비사업용 토지의 양도소득세 중과 규정은 2006년 세법 개정 시 새로 신설됐다. 토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 않고 재산 증식의 수단으로 사용하는 것을 규제하기 위한 것이다. 대표적인 사례로 대지 위에 건물이 없는 나대지나 해당 지역에 거주하면서 직접 경작하지 않는 경우의 농지와 임야 등이 있다.
2006년 세법 개정
비사업용 토지에 해당되는 경우 양도소득세율을 일반 세율인 9~36%보다 훨씬 높은 60%의 세율을 적용받으며, 보유기간에 따라 최고 양도 차익의 30%까지 공제되는 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 때문에 비사업용 토지인 상태에서 매각 시에는 ‘세금 폭탄’이란 표현이 적절할 정도로 양도 차익의 대부분을 세금으로 납부해야한다.
과연 이에 대한 해결 방안은 없는 것일까? 두 가지 방법을 생각해 볼 수 있다.
첫 번째, 가장 단순한 방법으로 토지를 보유하고 있는 사람이 당해 토지에 건물을 신축한 이후에 양도하는 것이다. 건물의 용도는 주택 여부에 따라 주택을 신축하여 양도할 것인지 상가를 신축할 것인지를 선택한다. 무주택인 경우 당해 주택을 신축하여 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 요건을 충족한 후 매각 시에는 일정 부분 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있으나 2주택 이상인 경우 세율이 중과될 수 있다. 여기서 주의할 점은 건물이 완공되었다고 해서 바로 사업용으로 인정되지 않는다는 것이다. 세법에서는 비사업용 토지가 사업용으로 인정받기 위해서는 매각되기 전에 사업용으로 최소 2년 이상 사용되어야지만 당해 토지를 사업용으로 인정하므로 신축하는 건물의 자금 계획, 용도, 처분 시점의 선택이 매우 중요하다.
두 번째는 매수를 원하는 실수요자와 계약하되 계약서상 조건을 세법상 비사업용 토지의 양도에 해당되지 않도록 협의하여 매도하는 방법이 있다.
계약 시에 매각 조건으로 계약금을 전체 대금의 90% 정도로 (잔금을 일정부분 이상 남겨두지 않으면 대부분의 대금을 수취한 시점에 매각이 완료된 것으로 볼 수 있
으므로 주의해야한다)하고 매수자에게 토지 사용에 대한 동의서를 작성해 준다. 매수자는 토지 위에 본인 명의와 자금으로 원하는 건물을 신축하고 토지 소유권의 이전은 건물이 완공되어서 당해 토지 사업용으로 사용됨으로써 비사업용 판정에서 제외되는 2년 이후로 계약한다.
중도금 수령하지 않는 조건으로 계약해야
비사업용 토지의 판정은 당해 토지의 소유자와 해당 토지 위에 건물 등의 소유자가 반드시 동일한 사람일 필요는 없으며 토지가 생산적 용도로 사용되는지 여부로만 판정한다. 또한, 세법에서 정하는 양도 시기는 대금이 청산되거나 등기 이전을 해야만 양도 시기가 성립하므로 대금도 청산되지 않고 등기 이전도 2년 이후에 되므로 양도 시기를 계약한 시점으로 볼 수는 없다. 이런 경우 매수자의 권리 확보가 문제되어 계약 체결이 불가능해 보일 수도 있으나 매수자는 당해 매매 계약에 근거하여 당해 토지에 매매에 따른 가처분등기를 해두면 매수자도 권리 확보상 문제가 없다.
주의할 점이 있는데 계약금과 잔금 사이에 별도의 중도금을 수령하지 않는 것으로 계약해야 한다. 이유는 세법에서는 위에서 말한 양도 시기 즉, 대금청산일 또는 등기 접수일의 예외 규정으로 ‘장기 할부 조건’인 경우 소유권 이전 등기 접수일·인도일 또는 사용 수익일 중 빠른 날을 양도 시기로 보도록 되어 있기 때문이다.
‘장기 할부 조건’이란 양도 대금을 할부 지급 기일까지의 기간이 1년 이상인 경우를 말한다. 이 지급 기일은 월부·연부 기타로 나눠서 불입하는 방법에 따라 2회 이상 분할하여 받고 소유권 이전 등기 접수일·인도일 또는 사용 수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급 기일까지를 1년으로 본다. 만약 계약금을 제외한 대
금의 수령 방법에 있어서 중도금을 받아 2회 이상 분할하여 받는 경우에는 ‘장기 할부 조건’ 계약이 된다. 이는 매수자가 건물을 신축하기 위하여 토지를 사용하고, 수익하는 시점에 양도한 것으로 보기 때문이다. 부수적으로 이러한 방법을 이용한다면 최근 종합부동산세의 신설로 나대지에 대한 종합부동산세도 피해 갈수 있다. 종합부동산세의 과세 기준일인 매년 6월1일 이전에 건물을 신축하기 위해 착공한 증빙을 지방세 담당구청에 제출하면 지방세법상 사업용 토지로 인정되어 나대지에 부과되는 종합부동산세보다 상당히 적은 금액 또는 재산세만으로 보유하면서 부담해야할 세금을 상당 부분 줄일 수 있다.