다. 2007년부터는 모든 부동산 매도 시 양도세가 실거래가로 과세되기 때문이다. 위의 홍씨 사례처럼 자녀가 증여받은 503호를 2년 후에 7억원에 처분한다면 양도세는 어떻게 될까? 기준시가인 3억원에 신고한 것이 그대로 세무서에서 받아들여졌다면, 양도가액은 7억원이고 취득가액은 3억원으로 적용된다. 즉, 양도차익 4억원에 대해 약 1억3000만원의 양도세 부담이 발생한다. 하지만 사례의 경우처럼 기준시가 3억원이 아닌 실재 매매가액 5억원으로 증여세를 추징당하였다면 매도 시 취득가액은 5억원이 적용된다. 따라서 양도차익 2억원에 대해서 약 6000만원의 양도세만 과세된다.