부부 공동 명의 취득세 절감 효과 無… 증여세도 고려해야
주택을 매매 취득할 경우 취득세 과세표준은 사실상의 취득 가액이다. 이러한 취득세는 1인 단독 명의와 부부 공동 명의 사이에 차이가 없다. 왜냐하면 취득세는 전체 취득 가액으로 취득세율을 정하고 산출된 세액을 지분 비율로 나누는 구조라 단독 명의 또는 공동 명의 자체로 취득세를 줄이는 효과는 없다.
부부 공동 명의로 취득할 때는 증여세 문제도 고려해 봐야 한다. A씨와 배우자가 50 대 50으로 시가 16억원짜리 주택을 취득한다고 가정해 보자. A씨가 8억원, 배우자가 8억원을 매도자에게 지급해야 한다. A씨의 경우 근로소득이 있다면 급여가 자금의 출처가 될 수 있다.
그러면 배우자의 경우는 어떨까. 배우자도 사업소득이 있거나 급여소득이 있으면 자금 출처를 소명할 수 있다. 배우자가 소득이 없다면 8억원의 자금 출처를 어떻게 설명할 수 있을까. 배우자가 합리적으로 자금 출처를 설명할 수 없다면 과세 관청은 A씨가 배우자에게 증여한 것으로 추정한다. A씨가 배우자에게 증여한 경우 10년 합산 6억원까지는 증여세 공제를 받을 수 있다. 나머지 2억원은 증여세 과세 대상이 될 수 있다. 부부 공동 명의 부동산 취득은 세금 고민 없이 단순하게 접근할 문제가 아니다.
건강보험료도 고려해야… 재산세 절세 효과는 없어
최근에는 건강보험료 부담을 줄이는 것도 중요한 절세·재무 전략이다. 직장 가입자의 피부양자로 등록돼 있으면 별도 건강보험료를 추가 납부하지 않지만, 탈락하면 지역 가입자로 전환돼 보험료를 납부해야 한다. 직장 가입자의 피부양자 자격을 유지하려면 소득 요건과 재산 요건(재산세 과세표준)을 모두 충족해야 한다.
재산세 과세표준이 5억4000만원 이하면 연간 소득이 2000만원 이하일 때 피부양자 자격을 유지한다. 재산세 과세표준이 5억4000만 초과~9억원 이하면 연간 소득이 1000만원 이하일 때 피부양자 자격을 유지한다. 재산세 과세표준이 9억원을 초과하면 소득 요건과 상관없이 피부양자 자격을 상실한다. 재산세 과세표준은 주택의 공시 가격에 공정시장가액비율(1가구 1주택의 경우 공시 가격 6억원 초과분에 45% 등)을 적용해 산정한다.
재산세 과세표준은 개인별로 산정되므로, 한 명의 명의에만 높은 가격 주택이 몰려 있을 경우 피부양자 탈락 위험이 커질 수 있다. 따라서 부부 공동 명의로 분산하면 각 개인의 재산세 과세표준이 줄어 피부양자 유지에 유리할 수 있다.
재산세는 1인 단독 명의와 부부 공동 명의 사이에 차이가 없다. 왜냐하면 재산세는 지분에 따라 부과되기 때문이다. 따라서 재산세 절세 효과가 없다.
종합부동산세는 절세의 핵심 전략
부부 공동 명의로 1주택자인 경우를 대상으로 공동 명의 1주택자 신청을 할 수 있는 특례(특례)가 있다. 특례를 신청하면 기본공제 12억원, 연령(만 60세 이상) 및 보유 기간(5년 이상)에 따른 세액공제(최대 80%)를 적용받을 수 있어 유리하다. 이러한 특례를 받기 위한 주요 요건에 가구원 중 부부만 1주택을 공동 소유하고 부부 모두 거주자일 것 등이 있다.
특례 적용 시와 미적용 시 납세의무자, 공제 금액 및 세액공제에서 차이가 있다. 예를 들어 특례를 적용하면 납세의무자는 지분율이 큰 자(2026.02.27 이후 납세의무가 성립하는 경우부터는 지분율과 무관하게 부부간 합의로 선택하는 자)가 납세의무자가 되는 반면, 적용하지 않으면 부부 각각 납세의무자가 된다.
