우리나라 수도권 지역의 주거 형태를 대략적으로 살펴보면, 아파트가 50% 남짓으로 절대적인 우위를 차지하고 있는 반면 단독주택은 30%, 기타 다세대·빌라·연립 등이 20%를 차지하고 있다. 단독주택의 비율은 해마다 꾸준히 감소하여 조만간 30% 이하로 떨어질 것으로 예상하고 있다. 불과 30년 전만해도 단독주택은 최고로 선호하는 주거 형태면서 전·월세 등의 임대 활동으로 부가적인 수입을 창출하는 수단이기도 했다. 요즘같이 아파트 선호도가 높은 상황에서 단독주택의 가치를 다시금 되짚어볼 필요가 있을 것으로 보인다.
소득 수준에 따라 변화하는 주거 트렌드
과거 주택 시장에서 단독주택을 선호했던 이유는 아파트와 같은 지분으로 잘린 공동주택에 대한 이해가 부족했고, 성냥갑 같은 아파트 형태는 주로 중하위층 서민들이 모여살기에 적합했다는 점에서 정부가 대규모로 찍어내듯이 건설하여 주택 가치가 낮았고, 무엇보다 아파트 건축 기술이 걸음마 단계에 있었기에 생활에 다소 불편함도 있었기 때문이다. 하지만 주택 관리의 편리성, 주변 편의시설, 학군의 인접성, 대중교통의 편의성 등에서 자연적으로 단독주택은 아파트에비해 주거 선호도가 밀릴 수밖에 없었고, 무엇보다 이러한 선호도는 자연적으로 가격 상승으로 귀착되어 높은 투자 수익적 측면에서도 상대적으로 주택이 떨어졌다고 볼 수 있다. 하지만 소득 수준의 향상은 자연적으로 주거 형태의 변화를 불러일으킬 가능성이 높다. 아파트는 매우 생산적이면서도 경쟁적인 주거 형태로 대표된다. 획일화된 주거 공간인 아파트는 바쁘게 생활하는 일반 서민에게 가장 이상적인 주거 형태임에는 틀림 없다.
주택을 직접 관리할 필요도 없고, 조경을 하거나 주택 개·보수 등에 신경을 쓸 필요가 없기 때문이다. 하지만 국민소득이 증가할수록 중상층은 좀더 고급화 되고 개인적인 주거 형태를 선호하게 된다. 그에 따라 가정에서 가족과 보내는 시간이 더욱 늘어날 가능성이 높고, 그로 인해 자기 가족만을 위한 주거 형태를 끊임 없이 요구하게 된다는 점이다.
친환경·보안·관리 시스템이 관건
현재 주택 트렌드 중 가장 중요한 개념은 ‘로하스 (LOHAS: Lifestyle Of Health And Sustainability)’에 얼마나 접목되는가에 있다. 즉 개인의 건강과 사회의 지속적인 성장을 위해 환경의 중요성이 부각되고 있는 점에서 기존의 위치적인 측면보다는 오히려 기능적인 측면이 자본 가치를 부추길 가능성이 높을 것으로 예상된다. 단독주택을 취득하는 방법은 크게 직접 건축 하거나 기존의 주택을 매입하는 방법으로 구분되지만 최근에는 주택을 매입하여 다시금 리모델링하는 사례가 크게 늘고 있다. 과거의 단독주택이 폐쇄형 위주라면 최근의 단독주택은 준오픈형에 가깝다고 볼 수 있다. 과거 단독주택의 가장 커다란 문제는 보안 시설과 관리의 어려움에 있었다고 볼 수 있지만 최근에는 철저한 보안 시스템과 용역 업체의 관리로 인해 이러한 문제가 상당 부분 해소되었고, 또한 주거 관리 시스템도 날로 발전할 것으로 기대된다.
