서울 강남구 대치동 선경아파트를 보유한 1가구 2주택자인 A씨는 최근 집값이 지속적으로 오르는 것을 보고 자녀에게 관악구 신림동 푸르지오 아파트 138㎡(시가 12억원)를 증여하기로 했다. 이에 A씨는 납부해야 할 세금이 얼마나 될지 알고 싶어서 상담을 요청했다.
다주택자 조정대상지역 증여 취득세 대폭 상승, 최대 13.4%
2025년 ‘10·15 주택 시장 안정화 대책’으로 정부는 10월 16일 규제 지역(조정대상지역 및 투기과열지구)은 기존에 지정돼 있는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구에 대해 지정을 유지하고 그 외 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통구·장안구·팔달구, 성남 분당구·수정구·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)을 규제 지역으로 신규 지정했다. 조정대상지역의 대폭 증가로 증여 시 지출해야 하는 비용이 늘어나면서 증여에 상당히 불리한 환경이 조성됐다. 비조정대상지역 주택의 경우 취득 당시 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’에 따라 공시된 가격이 3억원 이상인 주택을 증여받아 취득하는 경우 3.8%(85㎡ 이하) 혹은 4%(85㎡초과)의 증여 취득 기본 세율이 적용된다. 반면, 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 같은 조건에서 12.4%(85㎡ 이하) 혹은 13.4%(85㎡ 초과)의 증여 취득 중과 세율이 적용된다. 지분이나 부속 토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라 공시된 가격을 기준으로 한다.
A씨 자녀의 경우 증여 취득세는 1억6000만원을 납부해야 한다. 왜냐하면 관악구가 더 이상 비조정대상지역이 아니라 조정대상지역이기 때문이다. 원래대로 관악구가 비조정대상지역이었다면 A씨는 취득세로 4800만원만 납부하면 된다. 그런데 관악구가 갑자기 조정대상지역으로 지정되면서 A씨 자녀는 증여 취득세로 약 세 배를 납부해야 하는 곤란한 상황에 직면하게 됐다.
1가구 1주택 비과세 받으려면 2년 거주 요건도 충족해야
1가구가 주택 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 일정 요건을 충족해 양도하는 경우 양도가액 12억원 이하는 양도소득세를 부과하지 않는다. 따라서 양도가액이 12억원을 초과할 경우 그 초과분에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다. 이때 1가구란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계 존비속 및 형제자매를 말하며 취학·질병요양·근무 상 또는 사업상 형편으로 일시 퇴거한 사람을 포함)와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다. 거주자에게만 적용되는 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 양도일 현재 ①주택 양도 당시 국내에 1주택을 보유할 것 ②주택 보유 기간이 2년 이상일 것, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유 기간이 2년 이상이고 그 보유 기간에 거주 기간이 2년 이상일 것 ③양도가액이 12억원을 초과하는 고가 주택이 아닐 것 등의 비과세 요건을 모두 충족해야 한다. 따라서 A씨 자녀는 관악구 신림동의 푸르지오 아파트를 부친으로부터 증여 취득하고 나서 2년간 보유하고 거주도 2년 이상 해야 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 왜냐하면 관악구도 이제는 조정대상지역이기 때문이다.
종부세 합산 배제 제외로 6년 단기 임대주택 사업자 세제 혜택 사라져
종합부동산세 합산 배제 임대주택이란 일정 요건을 충족한 주택으로 과세 기준일인 6월 1일 현재 실제로 임대하고 지방자치단체와 관할 세무서에 임대 사업자로 등록한 주택을 말한다. 그런데 1가구가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택은 합산 배제 임대주택에 포함하지 않는다. 따라서 세제 혜택이 사라져 종합부동산세가 증가한다.
다주택자 중과세, 어떤 의미가 있을까
첫째, 중과세 대상 주택 수가 2주택 이상인 다주택자가 양도일 현재 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 6~45%의 기본 세율에다가 20% 혹은 30% 중과 세율이 적용된다. 예를 들면, 소득세법은 종합소득 과세표준이 5억원을 초과하는 경우 세율 42%를 적용하도록 규정하고 조정대상지역에 해당하는 주택으로 1가구 2주택에 해당하는 경우 42% 세율에 20%를 더한 세율을 적용하고 1가구 3주택에 해당하는 경우 42% 세율에 30%를 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있다.
둘째, 중과세 대상 주택 수가 2주택 이상인 다주택자가 양도일 현재 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.
다주택자 중과 세율 적용 유예기간은
2022년 5월 10일~2026년 5월 9일에 중과세 대상 주택 수가 2주택 이상인 다주택자가 양도일 현재 조정대상지역에 있는 주택을 양도해도 이 같는 중과세를 적용하지 않는다. 따라서 조정대상지역 내 보유 기간이 2년 이상인 주택을 매도할 경우 6~45%의 기본 세율이 적용되나, 보유 기간이 2년 미만인 주택을 매도할 경우에는 60~70%의 단기 양도세율이 적용된다. 다만, 정부가 재차 연장하지 않을 경우 2026년 5월 9일 이후에 자동적으로 다주택자 중과 세율 적용 유예는 종료된다.
다주택자 기본 세율에 최대 30%포인트 가산
2026년 5월 9일 이후에 다주택자 중과 세율 적용 유예가 종료되면, 규제 지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 기존에 지정돼 있는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 네 개 자치구와 그 외 서울 21개 자치구 전체와 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구 등 경기도 12개 지역의 다주택자는 양도소득세 중과세를 피하기 어려울 전망이다. 따라서 규제 지역의 다주택자는 2026년 5월 9일 이전에 보유 주택을 매도해야 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 그러지 않으면 엄청난 세금 폭탄을 피할 수 없다. 왜냐하면 다주택자 양도소득세가 중과되지 않을 때보다 중과되는 경우 매도자의 양도소득세 부담은 약 두세 배가량 늘어날 것으로 보이기 때문이다.
조정대상지역 확대로 증여·양도 과정, 납세자부담 커져
최근 조정대상지역이 대폭 확대되면서 증여·양도 과정에서 부담해야 하는 세금의 무게는 이전과 비교할 수 없을 만큼 커졌다. 따라서 납세자는 증여·양도 시기, 보유 주택 수, 해당 지역의 규제 여부에 따라 세 부담이 극명하게 달라진다는 점을 인식하고 각종 규제의 변화와 유예기간 종료 시점을 면밀히 검토해야 한다. 부동산 증여와 양도에 관한 판단은 더 이상 단순한 자산 이전이 아니라, 복잡한 세법 퍼즐을 푸는 일이라는 점을 잊지 말아야 한다.