주택 공급 확대 위한 재건축·재개발 규제 완화 긍정적

정부는 8월 8일 수도권 위주로 상승하고 있는 주택 가격을 안정시키기 위해 공급 확대 방안을 발표하였다. 서울을 중심으로 주택 거래량이 늘며 가격이 상승하자 서둘러 진화에 나섰다. 상승 원인으로 지목된 ‘공급 부족’을 잠재우기 위해 족집게 대책을 낸 셈이다. 발표 후 2주가량 지났지만, 효과가 나타나지 않는다는 목소리도 있다. 하지만 대책이 나왔다고 해서 즉효를 기대하는 자체도 무리다. 시장에 적용되는 시간이 필요하기 때문이다. 대책의 전반적인 내용에 대한 평가와 개선 방안을 살펴보자.

재건축·재개발 규제 완화 ‘긍정적’

첫째, 도심 내 아파트 공급 획기적 확대다. 정비사업 속도 제고와 부담 경감 및 1기 신도시 등 노후 계획도시 정비가 골자다. 먼저 정비사업 속도 제고는 절차 간소화를 통해 사업 진행을 앞당긴다는 의미다. 가령 정비사업의 초기 단계에서 이뤄지는 기본 계획 수립과 정비 구역 지정 및 정비 계획 수립을 통합한다. 아울러 사업 시행 인가와 관리 처분 인가도 동시에 진행할 수 있다. 정비사업 기간은 통상 10년 정도 소요된다. 이번 발표가 그대로 진행된다면 첫걸음마인 안전진단이 완화된 것과 맞물려 약 3년 정도 시간을단축할 것으로 예상된다. 나름대로 획기적인 개선책이다. 종전 착공 이전 단계에서 과도하게 소모적인 시간이 낭비된 것을 방지한다는 측면에서 긍정적이다. 

아울러 재건축 조합 설립 동의 요건을 75%에서 70%로, 동별 2분의 1에서 3분의 1로 완화하고 동의로 간주할 수 있는 범위 등도 확대했다. 특히 동별 요건 완화는 단지 내 상가 등에서 발생하는 마찰을 줄이려는 방편으로 보인다. 2016년 3분의 2에서 2분의 1로 완화한 후 다시 하향 조정하였다. 사업 속도 제고를 위한 변화다.

도시·건축 등 정비사업 관련 규제 완화도 단행했다. 특히 용적률을 역세권 정비사업은 최대 1.3배까지(예: 3종 주거지역의 경우 390%), 일반 정비사업은 1.1배까지(예: 3종 주거지의 경우 330%) 추가 허용했다. 임대주택 비율과 건축물 높이 제한, 공원녹지 확보 기준도 함께 완화했다. 필자는 서울 수도권 같은 기반 시설(도로·철도 등)이 잘 조성된 곳은 용적률을 400% 수준까지 상향해도 무리가 없다는 주장을 해왔다. 그에 부합하는 조치로 환영할 만하다. 도시 가용 토지가 제한적인 상태에서 밀도를 높여 건축하는 건 불가피한 선택이다. 

재건축 부담금 폐지도 대책에 담겼다. 재건축 사업의 최대 걸림돌인 만큼 반드시 폐지해야 한다. 물론 지난 3월부터 완화 적용되고 있으나 폐지를 통해 사업 속도를 높이고 공급을 확대하는 것이 얼마간의 초과이익 환수보다 더 중요한 일이다.

非아파트 공급 물량 확보 여부가 관건

둘째, 빌라 등 비아파트 시장 정상화다. 먼저 공공 신축 매입 공급 확대다. 수도권을 중심으로 2025년까지 11만 호 이상을 집중 공급(LH 신축든든전세 포함)한다. 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입한다. 빌라는 다세대와 연립주택 등을 의미한다. 이 분야는 저소득층 주거 안정을 위해 꼭 필요하다. 우리나라 가구의 약 11% 정도가 거주하고 있다. 그런 만큼 사회적인 문제가 된 전세 사기와 전월세난을 고려하면 안정적인 주거 기간을 확보하는 차원에서 적절하다. 다만, 2025년까지라고 명시함에 따라 시간이 많지 않다. 시장에서는 빌라 등의 착공 건수가 대폭 감소하고 있다. 토지 가격 상승과 공사비 증가, 금리 인상 등의 영향으로 분양 가격이 높아지고 사업성이 악화한 결과다. 공급 기반을 강화한다는 내용이 포함되었지만, 이 기간까지 목표 물량을매입할 수 있을지 불확실하다. 또한 물량이 있다고 하더라도 민간에서 보유하고 임대하거나 공공 주택으로 활용하거나 총량에는 변화가 없지 않냐는 의견도 있다. 물론 세입자 측면에서는 공공의 보유는 안심주택으로자리할 수 있다.

