최근 부동산 시장에서 가치 투자에 대한 중요성이 커지고 있다. 나날이 오르는 자재· 공사비와 인건비로 분양 가격이 상승하는 추세이기 때문이다. 여기에 고금리 기조가 계속되고 있어 청약 대기자의 부담도 커졌다. 과거에는 교통과 입지가 중요했다면, 이제는 해당 지역의 미래 가치와 분양가로 안전 마진(프리미엄)을 얼마나 확보했는지가 청약 성적을 좌우하는 지표가 됐다. 특히 대규모 계획도시 개발 초기에 들어서는 시범단지는 향후 지역 부동산 시장을 이끌어갈 ‘바로미터’ 역할을 하고 있다. 개발에 공을 들여 공급하는 경우가 많아 입주 후 억대 프리미엄이 형성되는 등 가치 상승으로 이어지는 경우가 많기 때문이다.
GS건설과 제일건설이 인천 송도국제도시 핵심 개발지인 송도11공구에 처음으로 공급하는 주거 시설 ‘송도자이풍경채 그라노블’ 에 청약 대기자의 관심이 집중되고 있다. 송도자이풍경채 그라노블은 약 2년간 공급 가뭄을 겪은 송도국제도시에 3270가구 규모로 등장하는 대단지다. 송도국제도시 공급 물량은 2022년 1분기 이후 1공구에서 소규모 세 개 단지 총 400여 가구에 그치고 있었다.
현재 송도국제도시 내 1군 단지로 꼽히는 ‘송도센트럴파크푸르지오’ 전용 84㎡(약 25평)는 2023년 10월 10억원, ‘더샵센트럴파크1차’ 전용 115㎡(약 35평)가 2023년 6월 12억원에 거래됐다. 이에 송도자이풍경채 그라노블의 프리미엄에 대한 청약 대기자의 기대감이 커지는 모습이다.
실제 경기도 판교신도시 시범단지에 있는 ‘판교푸르지오그랑블’은 입주 당시인 2011년 12월 8억원에 거래됐던 전용 98㎡(약 30평)가 2023년 6월 24억원에 매매되는 등 10여년 만에 세 배까지 가격이 올라갔다. 인천 대표 신도시인 송도국제도시 내 3공구 첫 아파트인 ‘송도더샵마스터뷰(21블록)’도 2015년 11월 전용 84㎡가 4억4000만원에 거래됐는데, 2023년 3월 8억6500만원에 손바뀜하면서 거의 두 배로 가격이 뛰었다.
최근 분양한 단지도 분양 가격이 주변 시세 대비 저렴한 경우 청약통장이 몰렸다. 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’는 지난 1월 전용 59㎡를 17억원대에 분양했는데 1순위 청약에 3만5000여 개 통장이 몰려 전 타입 1순위 마감됐다. 인근 신축 단지인 ‘래미안 원베일리’ 전용 59㎡(약 18평)가 28억원에 거래되는 등 주변 시세 대비 10억원 이상 저렴한 것으로 알려지면서였다.
2023년 10월 분양한 ‘동탄레이크파크 자연앤 e편한세상’은 분양가상한제가 적용된 단지로 554가구(특별공급 제외) 모집에 13만3042명이 신청해 평균 240.15 대 1의 경쟁률을 기록했다. 주변 시세보다 2억~3억원 저렴해 프리미엄을 확보했다는 점에서 높은 경쟁률을 기록한 것이라는 부동산 업계의 평가를 받았다. 2023년 7월 서울 용산구에 공급된 ‘호반써밋 에이디션’도 인근 아파트 시세 대비 5억원가량 낮은 수준의 분양 가격이 책정돼 높은 경쟁률(평균 163 대 1)을 보였다.
송도자이풍경채 그라노블은 인천 연수구 송도동 551-1 일원, 송도 11공구 다섯 개 단지(Rc10~11, Rm4~6)에 들어선다. 총 3270가구 가운데 아파트는 다섯 개 단지, 2728가구이며 오피스텔은 두 개 단지, 542실로 이뤄져 있다.
1·2단지는 지하 1층~지상 29층 아파트가 들어서고 3~5단지는 지하 2층~지상 최고 47층 아파트와 오피스텔이 함께 조성된다. 아파트는 전용면적 84~208㎡(약 25~63평), 오피스텔은 전용면적 39㎡(약 12평)로 구성된다. 단지별 가구 수는 △1단지 아파트 469가구 △2단지 아파트 548가구 △3단지 아파트597가구, 오피스텔 271실 △4단지 아파트 504가구 △5단지 아파트 610가구, 오피스텔 271실이다.
