현 ㈜박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행 부동산 수석전문위원
용적률 너무 낮고, 녹지 비중 과도해
첫째, 공공주택 공급 확대다. 3기 신도시 물량을 3만 호 이상 확충한다는 것이다. 미매각 용지 등 기존 민간 추진 공공택지를 공공주택 사업으로 전환하고, 신규 공공택지 물량을 6만5000호에서 8만5000호로 확대한다. 3기 신도시는 평균 용적률 196%, 자족 용지 13.8%, 공원 녹지는 34%다.
용적률은 1기와 2기 신도시 모두 3기와 유사하다. 쾌적한 주거환경을 조성한다는 차원이다. 하지만 작금의 상황을 너무 간과한 느낌이다. 주택 공급 부족을 해결해야 하는 중차대한 시점에 여전히 쾌적한 환경 유지를 고수하고 있다. 196%는 층수로 따지면 15~20층 정도를 짓겠다는 의미다. 문제는 공급 부족이 심각한 상태라 여유롭게 개발할 만큼 한가롭지 못하다. 토지 보상 자금으로 수십조원을 투입하는 상황에서 반드시 재검토해야 한다. 용적률을 서울시 수준인 300% 정도로 상향해도 지금 물량의 50%를 늘릴 수 있다. 신도시급 규모가 35만3000호 수준임을 고려하면 30층 정도로만 지어도 18만 호 이상을 늘릴 수 있다.
특히 1기 신도시 용적률이 3기 신도시와 유사한데도 재정비 특별법을 만들어 재개발에 나서는 건 맥락과 맞지 않는다. 3기와 비슷한 쾌적한 용적률인데 그대로 유지하면 될 일이다. 입주민 이주 등 해결해야 할 사안이 한두 개가 아닌 도시정비사업을 통해 400~
500% 용적률로 상향한다니 앞뒤가 안 맞는 엇박자다. 주택 공급 확대 차원에서 1기 신도시는 자체적인 개발을 유도하고, 3기 신도시는 층수만 늘려도 전체적인 공급 확대는 간단하게 해결된다. 가장 빠르고 쉬운 길이다.
자족 용지는 1기 신도시 0%, 2기 4.7%, 3기 13.8%다. 지자체의 자족도시 실현이라는 희망은 이해하나 현실은 2기와 보금자리주택지구에 조성된 지식산업센터 등 자족 용지 시설은 50% 내외 공실률로 심각하다. 가령 하남미사와 다산신도시, 구리갈매 등에 남아도는데, 바로 옆인 하남교산, 남양주왕숙 등에 과도한 물량을 확보하는 것은 현실과 동떨어진다. 2기 수준으로 축소하고 턱없이 부족한 주택 용지로 전환해야 한다.
공원 녹지는 1기 신도시 19%, 2기 30%, 3기는 무려 34%이다. 3기의 주택용지 비율이 24.4%에 불과한 것을 보면 이해하기 어려운 도시 설계다. 신도시를 개발할 때 주택은 조금 짓고 공원과 자족 용지만 늘려놓은 형국이다. 과연 진정한 공급 대책이라고 할 수 있겠는가. 1기인 분당에 가서 공원 녹지가 부족하다고 느끼는 사람을 보지 못했다. 소규모 공원은 그렇다고 하더라도 큰 공원 녹지는 축소하여 주택용지로 전환해도 쾌적한 주거환경에 전혀 문제가 없다. 어차피 주변이 다 산으로 둘러싸여 있기 때문이다.
정부는 공공주택 물량 확대를 위해 신규 택지를 추가로 2만 호 확대한다. 지난해 8월 16일 공급 대책에서 15만 호를 공급하기로 하였다. 그 후 김포한강2(4만6000호), 평택지제(3만3000호), 경남진주(6000호)를 발표하였다. 남은 물량 6만5000호를 8만5000호로 늘린다는 계획이다. 반대할 이유는 없으나 지금 시작하면 10년 후쯤 입주하니 실효성은 떨어진다. 아울러 서울 수요를 수용하는 입지로도 한계가 있다. 당장 5~6년 후 입주가 가능한 3기 신도시 확대가 급선무다.
3기 신도시 공급 확대는 서울에 근접한 고양창릉, 남양주왕숙, 하남교산, 부천대장, 인천계양, 광명시흥 등을 중심으로 이뤄진다면, 충분한 수요가 있을 것으로 예상된다. 필자의 종전 주장대로 35만3000호에서 2기 신도시 61만 호 수준으로 확대를 재검토해야 한다. 방법도 용적률 상향과 용지 전환 등으로 얼마든지 가능하다. 증가 물량(약 25만 호) 중 15만 호를 청년층에게 공공주택으로 할당한다면, 이보다 더 좋은 주거 안정과 출산 대책은 없을 것이다.
