부지점장(법학박사) 2006년 제43회 세무사, ‘아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세’ 저자
장기보유특별공제 특례 따지기
부동산 매각에 따른 양도소득세는 1년 단위로 소득이 과세되는 근로소득이나 사업소득 등 다른 소득과 달리 통상 장기간에 걸쳐 누적된 소득이 매도 시점 한 번에 발생하는 특징이 있다. 이로 인해 누적된 소득 규모가 클수록 더 높은 세율이 적용되는 누진세율 체계에서 이른바 ‘결집 효과’가 발생하게 된다. 따라서 이로 인한 세부담을 적정한 범위 내에서 일정 기간 이상 보유를 조건으로 차익의 일정 비율만큼 장기보유특별공제 항목으로 과세 대상에서 차감하게 된다.
장기거주특별공제는 부동산 양도 차익에 대해 일정 비율로 정해지는데 일반적인 경우의 장기거주특별공제율은 3년 이상 해당 부동산을 거주한 경우 연 2%씩 최대 30%를 공제한다. 즉 보유 기간이 3년인 경우 6%에서 시작해서 15년 이상일 때 30%까지 공제받을 수 있다. 그리고 해당 부동산이 1가구 1주택에 해당하는 경우에는 최소 3년 이상 거주와 2년 이상 거주를 조건으로 거주 기간별 4%, 거주 기간별로 4%씩 연 8%, 최대 80%까지 장기거주특별공제율 특례를 적용한다. 예컨대 3년 이상 4년 미만 거주하고 2년 이상 3년 미만 거주한 1가구 1주택인 경우에는 20%의 특례 공제율이 적용된다. 마찬가지로 10년 이상 거주했다면 전체 과세 대상 양도 차익 중 80%를 공제하고 남은 20%에 대해서만 양도소득세를 과세한다. 이때 기간은 만(滿)으로 계산한다.
부동산을 3년 이상 장기로 보유한 경우에는 원칙적으로 투기와 무관하다고 보고 이와 같은 공제 제도를 두는 것이다. 이러한 장기보유특별공제는 조정 대상 지역에서 다주택자가 주택을 양도하여 양도세가 중과세되는 경우에는 아무리 장기 보유했어도 적용이 배제된다.
장기보유특별공제는 양도 차익의 일정 비율만큼을 덜어내고 과세하는 것인 만큼 최종적으로 내야 하는 세액에 미치는 영향이 크다. 예를 들어 장기보유특별공제를 차감하고 남은 금액에 따라 누진세율의 과세표준 구간이 낮아지면 세금은 더 많이 줄어든다.
토지와 건물 보유 기관 다른 경우 공제율
그런데 만약 토지와 건물의 보유 기간이 다르면 공제율은 어떻게 적용될까. 특히 해당 건물이 단독주택같이 주택에도 해당된다면 어떻게 될까. 일반적인 경우의 공제율과 1가구 1주택에 해당되는 주택 공제율이 서로 다르기 때문에 문제가 복잡해진다. 가령 대지인 토지를 먼저 구입하고 공터로 두었다가 나중에 집을 새로 지어서 거주한 경우가 그렇다.
예를 들어 A씨는 대지 200㎡를 구입하여 나대지 상태로 보유하다가 5년 뒤에 단독주택을 신축하고 3년째 거주 중이다. 이 집을 양도할 때 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까. 토지의 보유 기간은 일반적인 장기보유특별공제율의 경우 8년 보유에 따라 16%가 적용된다. 그리고 주택의 부속 토지로서의 특례에 의한 장기보유특별공제율은 3년 보유 12%와 3년 거주 12%의 합인 24%의 공제율이 적용된다. 이런 경우 예규 등에 의해 확립된 해석은 ‘공제율 중 큰 공제율을 적용한다’는 것이다. 즉 24%의 공제율이 적용된다. 한편 같은 조건에서 나대지 상태의 토지 보유 기간이 15년이었다면 어떨까. 이때는 일반적인 장기보유특별공제율이 30%가 되어 주택 부수 토지로서 24%보다 공제율이 더 크다. 그렇다면 이러한 경우엔 토지에 대해서는 30%의 장기보유특별공제율이 적용된다.
결과적으로 주택 부수 토지가 주택 보유 기간보다 긴 경우에는 각각의 기간에 따른 장기보유특별공제율 변화에 따라 세금 차이가 크게 나는 경우가 발생할 수 있다. 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제 특례 공제율은 해당 주택의 위치가 조정 대상 지역인지 여부와 상관없이 최소 2년 이상 거주할 것을 요건으로 하고 있다. 따라서 앞의 사례와 보유 기간이 같더라도 2년 이상 거주하지 않은 경우라면 공제율은 달라진다. 예컨대 토지를 5년 보유하고 신축 후 3년이 지났지만 거주한 적이 없다면 1주택 특례에 의한 공제율이 0%가 되어 일반장기보유특별공제만 적용이 가능하다.
세금 계산 위해 토지 양도액과 건물 양도액 나눠
우리 민법은 토지와 부동산을 별개의 부동산으로 취급한다. 따라서 주택인 건물과 그 부속 토지를 일괄한 가격에 매도하는 경우에도 세금 계산을 위해서는 전체 대금을 토지의 양도 금액과 건물의 양도 금액으로 안분하게 된다. 따라서 안분된 금액을 기준으로 토지와 건물의 차익을 각각 따로 계산하고 각각의 경우에 적용되는 기간과 공제율이 다를 때는 공제율도 각각 적용하게 된다.
한편 드물지만 납세자들이 혼동하기 쉬운 부분 중 하나는 위와 같은 경우에 ‘공제율 중 큰 공제율을 적용하는 것’이니 주택 건물과 토지에 대해 전부 더 큰 공제율을 적용하는 것으로 생각하는 것이다.
즉 토지와 건물의 기간은 더 긴쪽으로, 공제율도 1주택의 특례공제율과 일반공제율 중 더 긴 것을 서로 곱하는 것으로 오해할 수 있다. 하지만 그렇게는 적용되지 않는다(소득세법 기본 통칙 95-0…2, 심사-양도-2021-0024 참조).
세금에 대한 이해는 하루아침에 쌓이지 않는다. 또한 세부적인 사항으로 들어가면 일반적인 상식과 다른 것도 다수다. 그렇다고 부동산에 투자하면서 세금에 대한 공부를 도외시할 수도 없다. 1주택자일 뿐인 경우에도 역시 마찬가지다. 힘들더라도 조금씩 기초를 쌓아갈 수밖에 없다. 힘들지만 이렇게 쌓인 기초가 결국 나의 투자, 나의 돈과 직결된다는 점을 되새겨볼 필요가 있다.