부동산 시장에서는 4·10 총선 이후 건설· 주택 경기를 살리기 위한 정책·제도가 본격적으로 쏟아질 것으로 기대하고 있다. 부동산 전문가들은 무엇보다 ‘세제 개편안’을 0순위로 꼽았다. 주택 수에 따라 중과되는 취득세와 양도세, 보유세를 손질해 거래를 활성화해야 한다는 것이다.
‘정비 사업 사업성 확보’를 꼽은 전문가들도 많았다. 착공 인허가가 줄어 공급 절벽이 예상되는 만큼 재건축·재개발에서의 사업성을 높여 공급 속도를 높여야 한다는 것이다. 모든 전문가가 기존 주택의 거래 활성화든, 정비 사업이든 ‘공급’을 강조하는 것만은 분명했다.
"'세제'가 0순위…공시가액 비율만으론 역부족"
전문가 10인 중 4명이 수많은 선택지 중 ‘세제 개편안’을 총선 후 추진해야 할 정책으로 지목했다. 다주택자에게 징벌적으로 매겨지던 세금을 완화 혹은 폐지해야 한다는 것이다. 이는 지난 1·10 부동산 대책에서도 언급됐던 사안이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “이번 정부 들어 세제 관련해서는 손을 못 대고 있다”면서 “공정 시장 가액 비율이니, 비규제 지역이니, 양도세 중과 유예니, 각주만 건드렸다”고 했다. 그러면서 “법 개정을 통해 전체 개편이 필요한 사안”이라고 덧붙였다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “취득세 인하와 함께 종부세 폐지가 관건”이라면서 “공시 가격 비율 조정만으로는 한계가 있다”고 했다.
권대중 서강대 부동산학과 교수는 “공시 가격 현실화는 이미 되돌려 놨고, 원칙적으로는 세제를 개편해야 한다”면서 “여소야대 상황에서는 사실 불가능한 사안이지만, 7월과 9월 재산세, 12월 종부세 납부를 앞두고 있는 만큼 세제를 손보는 일이 시급하다”고 했다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “여소야대가 종전처럼 유지되는 만큼 정부에서 할 수 있는 게 없지만, 사실 건설 경기 활성화를 위해선 세제 개편이 제일 중요하다”면서 “악성 미분양의 경우 취득세와 양도세 감면을 해야 건설 시장이 살아나지 않겠나”라고 했다.
"'정비 사업 사업성' 높여야 공급 빨라진다"
정부는 정비 사업이 속도를 낼 수 있도록 절차적인 걸림돌을 걷어내는 성과를 냈다. 정부는 1·10 대책에서 안전 진단 없이 재건축 사업에 착수할 수 있도록 한 법정 절차를 단축하기로 했다. 또 기본 계획과 기본 방침을 병행 수립하고 공사비 등 주민 부담과 갈등을 최소화하는 방안을 마련하는 등 패스트트랙으로 약 3년 기간을 추가적으로 줄이는 방안을 내놨다.
하지만 현재 정비 사업을 가로막고 있는 것은 ‘물가’다. 자잿값과 인건비가 올라 전반적인 공사비가 오르면서 시공사와 조합이 갈등을 빚는 일이 비일비재하다. 일부에서는 공사가 멈춰서거나 시공사를 교체하는 일도 있었다. 민간이 하는 공사인 만큼 ‘사업성’이 나오지 않으면 자연히 공사는 늦어질 수밖에 없다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “재정비 사업에서 절차적인 부분은 어느 정도 추진이 된 것 같지만, 문제는 사업성이 나오지 않고 있다”면서 “분양가 상한제를 재검토하고, 용적률 상향과 재건축 초과이익 환수 등도 현실에 맞게 조정할 필요가 있다”고 했다.
이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “정비 사업 활성화를 한다고 해도 정책적 걸림돌이 많아서 사업성 맞추기가 어려워졌다” 면서 “공공 주택 인수 가격 상향과 임대주택 비율 감소 등과 주택 연금형 정비 사업 방식도 도입해 분담금의 부담을 줄여줄 방안을 찾아야 한다”고 했다.
전문가들은 구체적 방안은 달랐지만 ‘공급 확대’가 시급하다는 데는 모두 동의했다. 인허가와 착공, 입주 물량 등 공급과 관련된 모든 지표가 급감하면서 공급 부족으로 인한 가격 불안정이 예고돼 있어서다.
국토교통부에 따르면, 올해 1월 전국 주택 인허가 물량은 2만5810가구로 전달 대비 72.7% 줄었다. 인허가 다음 단계인 착공도 급감하고 있다. 올해 2월 전국의 주택 착공 물량은 2만2975가구로 한 달 전보다 41.0% 감소했다. 또 부동산R114에 따르면, 올해 서울 아파트 입주 물량(임대·주상복합 포함)은 1만1451가구로, 이 통계가 집계된 1990년 이후 가장 낮은 수치를 기록했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택 공급을 조기에 확대하는 건 여야를 초월한 초당적 문제”라면서 “재건축 규제 완화는 물론 대출 규제 완화, 실거주 의무 등도 어서 시장과 박자를 맞춰야 한다”고 했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “장기적으로 수급 불균형은 집값의 변동성을 높일 수 있다”면서 “공급을 빠르게 늘리기 위해 1·10 대책 후속 입법을 속도감 있게 진행해야 한다”고 했다.
김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “IMF(국제통화기금) 사태, 글로벌 금융 위기 때도 이처럼 인허가와 착공 등 공급 지표가 줄지는 않았다”면서 “프로젝트파이낸싱(PF) 시장을 빠르게 정상화해 우량 사업장부터 빨리 지원해 준공될 수 있도록 해야 한다”고 했다.