정부는 지난해 8월 주택 공급 로드맵을 발표하면서 5년간 270만 호(인허가 기준)를 공급하겠다고 밝혔다. 수도권 158만 호, 지방 112만 호다. 정책을 발표한 지 1년이 지났지만, 안타깝게도 목표 달성에 대한 기대보다는 우려가 큰 상태다. 정부가 7월 말 기준으로 발표(8월 31일)한 주택 통계를 보면 불안감이 더 커진다. 민간 부문에서 사실상 개발 사업이 중단되다시피 하여 개선이 쉽지 않아 보인다. 정부는 목표 달성을 위해 사태의 심각성을 인지하고, 적극적인 해결 의지를 보여야 할 때다. 전체적인 공급 흐름과 개선 방안 등에 대해 살펴보자.
부동산 시장은 전체적으로 회복세를 보이고 있다. 지난해 연말 ‘올해 상반기 하락, 하반기 지지’를 예상한 그대로다. 그렇다고 시장이 급반등할 것으로 보이지는 않는다. 매도자는 종합부동산세 완화와 양도세 중과 유예 등으로 보유에 대한 부담이 사라졌고, 언제 팔아도 양도세 중과에 대한 우려가 없어 서둘러 급매물을 내놓지 않는다. 매수자는 급매물은 살 의사가 있지만, 종전 최고가의 약 87%에 육박한 가격으로 추격 매수하기 버겁다. 대출금리는 인하되었지만, 여전히 부담스럽다. 소득 증가도 제한적이어서 구매력도 한계가 있다. 경제침체 우려 등으로 8월 들어 거래량이 줄고 있다.
주택 공급 지표는 미래 시장의 나침반이다. 건축은 사업 준비와 공사 기간이 필요한 분야로, 공산품 만들듯 곧바로 대응하기 어렵다. 물론 인허가·착공·분양 물량 감소를 당장 피부로 느끼기는 쉽지 않다. 통상 입주는 3~4년 이후 이뤄지기 때문이다. 그런 차원에서 중·장기적인 계획·관리가 꼭 필요하다.
현 ㈜박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행 부동산 수석전문위원
올해 주택 인허가 물량, 정부 목표 대비 10만 호 부족
정부가 발표한 7월 말 주택 통계를 보면, 첫째, 미분양 주택은 총 6만3087호로 6월 말 대비 3301호(5.0%) 감소하였다. 미분양 해소는 분양 물량 감소와 새 아파트 선호도가 반영된 결과다. 또한 분양권전매제한 완화, 중도금 대출 제한 폐지 등 정책적 효과도 있다. 또한 미분양 주택의 분양가는 금리 인상, 공사비 및 지가 상승 등의 부담이 큰 신규 분양 물량보다 경쟁력이 있다. 미분양 해소 차원의 할인 혜택도 있어 미래 가치가 있는 단지를 중심으로 소진 중이다.
둘째, 인허가 물량(1~7월 누계, 아래 같음)은 20만7728호로 전년(2022년, 아래 같음) 동기 대비 29.9% 감소하고, 5년 대비(아래 같음)로는 24.0%가 줄었다. 서울만 놓고 보면 각각 34.3%와 48.6%가 감소했다. 정부의 정책 목표인 총 270만 호(연간 54만 호)의 7개월분은 31만5000호다. 올해 인허가를 받은 20만7728호는 10만7272호나 부족한 물량이다. 결코 무시할 수 없는 수치로 경각심을 가져야 할 때다.
셋째, 착공 물량이다. 인허가는 사실 착공을 1~2년 미룰 수도 있어, 시의적절한 통계치로 보기 어려울 때도 있다. 그런 의미에서 실제 착공 건수가 중요하다. 물량은 10만2299호로 전년 동기 대비 54.1%, 5년 대비 무려 61.0% 감소했다. 인허가 건수보다 훨씬 심각하다. 서울은 각각 67.9%, 67.1%가 감소하여 비상 수준이다. 주택은 사회간접자본(SOC)인 철도와 도로 등과 달리 정해진 준공 기한 내 완공되는 것이 대부분이다. 그런 만큼 착공 물량 감소는 아파트 3년 전후, 비아파트 6개월 전후 시점의 공급 부족과 직결된다.
넷째, 준공(입주) 물량이다. 전국 21만8618호로 전년 대비 2.1% 증가했지만, 5년 대비로는 20.9% 감소했다. 서울만 놓고 보면 각각 37.1%, 51.5% 감소해, 이미 문제가 불거지기 시작했음을 알 수 있다. 서울은 내년(2024년) 아파트 입주가 급감할 것으로 예고된 상태다.
3기 신도시 등 녹지 비중 줄여 주택 공급 확대
자료를 보면 주택 공급 부족은 이미 가시화되었다. 자칫 대응을 늦추다가는 아예 회복이 어려울 수도 있다. 대응 방안을 공공과 민간 부문으로 나누어 살펴보자.
