현 ㈜박합수부동산연구소 대표, 전 KB국민은행 부동산 수석전문위원
미국발 금리 인하가 시작되면서 전 세계의 관심이 추후 인하 폭에 쏠리고 있다. 대략 2%포인트 내외가 될 거라는 예상이 많은 가운데, 우리나라의 대응도 주목받고 있다. 부동산 시장은 금리 인하의 영향을 크게 받는 만큼 움직임에 궁금증이 커지고 있다. 지금은 매매와 전세 시장 모두 불안한 상황이다.
입주 물량 부족 등에 따른 수급 불균형의 영향은 단기간 내 해소가 어려워 혼란스럽다. 여러 영향 요인 분석을 통해 부동산 시장의 현황을 분석해 보고 대응 방안을 제시해 본다.
9월 들어 숨 고르기 들어간 부동산 매매 시장
부동산 매매 시장은 9월 들어 숨 고르기에 들어갔다. 7월부터 거래량이 늘며 가격이 상승하자 매도자는 호가를 올리기 시작했다. 종전 상승기에 대한 기억 때문인지 상향 속도가 빨랐다. 10억원 아파트를 중심으로 1억원가량, 20억원대 아파트는 1억~2억원을 단숨에 올려 매수자의 추격이 주춤하는 상황이다. 8월 중순 이후 전반적인 단기 급등에 따른 부담감으로 관망 분위기다. 그렇다고 매도 호가를 낮추지도 않고 있다. 매도자는 금리 인하, 공급 부족 등으로 인한 상승 기대감을 접지 않고 있다.
전세 시장은 매물이 감소하고 가격이 상승하는 추세다. 매수를 보류하고 전세에 안주하는 수요가 늘고 있고, 가구 분화 등으로 신규 수요가 증가하는 시장이기 때문이다.
정비 사업에 따른 이주 수요도 끊임없이 발생하고 있다. 계약갱신청구권이 실시된 지 4년이 넘어 신규 수요로 전환되고 있다. 물론 근본적인 문제는 입주 물량 등 공급 부족이 가장 큰 원인이다. 매매 시장이 아직은 수도권 위주의 상승 흐름이라면, 전세는 수도권뿐만 아니라 지방 광역시와 기타 지방까지 확산하고 있어 우려된다.
부동산 매매가격이 상승하자 정부는 가장 손쉬운 정책인 대출 규제에 나섰다. 대출 억제는 어떤 정책보다도 즉시 시장에 대응할 수 있어 효과가 크다. 주로 한도를 축소하거나, 대출금리를 인상하는 방법을 쓴다. 이번에도 대출 기간을 40~50년에서 30년으로 단축하고 ‘스트레스 DSR’을 적용해 한도를 줄였다. 아울러 인위적으로 가산 금리를 높여 금리를 인상하는 전형적인 수단으로 대응했다. 결과적으로 매수 심리를 줄어들게 하는 1차 목표는 달성한 셈이다. 물론 시장에서 먼저 호가 상승에 따른 관망 분위기가 나타났지만, 대출 규제가 마무리를 한 형국이다.
하지만 대출 규제 자체는 실수요자의 수요 억제를 통해 시장을 안정시키기는 정책으로 적절성에 의문이 든다. 투자자가 아닌 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하므로 인해 이들은 계속 전월세 시장에 머물러야 한다. 그런데 앞으로 전셋값은 매매가격보다 더 상승할 여지도 있다. 일시적인 효과(?)는 있을 수 있지만, 끝나지 않은 상황이다. 더군다나 ‘스트레스 DSR’은 현실과는 동떨어진 정책이다. 전 세계적으로 금리 인하가 대세인데 오히려 금리가 올라갈 걸 전제로 현재의 대출 한도를 축소하고 있다. 시대 상황과 역행하는 흐름이다. 또한 소득은 시간이 갈수록 더 늘어나는 것이 일반적이다. 미래에는 상환 능력이 커지게 되며 청년층은 더욱 그렇다. 정책은 명분이 있어야 하는데 그렇지 않다면 정당성을 인정받기 어렵다.
대출 가산 금리는 주관적인 관점에서 추가 부과하는 것으로, 그동안 거래 실적 등이 있는데 임의로 대출 억제를 위해 상향하는 것은 적절치 않다. 문제는 한 번 정해진 가산 금리는 대환하기 전까지는 바꾸기 쉽지 않다. 그런 차원에서 종전 고금리 상태에서 발생한 대출 갈아타기도 추진될 수 있도록 방안을 찾아야 한다. 왜냐하면 금리가 인하되는 시점에도 계속 고금리의 틀을 벗어나기 힘들기 때문이다. 종전 대출은 가산 금리가 높게 반영된 상태라 기준금리가 낮아져도 하향 조정에 한계가 있다. 이 부분을 해결해야 상환 부담이 줄어 소비로 연결되고 경제 활성화로 이어질 수 있다.
