주거비 ‘정상화’의 역설, 갭투자가 떠난 자리에 도착한 비싼 청구서

한국부동산원에 따르면, 2025년 1~11월 서울 아파트 월세 가격은 누적 3.29% 올라 통계 작성 이래 최고치를 경신했다. 이는 ‘갭투자’를 억제해 시장 안정을 도모하고자 했던 10·15 부동산 대책이 시장 내에서 ‘비용의 전가(cost pass-through)’라는 경제학적 기제로 작동한 결과로 해석된다. 당시로서는 불가피했던 정책적 선택이 전세 중심이던 임대차 시장의 구조적 변화를 앞당기고 있는 셈이다. 다만, 이러한 전환 과정이 가파른 주거비 부담 확대를 수반할 수 있다는 점은 우리가 직면한 딜레마다.

엄밀히 말해 지난 반세기 한국 주택 시장을 지탱해 온 핵심 기제는 전세라는 독특한 사금융(private finance) 제도였다. 주택 담보대출이 척박했던 고성장기, 전세는 임대인에게는 무이자 자금 조달 창구였고 임차인에게는 주거 사다리였다. 그러나 이것이 오늘날 우리가 목격한 전국적인 갭투자 열풍과 집값 급등의 뇌관으로 변질된 것은 2010년대의 특수한 경제·정책적 배경에 기인한다.

2008년 글로벌 금융 위기 이후 ‘하우스푸어’ 사태로 대중이 주택 매수를 주저하고 전세에 머물기를 택하자, 전세 수요 쏠림으로 매매가 대비 전세가율이 80%에 육박..