낙찰가율 낮지만 고정적 임대수익 '강점'
테마형’ 부동산이란 특정한 사업 목적을 갖고 건물의 주제(테마)나 업종을 선택해 건축한 수익성 부동산을 말한다. 주유소·숙박업소·주차장·예식장·아파트형 공장 등이 대표적인데 지역의 입지에 맞게 최적화된 개발을 통해 최대의 수익성을 이끌어내는 것을 목표로 한다.
테마형(특수 업종) 경매부동산 물건은 불경기에 특히 많이 나온다. 최근에도 부동산 침체의 골이 깊어져 수익성 부동산 사업에 실패하는 사람들이 늘면서 테마형 부동산들이 경매시장에 꾸준히 나오고 있다. 서울·수도권에서 경매에 부쳐지는 테마형 부동산은 한 달에 400∼500건에 달하고 이런 물건을 노리고 경매시장에 뛰어드는 전문 투자자들도 꾸준히 늘고 있다.
특수 업종 경매물건은 일반인들의 관심이 뜸한 틈새 종목이며 경매 입찰공고상 용도를 확인하기 쉽지 않아 투자대상 물건을 찾기도 어려운 비인기종목이다. 한 물건 당 입찰자가 2~3명에 불과해 입찰 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 통상 60~70% 선으로 감정가의 2/3 수준이다. 아파트, 주택과 달리 덩치가 큰 부동산이라 낙찰가율도 떨어지는 추세다.
싸게 낙찰 받아 기존 영업권 확보
수익성 부동산은 매달 고정수익이 발생하는 탓에 매매가가 턱없이 비싸 투자에 나서기 쉽지 않은 것이 사실이다. 그러나 경매에 나온 매물은 감정가가 시세를 반영하지 못해 현저히 낮게 평가돼 감정가에 매입해도 대부분 수익성이 보장된다. 생산용 및 영업용 부동산은 고가의 기존 시설과 영업권을 모두 확보할 수 있다. 약간의 개보수를 거쳐 즉시 영업하거나 임대를 줄 수 있어 새로 건물을 짓는 것보다 훨씬 유리하다.
테마형 경매 부동산을 잘 고르려면 우선 경매입찰 정보에서 물건의 ‘용도’란의 종별을 살펴봐야 한다. 대체로 경매 정보지나 감정서에 특수용도 부동산의 종별이 기재돼 있다. 특별한 종별이 없이 ‘근린’ 또는 ‘기타’라고 표기된 경우도 많다. 층별 면적란에 세부 종별이 기재되지 않는 경우도 있다. 종별을 정확하게 확인하려면 감정서상의 사진을 유심히 살피고 현장방문을 하는 것이 바람직하다.
경매진행 중 취하 가능성이 적은 물건을 고르는 것도 요령이다. 즉 경매를 부친 근저당권자(채권자)의 채권청구액이 부동산의 가치에 비해 많은 물건을 고르는 것이 원칙이다. 부동산의 가치에 비해 저당권이나 가압류금액이 적거나 청구액이 적은 경우 채무자는 현금유통이 원활한 편이어서 쉽게 채무변제를 통해 경매 자체를 취하시킬 수 있기 때문이다.
테마·종목별 투자전략 차별화해야
특수 개별업종의 부동산은 종목에 따라 투자전략이 달라야 한다. 아파트형 공장의 경우 전체 건물 규모는 연면적 6600㎡ 이상으로 중형 공장 이상이고 엘리베이터나 창고 등 생산에 따른 간접 시설을 구비한 공장 내 구분 공장을 고르는 게 좋다. 또 관리비가 적고 층고가 높은 물건을 골라야 한다. 토지의 용도지역이 공업지역 안에 있고 중소형 공장 밀집지역에 위치해야 한다.
목욕탕과 숙박업소는 건축된 지 오래되지 않고 건물의 내·외부 상태가 양호한 물건을 고르는 게 핵심이다. 건물이 오래돼 보수가 필요한 경우 개보수 비용 등 추가비용이 많이 들어 수익성이 떨어진다. 숙박업소는 유흥가나 역세권, 업무지역 인근에 소재한 물건을 고르는 게 좋고 찜질방은 신흥 역세권 주변이나 업무지역, 주택 밀집지역 내에서 유사 경쟁시설이 없는 곳에 위치한 물건이 투자성이 있다.
주유소는 도로상태가 중요하다. 통상 간선도로나 20~30m 큰 도로변에 위치한 물건이 좋다. 거리제한 철폐로 주유소가 우후죽순으로 생겨 수익성이 떨어지고 있다. 경쟁 주유소와 거리가 많이 떨어진 물건을 고르되 도로교통이 원활한 수도권이나 중소도시 외곽지역 내 물건을 고르는 게 유망하다.
특수 부동산은 이름 그대로 특별(?)한 물건이 많은 만큼 함정도 많다. 특수 부동산의 종목 중에는 권리관계가 단순한 주거용 부동산에 비해 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우가 있다. 낙찰로 인해 소멸되지 않는 등기부상 선순위가등기, 선순위가처분, 예고등기, 환매등기 등이 많다. 또 경락으로 인해 새로운 권리관계가 성립되는 법정지상권 등이 있으므로 입찰 전 권리내용을 세밀하게 분석해야 한다.
여러 세입자가 얽혀 있는 고가의 부동산이거나 이해관계가 얽힌 복잡한 경매물건인 경우 세입자들의 명도저항이 심할 수 있다. 대형 수익성 부동산일수록 거액의 인테리어 비용이나 시설비, 권리금을 들여 입주한 경우가 많다. 낙찰자는 충분한 시간을 갖고 세입자 대처방안을 강구해야 한다. 되도록 미리 세입자 문제를 푸는 방법을 찾아내는 것이 좋다.
경매대상 물건 중에는 영업상 중요한 부분(예: 주유소의 저장탱크, 목욕탕의 시설창고 등)이 경매 외 대상으로 돼 감정평가서에 제외되는 경우가 있다. 경매의 종물(從物)임을 인정받기 위한 소송을 거쳐야 하는 수도 있으므로 반드시 감정평가서에 주요 부분이 감정에 포함되었는지를 확인해야 한다. 경매 진행 중인 물건 중에는 시설이 노후화됐거나 영업환경이 안 좋아 경매 처분되는 경우도 여럿 있다. 지역 여건과 부동산의 내·외부 상태, 경영 또는 영업상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.
특수 용도의 경매물건은 매매사례가 많지 않아 정확한 시세 파악이 매우 어렵고 정확한 임대료, 관리비 명세를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 적정 응찰가를 결정할 때는 최소 1~2회 이상 유찰돼 가격의 거품이 빠진 후 응찰해야 수익성이 있다. 투자경험이 없는 초보 투자자는 특수부동산 경매정보가 한정돼 정보수집 자체에 어려움이 많다. 되도록 특수 업종의 전문가나 투자경험자, 경험이 많은 부동산 컨설턴트에게 미리 조언을 얻거나 물건에 대한 전문지식을 충분히 익힌 후에 입찰에 참여해야 한다.