첫째, 공공 부문이다. 지금 공공 부문은 공백기일 수밖에 없는 시기다. 수도권을 중심으로 보면 2기 신도시와 보금자리주택지구가 사실상 마무리 단계다. 다음 순서인 공공택지는 3기 신도시다. 입주 시기는 1차로 발표된 남양주왕숙, 고양창릉, 하남교산, 부천대장, 인천계양 등이 빨라야 5년 이후다. 2차인 광명시흥 등은 최소 7년가량 필요해 보인다. 이렇게 공공택지 입주 공백기가 생긴 건 박근혜 정부에서 확보된 물량이 수도권에 약 100만 평(전국 약 150만 평) 정도에 불과하기 때문이다. 통상 발표에서 입주까지 10년가량 소요됨을 고려하면, 이미 돌이킬 수 없는 상황이다. 지금부터는 중소 택지 입주를 최대한 앞당기고, 신도시급 물량을 대폭 확대해야 한다. 3기 신도시 수도권 물량은 48만 호 정도인데, 그중 신도시급은 35만 호다. 물론 여기에 현 정부에서 발표한 김포한강2(4만6000호), 평택지제(3만3000호)가 있으나 이는 10년 후쯤에 입주할 물량이고 그나마 평택은 서울 주택 공급 부족을 대체할 지역이 아니다.
결과적으로 당장 할 수 있는 방법은 3기 신도시 입주가 조금 늦어지는 한이 있더라도, 공원 녹지(도시 면적의 3분의 1), 자족 용지(15%)를 대폭 축소하여 부족한 주택 용지(26%)로 전환하는 길이다. 아울러 용적률을 상향하면 종전 35만 호를 총 60만 호 내외로 늘릴 수 있다. 공급 물량 확보를 위한 가장 빠른 지름길이다. 증가한 물량의 상당수는 청년층을 위해 배정해야 한다.
3기 신도시는 도로와 철도 등 기반 시설이 잘 갖춰진 경쟁력 있는 입지가 많다. 특히 앞에 열거한 1차 발표 지역과 광명시흥 신도시는 더욱 그렇다. 지금 고밀 개발을 해야 1기 신도시처럼 30년 후 재정비 사업을 벌이는 일이 없다. 사실 그런 일을 반복하는 것은 국가적인 낭비다. 혹여나 인구 감소 등으로 인한 수요 걱정은 하지 않는 게 좋다. 전 국민의 절반이 수도권 전체도 아닌 서울 주변에 몰려 사는 현실을 고려하면 더욱 그렇다. 아울러 LH공사 등 공공기관 사업장의 조사는 단기간 내 마무리하는 게 바람직하다. 그 파장이 민간 부문 전체로 확산하여 동시에 위축되기 때문이다.
공급 확대 걸림돌 초과이익환수제 폐지해야
둘째, 민간 부문이다. 사실 더 엄중하게 대처해야 할 분야다. 공공 부문은 시간이 걸려도 추진이 되겠지만, 민간은 사업을 무기한 연기하거나 무산될 수 있다. 가장 큰 현안은 부동산금융(PF 등)의 경색이다. 금리 인상과 공사비 증가 등에 따른 사업성 악화로 사업이 취소되거나 무기한 연장되는 경우가 많다. 물론 그 바탕에는 토지 가격 상승 등으로 사업성을 맞추지 못하는 사업장들이 있다. 금융은 우리 몸속 혈액과 종종 비교되곤 한다. 그만큼 자금 흐름이 원활하지 못하면 돈맥경화로 터질 수 있다. 사실 지금은 위기일발의 직전 단계일 수 있다. 최근 한숨 돌렸다고는 하지만, 여전히 해결 기미가 보이지 않고 있다. 정부의 해결책이 절실한 시점이다. 아울러 재건축 사업을 통해 도심 공급 물량도 늘려야 하는데, 초과이익환수제가 가장 큰 걸림돌이다. 과감하게 폐지해야 한다. 환수의 정당성은 다음 문제고, 더 시급한 건 주택 공급을 조기에 확대하여 가격을 안정시키는 일이다.
정부는 주택 공급 확대에 전력투구해야 한다. 공급이 늘어나면 어떤 식으로든 주택 가격이 하향 안정되기 때문이다. 작금의 주택 가격은 구매력 대비 지나치게 높은 수준이다. 또한 생애최초주택구입자 지원 등을 통해 주택 소유자 비율(약 56%)을 확대해야 한다. 이 비율이 대략 65%로 상향되면 가격이 안정될 수 있다. 당장 가장 큰 현안 과제인 낮은 출산율(2022년 0.78%) 등도 막을 수 있다. 신생아 수 증가는 국가의 존립과 직결되는 중차대한 문제인데 주택 공급 확대를 통해 충분히 달성할 수 있다.