이러한 특례 적용은 매년 6월 1일을 기준으로 판단한다. 단독 명의가 유리할지 부부 공동 명의가 유리할지 여부는 1가구의 주택 수, 해당 주택의 주택 공시 가격, 공정시장가액 비율, 연령 및 보유 기간에 따른 세액공제 적용 여부에 따라서 단독 명의가 유리할 수도 있고 부부 공동 명의가 유리할 수도 있다. 따라서 부부 공동 명의 1주택자인 경우 특례 적용할 경우와 미적용 시 중 어떤 방식이 유리한지 여부를 비교 검토한 후 특례 적용할 경우 공동 명의 1주택자 신청서를 관할 세무서 서장에게 9월 16~30일에 제출해야 한다.
주의할 점은 공동 명의 1주택자가 특례 신청한 다음 연도부터는 해당 주택의 지분율이 변경된 경우 9월 16~30일에 변경 신청해야 한다는 것이다. 주의할 점은 특례는 부부로 한정하며, 같은 가구인 자녀와 공동 명의로 1주택을 보유한 경우는 이러한 특례를 적용받을 수 없다.
아파트 임대 시 부부간 소득 분산에 따라 소득세 절세 가능
부부 공동 명의 아파트를 임대할 경우 발생한 임대 소득이 부부간에 분산되므로 종합소득세 과세표준이 낮아질 수 있다. 따라서 공동 명의인 경우 단독 명의보다 상대적으로 낮은 누진세율 구간(6~45%)의 적용이 가능해서 절세에 매우 유리하다.
양도소득세에서 양도차익은 양도 가액에서 취득 가액과 필요경비를 차감해서 계산한다. 이익이 나면 양도차익, 손실이 나면 양도차손이라고 한다. 부동산을 매도할 때 소유자별 과세인 양도소득세는 부부 공동 명의가 유리하다. 왜냐하면 부부 공동 명의인 경우 각자의 과세 대상 양도차익은 총양도차익을 각자의 지분별로 나누어서 과세하기 때문이다.
따라서 부부 공동 명의를 할 경우 양도소득세 과세표준이 낮아질 수 있다. 그러므로 양도소득세에서 부부 공동 명의인 경우 단독 명의보다 상대적으로 낮은 누진세율 구간 적용이 가능해서 절세에 유리하다.
특히 실지거래가액 12억원을 초과하는 고가 주택에서 양도소득세 절감 효과가 크다.양도소득이 있는 거주자와 비거주자에 대해서는 해당 과세 기간의 양도소득 금액에서 과세 기간별로 연 1회 250만원을 기본 공제한다.
부부 공동 명의인 경우 양도소득세 기본 공제 250만원을 부부 각자가 적용받을 수 있어서 과세표준이 낮아지는 효과가 있다. 단독 명의인 경우에는 양도소득세 기본 공제 250만원 한 번만 적용받을 수 있어 공동 명의보다 유리하지 않다. 장기보유특별공제, 1가구 1주택 비과세 요건 등 다른 요소도 고려해야 하지만 아파트를 단독 명의에서 부부 공동 명의로 변경하는 것이 절세 전략으로 많이 활용된다.
부부 공동 명의, 종합적 검토 뒤 전략적 선택해야
부부 공동 명의로 아파트를 취득하는 것은 단순히 명의만 나누는 문제가 아니라, 취득·보유·양도 단계에서 각각의 세금과 건강보험료, 증여세 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 하는 전략적 선택이다. 취득세와 재산세 측면에서는 절세 효과가 없지만, 종합부동산세 특례 적용, 임대 소득 분산에 따른 소득세 절감, 건강보험료, 양도소득세 기본 공제 및 누진세율 적용 등에서는 부부 공동 명의가 유리할 수 있다. 다만, 배우자의 자금 출처가 불분명할 경우 증여세 문제가 발생할 수 있기 때문에 신중한 판단이 필요하다.