공급 부족 해결할 실질적 대안 내놓아야
향후 금리 인하는 시장의 유동성이 부동산 시장으로 유입되는 계기가 될 수 있다. 통상적으로 나타나는 현상이다. 그런 차원에서 다주택자 등 투자자의 주택 매입은 취득세 중과 등을 통해 억제해야 한다. 공급이 부족해 실수요자의 수요 충당에도 버겁다. 투자자 등은 전세를 끼고 매입하는 경우가 많아대출 규제에서 자유롭고 아파트 매입보다 손쉬운 투자가 없다고 생각한다. 실수요자보다 먼저 아파트 매입을 할 수 있어, 가격이 상승할 여지도 있다. 종합부동산세 대폭 완화로 보유세 부담이 사라졌고, 양도소득세 중과도 유예되거나 해제되었다. 투자자의 시장 진입을 제한해야 하는 근거다.
지금 시장에서 일고 있는 가격 상승의 밑바탕에는 ‘입주 물량 부족’이 깔려 있다. 수요는 있는데 공급이 미약한 수급 불균형 상태다. 이런 현상은 2025년과 2026년에도 계속 이어지고 더 심해진다는 데 심각성이 있다.
공공 택지는 통상 발표부터 입주까지 10년이 소요된다. 10년 전 박근혜 정부는 공공 택지(신도시)를 거의 공급하지 않았다. 주택 브랜드는 행복주택인데 신규 택지는 여러 사유로 거의 확보되지 않았다. 또한 경제 침체 등을 이유로 광명시흥보금자리주택지구, 하남 감북지구 등 기존 공공 택지 사업도 취소했다. 지금 입주해야 할 물량을 당시를 기준으로 삭제시킨 셈이다. 같은 시기 서울시에서는 재개발 정비 사업 구역 지정을 대거 해제해 공급 물량 자체가 사라졌다. 전 정부에서도 재건축 안전 진단 강화와 초과 이익 환수제를 부활해 사업 진행을 멈추게 했다. 현재 입주 물량의 대부분은 재건축 부담금 면제 단지다. 부과 대상 단지는 사실상 진행하는 경우가 많지 않다. 현재 서울 도심 공급 부족은 이런 여러 가지 정책의 결과다. 지금이라도 재건축 부담금을 과감하게 폐지하는 등으로 공급 물량을 늘려야 한다.
전 정부 시절에는 공공 택지 입주(2기 신도시, 보금자리주택지구 등)가 대폭 늘어나면서 공급이 충분하다고 자평했다. 그 결과 새롭게 시작하는 3기 신도시 공급 물량(신도시급 35만 호)은 공급과잉을 우려해, 2기 신도시(수도권 61만 호)의 절반 수준으로 대폭 축소했다. 오로지 목표를 쾌적한 주거 환경 조성에 뒀다. 문제는 입주가 10년 후에 이뤄지는데, 발표 시점을 기준으로 물량을 축소하는 전철을 반복하고 말았다. 다행히도 입주까지 5년이 남아 있어, 공급 계획을 수정할 마지막 기회는 있다. 물론 이 기회를 살리지 못하면 입주하는 2029년에도 여전히 공급 부족 문제는 해결이 어렵다. 1기 신도시 등 노후계획도시특별법에 의한 추가 공급은 10년 후에 벌어질 일이다. 현 정부에서 발표한 공공 택지 입주 또한 같은 시기다.
정부의 공공 택지 공급 정책은 10년이라는 장기간이 소요되는 사업으로, 발표 당시의 상황에 매몰되기보다는 중장기적인 관점에서 수급을 고려해 추진해야 한다. 그래야 롤러코스터 공급이 사라진다. 필자가 계속 주장하는 특정 정부의 입김이 작용하지 않는 ‘주택청’을 설립하고, 전문가가 국민만 보고 운영하는 기관 설립이 절실하다.
지금의 공급 부족의 심각성은 공공 택지 물량 감소, 재개발·재건축 사업 지지부진과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 인한 민간 도시개발사업 지체 등이 복합적으로 작용한다는 점이다.
금리 인하 시대에 맞춰 시장 안정을 위해서는 먼저, 3기 신도시 공급 물량 확대(25만 호)를 통해 심리적 실질적 안정감을 찾아야 한다. 다주택자 등 투자자의 시장 진입을 차단하기 위해 취득세 중과도 강화해야 한다. 당장 주택난에 대비하기 위해 오피스텔 등의 경우 일정 면적 이하는 주택 수에서 제외하는 것도 검토해야 한다.
또한 2024년 8월 8일 발표한 재건축 대책 중 절차 간소화, 용적률 확대 등을 규제 지역을 포함해 실시해야 한다. 아울러 사업 초기 단지가 아니라도 적용하는 융통성을 확보해야 한다. 시장 흐름은 상승 방향으로 진행될 확률이 높은 상태이므로 대비책이 절실한 시점이다.