현 ㈜박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행 부동산 수석전문위원
향후 입주 물량 부족 우려
부동산 시장은 2022년 상반기까지는 공급부족, 저금리 기조, 유동성 증가, 매수 심리 등의 작용으로 상승세였다. 하반기 이후에는 단기 급등에 따른 부담감으로 매수 심리가 위축되며 관망세로 전환했다. 여기에 대출 규제(DSR 40%)의 영향력이 큰 데다가 대출금리가 1년 반 만에 두 배로 급등했다. 결국 주택가격은 지역별 편차는 있으나, 시세 기준으로 20~30% 정도 하락 조정을 보이기도 했다.
올해 4월 들어 대출금리가 하락 조정되는 양상이다. 기준금리는 3.5%에서 멈춰 있지만, 시장금리는 하락으로 전환됐다. 신규 주택담보대출 금리는 4% 전후까지 낮춰졌다. 전체적인 분위기는 아직 하락이지만 둔화세가 확연하다. 대출금리 인상은 여전히 개발금융 부문에서는 영향력이 큰 상태다. 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)가 원활하지 않고, 공사비가 급증함에 따라 분양 및 착공 물량이 급격히 감소하고 있다. 이것은 3~5년 후의 입주 물량 부족으로 연결될 수 있어 우려가 크다. 미분양주택도 올 2월 7만5000 가구를 정점으로 3월에는 7만2000 가구로 감소했다. 그중 수도권은 1만1000 가구에 불과해 부담이 거의 없는 상태다. 지방은 6만1000 가구로 다른 양상이다. 대구와 포항, 천안, 군산, 음성군 등 지방 지역의 문제로 좀 더 불거진 상황이다. 물론 감소한 원인 중에는 분양 물량 자체가 준 것도 작용했다.
규제지역 하나로 통일 관리가 바람직
시장의 큰 흐름은 서서히 하락 폭이 줄어들고 있다. 지난 3년간 매매와 전세 추이는 동행했다. 지금도 같은 추세가 이어지고 있다. 올 하반기에는 전세 시장은 반전될 확률이 높다. 매매 시장이 확연한 회복세를 보이지 않더라도 전세는 안주(安住) 수요가 증가하고, 입주 물량도 점차 감소하는 추세인 것을 고려하면, 시간이 갈수록 상승세로 전환할 수도 있다. 전세 가격 상승은 시차를 두고 매매 가격에 영향을 준다.
지난 1년간 발표된 부동산 정책을 정리해 보면 우선 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 분양가상한제)을 대거 해제했다. 전국에서 강남 3구와 용산구를 제외하고 모두 비규제지역이 됐다. 조정대상지역의 대표적인 규제는 다주택자 양도세 중과다. 물론 규제지역인 네 곳도 2024년 5월 9일까지 유예된 상태다. 다주택자는 언제 매도해도 양도세 중과 부담이 없어 서둘러 팔 이유가 없어졌다. 투기과열지구는 분양, 대출규제 등 여러 내용을 담고 있다. 특히 재건축 조합원지위양도금지 제도도 포함된다. 향후 규제지역은 하나로 통일하여 체계적으로 관리하는 게 바람직하다. 상당수 중복되는 데다 구별의 실익이 없을 만큼 혼용되고 있다. 특히 사문화된 투기지역은 폐지해야 한다.
다주택자 보유세 부담은 무장해제 수준
세금 분야의 정책 개선은 남달랐다. 가장 큰 이슈는 종합부동산세 개선이다. 다주택자의 보유세 부담은 사실상 무장해제(?) 수준이다. 세율 자체를 2주택 이하와 3주택 이상이라도 과세표준 12억원 이하는 일반세율(0.5~2.7%)로 대폭 낮췄다. 여기에 기본공제도 다주택자는 9억원, 1주택자는 12억원까지 확대했다. 무엇보다 같은 국세인 양도소득세와 비교 시 불합리했던 부분인 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가 주택 등의 예외를 만들어 보완했다. 나름대로는 합리적인 개선이다.
분양 시장의 변화도 크다. 무엇보다 침체기에 나타나는 전형적인 정책인 전매 제한 기간을 완화했다. 수도권의 공공택지와 규제지역은 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 6개월로 단축했다. 비수도권은 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시(도시지역) 6개월, 그 외 지역은 없다. 분양의 2차 시장이 형성된다는 의미다. 내 집 마련 수요자의 관심이 인기 지역을 중심으로 모아질 수 있다. 분양가상한제 주택의 실거주 의무도 폐지될 예정이다. 무순위 청약도 지역과 주택 수에 상관없이 참여할 수 있다. 특별공급도 투기과열지구에서 분양가 9억원 이하만 가능했던 부분을 삭제했다. 무엇보다 분양 가격 12억원(애초 9억원) 초과 시 중도금 대출을 금지하던 것을 폐지했다. 중산층의 주거 사다리를 걷어찼던 대표적인 악법으로 오히려 늦은 감이 있다.
