버려진 땅 개발, 임대수익 올리기에 ‘그만’
수도권이나 중소도시 일대의 자투리 토지를 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스텔·상가 등을 지으면 생각보다 큰돈도 들지 않고 고정 임대수익을 올릴 수 있다. 80~165㎡ 정도의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 놀고 있는 자투리땅을 매입해 임대수익용 소형 주택이나 상가를 짓는 것이다.‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지로서 토지주가 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴토지다. 도심지나 외곽지역의 주택가나 상업지 한편에 방치, 야적장이나 쓰레기장으로 변해 세금이나 축내는 애물단지로 전락하기 일쑤다.
이런 땅은 경매시장에 나와도 별로 관심을 끌지 못했다. 하지만 2000년 초 개정된 건축법에 따라 자투리땅의 건축허용 제한 최소면적 규정이 풀리면서 사정이 달라지기 시작했다. 경매시장에 값싸게 나온 자투리땅을 활용해 소형 임대주택 등으로 활용하는 투자자들이 늘고 있는 것이다. 특히 요즘처럼 전세가격이 치솟을 때 임대수요가 풍부한 지역이라면 도전해봄 직하다는 인식이 번지고 있다.
지목이 ‘대지’인 자투리땅 경매물건은 매달 300~400건이 입찰에 부쳐진다. 농지와 잡종지를 합하면 1000여 건에 달한다. 평균 낙찰가율은 70% 안팎이며 입찰경쟁률은 3 대 1 수준이다. 통상 감정가 1억~2억원대 매물이 많고 낙찰가는 시세 대비 30% 정도다. 의정부, 인천, 수원법원 등 수도권에 공급물량이 넉넉한 편이다.
임대수요 넉넉해야 성공 투자
경매를 통해 자투리땅을 저렴하게 매입해 개발하면 여러모로 유리하다. 적은 자금으로도 불모지나 다름없는 소형 토지를 목적에 맞게 개발할 수 있다. 작고 못생겨 건축이 불가능할 것으로 보이는 경사지거나 계단형 토지라도 건축 공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡ 안팎의 과소 필지의 땅도 사업성을 검토해 이용도를 극대화하는 데 초점을 맞출 경우 경제성을 높일 수 있다.
문제는 어떤 땅을 어떻게 활용하는가에 달려있다. 자투리땅 개발의 첫 단추는 값싸고 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대수요가 넉넉해야 한다. 보통의 자투리땅은 모양과 지형이 좋지 않아 유용성이 떨어지는 경우가 많다. 땅을 활용해 개발하려면 임대용 부동산의 건축 가능 여부를 미리 살펴야 한다. 목 좋은 역세권이나 도로변 주택 부지나 준주택지의 경우 감정가가 너무 높아 사업성이 없지만, 기존 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 경매 토지가 많이 나온다.
자투리땅 개발에 실패하지 않으려면 목적을 분명히 한 다음 투자금액 설정, 지역 선정, 매수방법 및 매수 타이밍 등을 면밀히 검토해야 한다. 매월 고정소득을 목적으로 투자할 경우 미니 고시원, 원룸 및 다세대 주택 등을 고려할 만하다. 개발이 가능한 땅은 이미 도시계획이 수립되어 있어 매입 전에 건축제한과 규모 등의 확인이 가능하고, 주변 임대여건을 미리 파악할 수 있으므로 사전 검토는 필수 사항이다.
맹지나 도로는 개발성 없어 주의
미니 토지개발은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용의 임대 수익률이 연 8% 안팎인 데 비해 상업용은 연 10% 이상을 받을 수 있다. 반면 임대수요는 상업용보다는 주거용이 많은 편이다. 소형 사무실이나 근린시설로 개발이 가능한 지역의 땅은 지역과 교통여건에 따라 개발하면 된다. 입지는 주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 실패 가능성도 낮다.
개발이 가능한 땅은 최소한 3~4m 도로에 접해있어야 한다. 지대가 낮은 곳보다 높은 곳이 주거지로서 개발이 용이하고 일조 조건이 유리하다는 장점이 있다. 주택지 내 자투리땅은 정방형(정사각형)이 좋고 직사각형이라면 동서로 긴 것이 통풍과 일조 조건 측면에서 유리하다. 또 대지의 기울기는 5~6도 정도일 때 이용률이 높고 북서쪽으로 기울어진 토지는 좋지 않다.
매월 고정소득을 위해 자투리땅 개발에 나선다면 미니 오피스텔이나 고시원, 원룸 및 다세대주택 등을 고려할 만하다. 주차장, 다가구형 임대주택, 광고탑 임대, 주차타워, 스낵몰 등 지역이나 토지 용도에 맞게 건물의 용도를 적절히 개발하면 고수익을 올리는 효자상품으로 탈바꿈시킬 수 있다. 대학가나 주택밀집지는 소형 원룸주택을, 입지가 좋은 곳은 사무실이나 오피스, 근린시설로 개발하면 유리하다.
길이 없어 막힌 땅이거나 습지, 지목이 도로인 경우 개발이 불가능해 땅의 활용성이 거의 없다. 실제 도로에 접해 있더라도 지적도 상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 반드시 도로가 확보된 땅을 선택해야 한다. 입찰 전 건축업자나 토지개발 전문가와 상담해 건축 가능성 여부를 따져봐야 한다. 사전에 자투리땅 개발 전문업체가 계획설계를 해보면 토지이용과 개발성 여부를 확인할 수 있다.
여윳돈을 굴리기 위해 소액으로 자투리땅 경매투자에 나설 때는 인구유입 효과가 확실한 도시지역이나 개발지역 토지를 고르는 게 좋다. 대체로 개발지역 안의 자투리땅은 도시개발에 따라 그 땅을 흡수해 활용가치가 점점 높아진다. 토지 수용에 따른 보상이나 이주자택지 등 개발 진척에 따라 토지 소유주가 개발이익을 챙기는 경우가 많다. 다만 개발과 거리가 먼 지역의 값싼 자투리땅은 무용지물이어서 장기적으로 투자가치가 거의 없다.
경매에 나온 자투리땅에 입찰할 때는 권리분석과 함께 물건분석도 신중히 해야 한다. 토지 위에 허름한 지상물이 있는 경우 법정지상권 성립 여지를 살펴야 한다. 입찰 전 지적도와 토지대장으로 정확한 경계를 체크하고 토지의 형상과 면적·지목 등을 확인해야 한다. 간혹 개발지역 인근에 있는 자투리땅은 신축허가 제한이 있는 경우가 있으므로 신축을 목적으로 입찰할 때 토지이용계획확인원을 발급받고 자치구 건축 담당공무원을 만나봐야 한다.