2030년까지 수도권 135만 호 공급… "매년 1기 신도시 조성"

1 이번 대책의 핵심은.

“주택 공급을 크게 늘리고, 대출은 더 까다롭게 하겠다는 게 핵심이다. 향후 5년간 연간 27만 호 주택을 공급하는 것으로, 최근 3년 평균 공급 실적의 1.7배에 달하는 수준이다. 국토교통부는 ‘매년 1기 신도시가 새로 조성되는 효과가 있을 것’이라고 설명했다. 또 임대 사업자가 수도권에서 주택 매입을 위한 대출을 받을 수 없게 되는 등 대출 규제가 강화된다.”

2 왜 나왔나.

“최근 수도권을 중심으로 집값이 다시 오르고 있고, 전세 사기 후유증과 청년층 부채 급증 문제가 겹치면서 정부가 다시 한번 시장 안정화에 나선 것이다. 정부가 6월 27일 발표한 부동산 대출 규제에도 불구하고 수도권 집값이 주택 공급 부족으로 계속 오를 것이라는 불안 심리가 이어지자, 정부는 이를 보완하기 위해 추가 대책을 내놓았다.”

3 이번 주택 공급 대책이 과거 대책과 크게 다른 점은.

“공급 목표를 기존 ‘인허가’ 기준이 아닌 실제 ‘착공’ 기준으로 전환한 점이다. 단순히 허가만 받고 공사가 지연되는 물량은 집계에서 제외하고 공사가 실제 시작된 주택 물량을 집계해 실효성을 높이겠다는 것으로 풀이된다.”

4 인허가와 착공은 입주 시기까지 기간이 어떻게 다른가.

“부동산 업계에 따르면, 인허가 시 입주까지 평균 6~8년이 소요되지만, 착공 시 3~6개월 후 분양으로 이어져 입주까지 2~3년의 기간이 소요된다고 볼 수 있다.”

5 LH의 공공성 강화에 주력한다고 했다. 역할이 어떻게 변하나.

“공공 택지를 민간에 매각하던 기존 방식을 중단하고 LH가 직접 시행사로 참여한다. 토지 조성부터 분양, 입주까지 LH가 책임지면서 공급 지연을 최소화하겠다는 취지다. 단기적으로는 2030년까지 LH 직접 시행을 통해 수도권에서만 6만 호를 착공한다는 계획이다.”

6 LH가 시행 중인 공공 임대주택은 적자를 볼 수밖에 없는 구조인데, 시행 공사가 늘어나면 적자가 급증하지 않나.

“LH의 공공 임대 사업은 임대료를 시세보다 낮춰서 주거 약자에게 제공하는 사업이다. 공공 임대를 확대할수록 적자 폭이 커지는 구조다. 지난해 말 기준 LH의 부채비율은 218%며 부채 규모는 160조원에 이른다. LH의 ‘2025~2029년 중장기 재무관리 계획’ 보고서에 따르면, LH의 올해 말 부채 규모는 170조1817억원으로 예상된다. 기획재정부로부터 ‘재무위험기관’으로 지정된 상태인 LH는 오는 2027년까지 부채비율을 10%포인트 이상 낮춰야 한다. LH의 공공 임대주택 적자는 연간 2조원에 달한다. 기존에는 LH가 공공 택지 매각을 통해 발생한 수익으로 적자를 메워왔지만, 새 정부는 LH가 공공 택지를 조성한 뒤 민간에 매각하는 것에 비판적인 입장이다.”

7 정부는 어디에 신규 주택을 공급한다는 계획인가.

“정부는 노후 공공 청사와 서울 도심 내 유휴 부지를 활용해 4000호가량의 주택을 공급한다는 계획이다. 서울 도봉구 성균관대 야구장(1800호), 송파구 위례업무용지(1000호), 서초구 한국교육개발원(700호), 강서구청 별관(558호)에 주택을 공급하겠다는 목표를 밝혔다. 아울러 서울 노원·강남·강서구 등의 노후 공공 임대주택 재건축을 추진해 공공 임대·분양 혼합 단지로 조성한다는 계획도 이번 대책에 포함됐다. 또한 서초구 서리풀 지구 등 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역, 3기 신도시의 사업 속도를 높여 공급을 확대한다는 방침이다. 사업 기간을 ‘2년+α’ 로 단축해 수도권에서 4만6000호를 조기 착공하기로 했다. 아울러 올해 하반기 중 수도권에서 3만 호 규모의 신규 공공 택지 지정을 검토하기로 했다.”

8 정비 사업 관련 지원책에는 어떤 것이 포함됐는지.

“재건축·재개발 절차를 개편해 사업 기간을 최대 3년 단축하고, 향후 3년간 공공이 참여하는 정비 사업에는 법적 상한을 초과하는 용적률(최대 390%)을 허용한다. 민간의 경우 300%가 상한이다. 이를 통해 내년부터 2030년까지 5년간 수도권에 약 23만4000호가 추가 공급될 전망이라는 게 정부 설명이다.”

9 대출 규제는 어떻게 강화되나.

“서울 강남 3구와 용산구 등 규제 지역의 LTV를 기존 50%에서 40%로 낮춘다. 예컨대 기존 12억원인 서울 송파구 아파트를 매입할 때 기존에는 50%의 LTV가 적용돼 최대 6억원을 대출받을 수 있었지만, 9·7 부동산 대책 발표 이후에는 40%의 LTV가 적용된 4억8000만원까지만 대출받을 수 있다. 또한 주택 임대 사업자의 수도권 주택 매입 목적 대출은 전면 금지된다.”

10 전세 대출 규제는 어떤 영향을 주나.

“1주택자의 수도권 전세 대출 보증 한도를 일괄 2억원으로 제한한다. 기존에는 수도권 기준 1주택자는 서울보증보험(SGI)의 경우 3억원, 주택금융공사(HF)의 경우 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG)의 경우 2억원까지 전세 대출을 받을 수 있었다. 전세 대출 보증 최대한도가 줄면서 1주택자의 전세 부담은 커질 것으로 보인다.”