주택 공급 로드맵 계속 점검해야
정부의 이런 정책적 개선은 시장의 경착륙을 방지한 효과가 있었다. 하지만 여기서 멈춰서는 안 되고, 추가적인 개선도 꾸준히 추진해야 한다. 먼저, 공급 로드맵을 확인하고 계속 점검해야 한다. 2022년 8월 16일 발표한 전국 270만 가구 공급 목표치는 충분한 물량으로 보일지 모르나, 그대로 실현될 가능성은 크지 않다. 일례로 수도권 158만 가구 중 공공택지가 62만 가구인데 이 물량을 더 늘려야 한다. 3기 신도시의 공원녹지, 자족 용지 일부를 용도 전환하고, 용적률을 상향하면 충분한 추가 물량을 확보할 수 있다. 그리고 재건축·재개발 같은 정비사업과 민간의 아파트 분야는 사업 진행이 답보 상태다. 민간 비아파트 분야도 마찬가지지만, 대출금리 인상과 공사비 급증으로 여러 현장에서 멈춰 있다. 이 부분에 대한 적극적 개선이 없다면 목표 달성은 요원할 수 있다.
재건축 사업의 최대 걸림돌은 재건축초과이익환수제다. 이 제도는 과거 노무현 정부 당시 재건축의 가격 상승을 규제하기 위해 급조된 정책이다. 재개발과 일반 아파트에는 없는 것으로 1주택자 등에 대한 과세 명분도 크지 않고, 재산권 침해 소지도 크다. 무엇보다 사업 보류 등으로 공급 부족을 초래하는 것이 결정적인 부작용이다. 2022년 9월 29일에 개선 방안을 발표했지만, 이제야(5월) 국회 논의가 시작되었다. 모든 정책의 목표가 개발이익 환수가 아니라 주택 공급 확대를 통한 주거 안정이라는 점을 고려하면 폐지해야 한다. 재건축 안전진단은 2018년 3월 5일 이전 수준은 아니지만, 개선되어 사업 초기 단지에 긍정의 영향력이 나타나고 있다.
대출 규제는 아파트 가격 15억원 초과 대출 금지와 생활안정자금, 전세보증금 반환 대출 등의 폐지로 일부 개선됐으나 가장 중요한 DSR 40%는 그대로다. 이것은 가격 급등 시 실시한 정책으로 하향 조정된 지금은 유지할 명분이 크지 않다. 특히 중산층 이하 저소득층에게 불리한 만큼 정상화가 필요하다. 최소한 60~70%(청년층)로 완화해야 한다. 그 후 합리적인 판단은 소비자의 몫이다. 빚을 내서 집을 사라는 게 아니라 선택권을 되돌려 주자는 취지다.
취득세 중과 당분간 유지해야
다주택자는 시장이 개선될 기미가 있어 재진입할 가능성이 크다. 종합부동산세와 양도소득세 개편으로 보유와 매도에 따른 부담이 사라졌기 때문이다. 그런 차원에서 취득세 중과는 당분간 유지해야 한다. 특히 조정대상지역 위주의 기준을 행정구역별로 개편하여 일상적인 제도로 상시적인 실시가 필요하다. 무주택자가 먼저 살 수 있도록 배려(?)해야 한다. 이렇게 되면 궁극적으로 시장 안정에 더 도움이 될 수 있다.
이 밖에 시장에서 별 관심이 없는 토지 분야 개선도 이뤄져야 한다. 특히 비사업용토지(부재지주 등)에 부과되는 양도세 중과(일반 세율+10%)도 폐지해야 한다. 주택은 폐지 또는 유예하고 있으나 토지는 거론조차 되지 않는 실정이다. 아울러 2021년 3월에 강화된 농지법도 개선책을 내놓아야 한다. 주말농장용 토지를 비사업용 토지로 분류 중과하는 것도 바람직하지 않거니와 농지 소유가 지나치게 규제됨에 따라 농민의 농지 매도가 극도로 제약받고 있다. 농지제도 자체의 근본적인 변화가 필요한 시점이다.