PF 경색 등 자금난 해결 마련
둘째, 이번 대책에서 주목해야 할 건 PF대출 보증 확대, 부동산 PF 단계별 사업성 제고 및 금융 공급 확대, 중도금 대출 지원 등 금융 지원 강화다. 지금 시장에서는 금리 인상으로 대출 조달 자체가 어렵고 고금리로 조달 시 사업성이 악화하는 상황이다. 토지 가격 상승과 인플레이션(물가 상승)으로 인한 공사비와 인건비 증가로 주택 사업 자체가 멈췄다.
올해 분양 물량이 지난 5년간 평균보다 절반가량 줄어든 것을 보면 쉽게 알 수 있다. 이를 해결 못 하면 3년 후 민간 아파트 입주 물량 또한 줄어 입주 공백기가 온다. 피해를 최소화하려면 3기 신도시 물량 확대와 더불어 민간 부문의 사업도 차질 없이 진행해야 한다.
재건축 부담금 폐지해야
셋째, 규제 정상화 입법 완료 부문에서는 늦어지고 있는 재건축 부담금 합리화(2022년 9월29일 발표)와 실거주 의무 폐지 등을 국회와 적극 협의 후 조속히 개정을 추진한다는 게 정부의 방침이다.
큰 틀의 주택 공급 방식에는 신도시 등 공공주택이 있고, 민간의 자체 사업인 도시 개발 사업, 주로 도심에서 이뤄지는 재정비 사업으로 나눌 수 있다. 서울 등 대도시는 재정비(재건축·재개발) 사업의 비중이 커지고 있다. 그런데 재건축 부담금이 재건축 사업을 가로막는 절대적인 걸림돌이다. 전국에서 적용되고 실수요자도 예외 없이 부과하므로 사업을 하지 않는다. 여기에 재개발도 사업 속도가 신통치 않다. 한마디로 도심 입주 물량 공백기가 서울은 당장 내년부터 도래한다. 앞에 언급한 3개 분야 모두 침체하고 있어 우려가 커진다. 재건축 부담금은 입법 목적을 달성하기 어렵다면 폐지하는 게 적절하다. 실거주 의무도 분양권 전매가 가능한데, 입주는 매수자가 아닌 최초 분양자가 해야 한다. 엇박자 정책으로 당장 폐지가 답이다.
다주택자 취득세 완화 보류 검토 필요
넷째, 이번 대책에 언급하지는 않았지만, 지난해 12월 21일 발표된 다주택자 취득세 완화가 있다. 필자는 다른 건 조속한 실시와 변경 등을 주장하지만, 유독 이것만은 보류를 주장한다. 발표 후 10개월이 더 지났지만, 지방세법 통과는 요원하고 정부 여당도 적극적이지 않은 듯하다. 취득세를 50% 감면한다는 게 요지인데, 법이 통과하면 소급 적용해준다. 문제는 다주택자가 보유와 양도에 대한 부담이 사라진 상태에서 주택을 추가 매입할 여지가 있다. 실수요자인 무주택자가 먼저 집을 살 수 있도록 제도 완화는 시차를 둬야 한다. 시장 회복 시 주택 가격 상승에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
대출 규제 정상화 시급
다섯째, 대출 기준인 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 60%(청년층 70%)로 완화해야 한다. 그렇게 해도 종전 기준인 총부채상환율(DTI) 60%보다 강화된 상태다. 가계 부채 관리는 취약계층과 저신용자 관리를 통해서 이뤄져야 한다. 생애 최초자 등 실수요자의 내 집 마련을 위한 우량 대출을 지나치게 제한하는 건, 종전 매수자와 형평성과 재산권 침해, 행복 추구권, 출산 대책 등 여러 분야에서 문제의 소지가 있다. 아울러 대출 여부는 합리적인 소비자의 판단이므로 급등기에 이뤄진 과도한 규제를 유지할 명분도 없다. 대출 규제를 정상화해야 한다.
주택 시장에서 공급 공백기가 발생하면 가격이 불안정해진다. 10년 정도 중장기적 관점에서 일정한 물량을 유지해야 한다. 그래야 가격이 안정될 확률이 높다. 지난 10년간 가구 분화 등으로 가구 수가 증가하는 등 수요는 계속 늘어나고 있다. 하지만 공급 물량은 약 10년 만에 다시 공백기가 도래하고 있다. 위기 국면을 돌파하는 길은 3기 신도시 물량을 대폭 확대하여 선제적으로 시장의 불안심리를 잠재우는 일이다. 또한 도시 정비사업 등 민간 물량도 동시에 확충해야 궁극적인 시장 안정에 다가설 수 있다.