자격이 결정하는 프리미엄… 정책 방향 읽어야 투자 성공한다

최근 경기 용인시, 수원시 등 수도권 곳곳에서 중소형 집값이 대형 집값을 역전하는 이상 현상이 목격되고 있다. 예를 들면, 같은 아파트 단지 내 전용 84㎡ 형이 전용 101㎡ 형보다 비싸게 거래되는 현상이 나타나고 있다. 이런 현상을 가격 왜곡으로 해석해야 할까. 아니면 프리미엄이 반영된 것으로 봐야 할까. 결론부터 말하면 프리미엄이 반영된 것으로 볼 수 있다.

부동산 투자에서 ‘프리미엄’이란 부동산 거래 가격이 분양가나 주변 시세보다 높게 형성될 때 그 차액을 의미한다. 중소형과 대형 평형 간 가격 역전 현상이 발생한 이유를 살펴보면, 소득·자산·주택 수 등 일정 자격을 갖춘 수요자에게 △매매가격 9억원 이하 전용면적 85㎡ 이하인 주택 상품에 한정해 저리(최저 연 1% 후반대)의 신생아 특례 대출을 적용받기 때문이다. 즉, 저리 대출에 따른 금융 비용 절감액이 프리미엄, 즉 웃돈으로 전이돼 거래된 것으로 볼 수 있다.

부동산, 특히 주택은 삶의 필수재이자 정책적 영향을 받는 재화로, 시장에 참여하려면 수요자와 상품 모두 자격이 필요하다. 쉽게 말해, 수요자는 무주택자나 조합원 등 진입 자격이 필요하고, 상품은 금액이나 면적 제한 등 공급 ‘자격’이..