분양전환형 신축매입제도를 신규로 도입한다. 최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축 매입 주택(아파트 포함)을 통해, 2026년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급한다는 내용이다. 공공 신축 매입 11만 호 중 최소 5만 호를 분양전환형으로 공급할 예정이다. 

문제는 매입할 만한 신축 물량이 있냐는 것인데, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 금리 인상, 공사비 상승 등으로 2023~2024년 착공한 물량은 지난 10년간 평균의 절반 수준에 머물 수 있는 상황이다. 공급이 부족한 수도권 입장에서는 쉽지 않다. 더욱 구체적인 대안 마련이 절실하다.

이 밖에도 단기 등록임대를 재도입했는데,주택(아파트 제외) 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 임대제도를 통한 소형주택 공급 활성화를 한다. 청약 기준 완화도 포함되었는데, 비아파트(단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형생활주택)를 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억원, 지방 3억원 이하일 경우 청약 시 무주택자로 인정한다. 나름 합리적인 제도다. 비아파트 거주자의 최대 희망은 아파트에 살고 싶다는 것이다. 그런 만큼 일종의 주거 사다리 역할을 할 수 있다는 측면에서 긍정적이다. 

또한 노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 제공하는 주택 정비사업인 ‘뉴:빌리지’를 통해 2029년까지 5만 호 공급을 추진한다. 향후 정비사업은 대규모 재개발보다 소규모 사업이 주도해야 한다. 아울러 용적률 확대 등 집중적인 지원을 통한 비아파트를 공동주택(5층 이상)으로 개발해야 한다.

셋째, 서울 수도권 신규 택지 발표 및 물량 확대다. 서울 및 서울 인근 신규 택지 후보지 8만 호를 추진하고, 3기 신도시 등에 2만 호를 추가 확보한다. 서울 수도권에 2024년 5만 호, 2025년 3만 호를 발굴한다. 2024년 물량 중 2만 호에 대해서는 신혼·출산·다자녀가구를 위한 분양·임대주택이 최대 70% 공급되도록 추진한다. 서울 주변의 택지 확보는 선호도가 높은 만큼 중요하다. 과거 이명박 정부의 보금자리주택지구가 같은 개념인데, 지금 엄청난 인기를 얻고 있음은 두말할 나위가 없다. 역시 문제는 시간이다. 택지는 한 번 지정하면 입주까지 10년이 소요되는 것이 일반적인 중장기 대책이다. 이 기간을 최대한 앞당기는 것이 관건이다.

3기 신도시 공급 물량, 재조정해야

필자는 현시점에서 가장 적격인 공급 정책으로 3기 신도시 물량을 애초 35만 호 수준에서 25만 호가량을 더 늘리자는 주장을 지속해 왔다. 하지만 추가 공급 2만 호, 종전 2024년 1월 10일 대책 시 3만 호를 포함하여 5만 호에 머문 것은 반드시 재검토해야 한다. 용적률을 1기 신도시 수준인 330~350%로 상향하고, 공원녹지와 자족용지를 축소하면 아주 쉽게 달성할 수 있다. 가장 빠른 공급 확대 방안이다. 이렇게 하면 중단기적으로 매수 예정자는 심리적 안정감이 들게 되고, 추격 매수세는 진정될 수 있다. 3기 신도시는 발표된 지 5년이 지남에 따라 물리적인 시간을 단축할 수 있다. 당장 실현할 수 있는 ‘최상의 묘책’을 외면하는 것은 있을 수 없는 일이다. 

이번 주택 공급 확대 방안은 중장기적인 관점에서 긍정적인 부분도 많다. 하지만 중단기적으로 효과를 낼 수 있는 대책이 미흡한 만큼 이 부분에 대한 개선책이 필요하다. 향후 전셋값 상승, 주택 공급 부족, 금리 인하와 유동성 증가 등으로 주택 가격 상승이 예상되는 만큼 능동적인 대응이 절실하다.