지난해에 이어 올해도 수익형 부동산의 인기가 식을 줄 모른다. 투자자뿐만 아니라 일반인들 사이에서도 저금리 기조가 지속되자 안정적인 수익을 창출할 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심과 투자가 늘어나고 있다.
올 들어 아파트 등 주택에 대한 담보대출이 억제되고 있는 가운데 아파트 재테크가 사실상 어려워지자 저금리 대출을 활용해 상가․수익형 빌딩에 투자하는 사례가 많은 것으로 나타났다. 특히 정년퇴직을 앞두고 있는 중년층들이 노후를 대비하기 위해 수익형 부동산에 관심을 갖는 등 저금리 지속, 주택시장의 침체, 고령화 등이 수익형 부동산의 인기를 부채질한 것으로 풀이된다.
또 사무실 임대료보다 낮은 저금리의 금융대출을 이용해 사옥용 빌딩을 매입하는 중소기업들도 속속 나타나고 있다. 이들 기업은 1~2층은 임대수익용으로, 기준층 이상은 사무실 용도로 사용하는 경우가 많다.
정부의 저금리 기조가 지속되고 있기 때문에 수익형 부동산에 대한 인기는 올해도 지속될 것으로 보인다.
도산대로·테헤란로 주변과 이면 유망
최근 가장 이슈가 됐던 거래는 유명 디자이너 앙드레김 빌딩(강남구 신사동 561-38) 매각이었다. 이 건물은 앙드레김의 별세 이후 2014년 건강기능식품 기업 ‘내츄럴엔도텍’에 매각됐다가 지난해 다시 시장에 매물로 나왔다. 이를 아티스트 브랜드 육심원이 인수했다. 육심원은 동양화가 육심원 작가의 작품들을 패션, 화장품, 생활용품 등으로 제작해 판매하는 회사로 국내는 물론 중국, 싱가포르, 미국 등에 다수의 매장을 보유하고 있다. 육심원은 이 빌딩을 18층 규모의 건물로 재건축해 아트호텔, 카페, 갤러리, 브랜드숍 등의 공간으로 구성할 예정이다.
특히 빌딩 투자는 연예인들의 최고의 재테크 수단으로 꼽힌다. 스타들이 빌딩 투자에 열을 올리는 이유는 뭘까. 연예인이나 스포츠 선수들은 수입이 언제 끊길지 모르는 불안감으로 인해 안정적인 수익 창출이 가능한 부동산을 주요 투자대상으로 찾는다. 그중 안정적인 수입원으로 중소형 빌딩 투자를 선호한다.
이수만 SM엔터테인먼트 회장이 서울 강남 압구정동에 660억원 상당의 빌딩 2채를 소유하고 있으며, 양현석 YG엔터테인먼트 대표(홍대 인근, 합정동·510억원 상당), 가수 서태지(논현동, 묘동․440억원) 등이 빌딩을 갖고 있다.
연예인이 소유하고 있는 빌딩은 대부분 본인이 사용하기보다는 임대사업으로 이용되고 있는 게 특징이다. 일부 연예인들은 자신이 소유한 빌딩에서 임대수익을 얻는 동시에 소속사나 연습실로 활용, 비용의 낭비를 막는 알뜰한 재테크를 펼치고 있다.
빌딩 투자 시 우선 가장 중요한 것은 해당 건물의 입지다. 상권이 확장되거나 지하철역이 새롭게 개통되면 유동인구 증가, 임대료 상승 등 반사이익을 볼 가능성이 높다. 따라서 빌딩 투자에서는 전체적인 지역 여건을 살펴보는 것이 중요하다.
또 빌딩 투자 시 반드시 확인해야 하는 사항에는 용도지역이 있다. 용도지역에 따라 용적률, 건폐율, 층수 등 모든 것이 다르게 적용되기 때문이다. 용도지역에 따라 해당 토지의 개발 가능 정도에 차이가 나게 되고 건물의 가치 상승에도 영향을 끼치게 된다.
건물 신축 계획이 있다면 건축제한 부분에 대한 확인이 필요하다. 최고높이 상한과 개발제한에는 어떠한 사항들이 있는지 등을 살펴볼 필요가 있다.
임대차 측면에서는 임대료와 임차인 등에 대한 확인이 필수적이다. 현재 임대료와 주변 임대료 비교를 통해 예상 임대수익을 확인하고 수익률을 수정할 필요가 있다면 조정하는 과정이 필요하다. 주변에 비해 낮은 수준이라면 주변 시세에 맞게 단계적으로 조정하거나 주변에 비해 높은 수준이라면 현실에 맞는 조정을 통해 공실률을 낮추는 전략이 필요하다.
마지막으로 빌딩 투자 시 땅의 모양이나 주변 건물, 도로 상황, 재건축 가능 여부 등 건물 주변 현장을 살펴야 한다. 건물의 외관과 내부의 상태, 마감 등을 살펴 매입 후 수리해야 하는 부분까지 체크하는 것이 중요하다.
9호선 연장 구간 인기
지역적으로는 강남구와 서초구, 송파구 등 강남권과 홍대 상권을 포함한 마포구, 종로구와 중구, 동대문구 등 도심권의 중소형 빌딩 거래가 부쩍 증가하고 있는 상황이다. 이러한 지역들은 환금성 리스크가 작고 지역 발전에 따라 향후 시세차익에 대한 기대감으로 선호도가 높아지고 있다. 9호선 연장 구간인 차병원 사거리~선정릉 사거리~옛 차관아파트 사거리~봉은사 사거리~종합운동장역 주변 지역 빌딩 거래가 최근 개통된 9호선으로 인해 증가하고 있다. 또 미래가치가 가장 높은 핫플레이스로 삼성, 잠실, 수서지구 등 소위 강남권 ‘트라이앵글 지역’을 주목할 필요가 있다.
공원이나 지하철역 주변에 위치한 저층 주거지역은 리모델링 등을 통해 외부의 투자 수요가 유입되면서 지역 여건이 점차적으로 개선되는 만큼 안정적인 임대수입과 향후 시세차익 등 일거양득의 효과를 기대할 수 있어 유리하다. 이러한 대표적인 지역으로 바로 마포구 연남동과 성동구 성수동 등을 꼽을 수 있다.
▒ 배상균
건국대 부동산대학원 석사, 오투에셋 매니지먼트 대표, 현 위더스에셋 인베스트먼트 대표