서울 지역 내 단독주택지 향후 희소가치 기대
단독주택에 투자하는 데 지역을 선정하는 것도 중요 하지만 무엇보다 진정한 단독주택블록으로 형성되어 있는지 살펴보는 것이 선행되어야 한다. 서울 지역은 지난 20년간 수많은 단독주택들이 다세대나 빌라 형태로 건축되어 분양되는 경우가 허다했다. 건축주 입장에서는 비교적 높은 사업 수익을 얻은 반면 그 일대의 주택단지는 질 낮은 서민 주택단지로 전락하는 결과를 초래했다. 그에 따라 이미 투자하고자 하는 지역 내 다세대나 빌라의 비중이 20%가 넘었다면 단독주택단지로서의 가치는 매우 낮다고 볼 수 있다. 일반적으로 단독주택지는 제1종 전용주거지역이나 제1종 일반주거지역인 경우가 대부분이다. 특히 일반인에게 잘 알려진 한남동, 성북동, 평창동, 가회동 등은 대표적인 제1종 전용주거지역이라고 보면 된다. 이처럼 서울 지역 내 단독주택지는 기존의 부촌 이외에는 거의 그 가치가 소멸 되었다고 볼 수 있다. 그러한 이유로 뉴타운 개발에 따른 단독주택지 공급 규모와 판교와 같은 신도시 내 단독주택 필지에 대한 관심이 더욱 높아질 것으로 예상된다. 지역적으로 약간의 차이가 있겠지만 성북동과 평창동의 단독주택 가격은 대략 대지 면적을 기준으로 3.3㎡당 1300만~1400만원 수준이며, 한남동은 용산 지역의 발전과 지역적인 상징성 등으로 인해 3.3㎡당 1700만~1800만원 정도라고 판단되지만 조망권, 위치, 지형, 조경, 건축 마감재 등에 따라 가
격은 천차만별이될 수도 있다. 최근 경기남부 지역을 중심으로 타운하우스가 한창 개발 중에 있고, 이미 개발된 고급 단독주택단지 주변으로 주택지 가격의 상승이 지속적으로 이루어지고 있는 점도 눈여겨 볼 필요가 있다. 대개 고급단독주택단지 주변의 대중교통 환경이나 편의시설은 상대적으로 열악한 반면 주변 자연환경이 비교적 양호하고, 치안도 크게 문제되지 않는다는 것이 특징이라고 볼 수 있다.
전형적인 단독주택단지 투자는 유망
현 시점에서 아파트와 주상복합 등과 같은 주거 형태는 지속적인 선호도를 보일 것으로 예상된다. 교통 접근성, 학군, 편의시설 등에 대한 수요는 단시일 내 해결될 수 있는 상황이 아니고 특히 최근 건설 시장에서 고급화된 주택 상품 개발이 크게 부각되고 있고, 더욱 이 단독주택은 투자 가치로서의 매력이 여전히 떨어지기 때문이다. 하지만 이미 언급한 바와 같이 전형적인 단독주택단지에 대한 선호도는 향후 점차 증가할 것으로 예상된다. 대표적인 부촌으로 불리는 한남동, 성북동, 평창동 이외 종로구 경복궁 주변 지역은 향후 주목받는 지역으로 볼 수 있다. 반면 강남 지역은 과거 청담동, 논현동, 역삼동, 신사동, 서초동, 반포서래마을, 방배동 등을 이렇다할 단독주택단지로 손꼽았지만 최근에는 빌라, 다세대뿐만 아니라 상업시설과 업무시설이 신규로 들어서면서 전형적인 단독주택단지의 성격을 점차 상실하고 있다. 반면 강남구는 율현동, 세곡동, 자곡동 등의 지가 상승이 꾸준히 이어지고 있고, 서초구는 내곡동, 신원동, 염곡동 등이 주목을 받고 있다. 기타 경기남부의 서울-판교-대장지구간의 고급 주택 단지가 강남 지역과의 교통 환경이 점차 개선되면서 지속적인 관심을 끄는 지역으로 볼 수 있다.
단독주택 투자 Tip
1 주변 일대 주택 구성 중 다세대·빌라의 비중이 20%를 초과되지 말 것.
2 방수·방습·방한 등에 대해 철저히 사전 점검할 것.
3 대지 면적, 경계선, 건축 사항을 필히 확인할 것. (6m 소방도로에 접할수록 유리)
4 주변 자연환경, 통풍, 일조권, 조망권 등의 프리미엄 가능성 점검.
5 신축 및 리모델링 시에는 반드시 시공 실적이 우수한 단독 주택 시공 전문 업체에 의뢰할 것.