송도11공구, 녹지·교육·생활 인프라 갖춰
송도국제도시를 대표하는 송도11공구인 만큼 굵직한 개발 호재도 대기하고 있다. 단지 남쪽으로 삼성바이오로직스가 총 7조5000억원을 들여 공장 네 개 규모의 제2바이오캠퍼스 조성에 착수했고, 롯데바이오로직스도 들어설 계획이다. 북쪽으로는 연세사이언스파크(연세대 국제캠퍼스 2단계) 조성 사업도 진행 중이다. 대규모 연구개발(R&D) 용지가 총 13개 블록에 배치돼 있어 탄탄한 직주 근접 수요를 갖추고 있다.
광역교통망인 수도권광역급행철도(GTX) B노선과 수도권 제2순환고속도로 등도 계획돼 있다. 단지는 인천1호선 테크노파크역과 캠퍼스타운역을 이용할 수 있다. 인천신항대로, 송도바이오대로를 통해 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 영동고속도로로 연결된 아암대로 진출이 편리하고, 향후 계획된 수도권 제2순환고속도로도 근거리에서 누릴 수 있을 것으로 보인다. 송도11공구 내 첨단산업클러스터(C) 특화 구역이 개발되고 있어 향후 미래 가치도 기대할 수 있다.
송도11공구 녹지 인프라의 핵심인 워터프런트 입지로 쾌적한 주거 환경도 갖췄다. 송도국제도시 중 워터프런트가 계획된 곳은 11공구가 유일하다. 특히 일부 가구에서는 워터프런트 영구 조망이 가능하다. 송도11공구 워터프런트는 폭 40~60m에 달하는 총길이 4.98㎞의 인공 수로다. 중앙의 워터프런트와 호수공원을 둘러싸고 고급 주택, 상업 시설, 문화·예술 공간 등이 들어설 예정이다.
단지에서 호수공원과 워터프런트를 도보로 쉽게 오갈 수 있게 된다. 상업 시설들은 최대 높이가 30m 이내여서 워터프런트 주변 아파트들의 조망권을 방해하지 않을 것으로 보인다. 워터프런트는 바닷물 유입, 빗물 저장 기능을 하는 만큼 수질 개선과 방재 효과도 기대할 수 있다. 송도의 다른 공구에 조성된 워터프런트들도 폭우 시 침수 피해를 막는 효과가 있는 것으로 평가받고 있다.
교육 환경도 뛰어나다. 단지 바로 옆에 유치원과 초등학교·중학교 부지가 계획돼 있다. 아울러 연세대 국제캠퍼스, 인천글로벌캠퍼스(뉴욕주립대·조지메이슨대·겐트대· 유타대)가 인접하고, 인하대 오픈이노베이션캠퍼스(인하대 송도캠퍼스)가 부지와 맞닿아 있다.
생활 인프라도 풍부하다. 800병상 규모의송도세브란스병원(2022년 12월 착공, 2026년 12월 개원 예정)이 도보권에 들어설 예정이다. 홈플러스, 현대프리미엄아울렛(송도점), 트리플스트리트 등 대형 쇼핑 시설도 편리하게 이용할 수 있다.
단지 규모에 걸맞은 커뮤니티 시설도 강점이다. 피트니스클럽, 사우나, 게스트하우스, 어린이집, 경로당 등을 비롯해 스카이라운지도 들어설 예정이다. 각 가구에는 자이 브랜드의 토털 에어솔루션 시스템인 ‘시스클라인’이 설치돼 365일 쾌적한 생활을 누릴 수 있다. 월패드, 모바일 앱 등 자이 홈네트워크 시스템과 연동해 생활에 편리함을 더했다.
단지 분양 관계자는 “부동산 시장 불확실성이 커진 상황에서 입지는 물론 가격이 청약 성패를 좌우하는 요인인데, 단지가 가진 내재 가치보다 더 낮은 가격에 선점해야 프리미엄을 확보할 수 있다”며 “송도11공구 첫 분양 단지인 만큼 넉넉한 프리미엄이 기대되기 때문에 미래 가치가 높은 랜드마크를 선점하려는 수요자의 문의가 많다”고 설명했다.