올해 60세가 된 A씨는 강남구 대치동에 선경아파트 전용면적 127.75㎡ 1채를 단독 명의로 보유하고 있다. A씨는 선경아파트(시세 약 50억원 예상)를 자녀에게 상속할지, 생전에 자녀에게 증여하는 게 나을지 고민 중이다. 이에 A씨는 아파트 상속과 증여 중 어떤 게 유리한지 상담을 요청했다. 사실 개별 상황에 따라서 달라질 수 있으니 해당 질문에 대한 정답은 없는 것 같다. 다만, 상속과 증여에 따라서 취득세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세)가 어떻게 달라지는지 알아 둘 필요가 있다.
상속은 세금 할인, 증여는 중과 폭탄… 취득세의 충격적 차이
취득세는 상속이 증여보다 유리하다. 부동산 등을 증여 취득하는 경우 취득세 과세표준은 증여 계약일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득 대상이 되는 부동산 등에 대해 매매, 감정, 평가한 사실이 있는 경우의 가액인 시가 인정액으로 한다.
반면에 상속에 따른 무상 취득의 경우 과세표준은 시가 표준액으로 한다. 통상 시가보다 낮게 형성되는 시가 표준액이 과세표준인 상속이 증여보다 취득세 측면에서 유리하다. 취득 세율도 상속이 증여보다 유리하다. 상속으로 인해 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득 물건을 취득한 것으로 본다. 상속 취득은 증여 취득과 달리 조정 대상 지역 중과 규정 적용이 없어 전용면적에 따라 85㎡ 이하 2.96%, 85㎡ 초과 3.16%의 낮은 취득 세율이 적용된다. 특히 상속 개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속 주택 1채를 취득하는 경우 취득 세율은 0.96%로, 상속 주택 시가 표준액이 32억원이면 취득세는 약 3000만원이다. 즉, 무주택자인 상속인이 주택을 피상속인으로부터 상속받게 되면 0.96%의 특례 세율을 적용받는다.
반면에 상속인이 다주택자라도 주택을 상속으로 취득하면 취득세가 중과세되지 않는다. 왜냐하면 상속에 의한 취득은 유상 승계취득이 아닌 무상 승계취득에 해당하기 때문이다. 상속 개시일 현재 무주택자인 상속인이란 상속인과 가구별 주민등록표에 함께 기재돼 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 1가구가 상속으로 인해서 국내에 1개의 주택을 보유하는 경우를 말한다.
증여 취득세는 어떻게 될까. 증여 계약일 현재, 1가구 1주택을 보유한 사람으로부터 85㎡ 초과 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여 취득을 원인으로 취득하는 경우는 4%(지방교육세와 농어촌특별세 포함)의 기본 세율이 적용된다. 85㎡ 이하 주택은 0.2%의 농어촌특별세가 면제돼 취득 세율이 3.8%다. 배우자·직계존비속 간 증여라도 증여자의 주택 수에 따라 중과 여부가 달라질 수 있다. 증여자가 증여 계약일 현재 1가구 1주택이 아닌 경우는 증여 취득 중과 세율이 적용된다. 즉, 조정 대상 지역에 있는 주택으로서 취득 당시 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라 공시된 가격이 3억원 이상인 85㎡ 초과 주택을 증여 취득을 원인으로 취득하는 경우에는 13.4%(85㎡ 이하 주택은 12.4%)의 증여 취득 중과 세율이 적용된다.
만약 A씨가 다주택자인 경우 자녀가 조정 대상 지역에 소재하는 대치동의 선경아파트(85㎡ 초과, 시가 인정액 50억원)를 증여받는다면 취득세만 6억7000만원이다.
“증여가 절세인 줄 알았는데”… 종부세에서 뒤통수 맞는 이유
종부세는 상속이 유리할까. 증여가 유리할까. 종부세도 취득세와 마찬가지로 상속이 유리하다. 왜냐하면 일정 요건의 상속 주택은 종부세 세율 계산 시 주택 수 계산에 포함되지 않기 때문이다. 따라서 1주택을 보유한 것으로 보아 기본 세율(0.5~2.7%)을 적용한다.
1주택과 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 ①과세 기준일 현재 상속 개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택 ②지분율이 40% 이하인 주택 ③지분율에 상당하는 공시 가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택 중 어느 하나에 해당하는 주택을 함께 보유하고 있는 경우 1주택자로 본다. 따라서 일정 요건의 상속 주택은 1가구 1주택 판정에서 제외돼 12억원 기본 공제를 적용받을 수 있다. 단, 과세표준에는 합산돼서 종부세를 납부해야 하지만 1가구 1주택자로 보기 때문에 과세표준을 계산할 때 기본 공제 12억원을 공제하고 고령자 세액공제 및 장기 보유 세액공제를 적용한다.
따라서 여전히 상속이 유리하다. 1주택자가 부모 생전에 아파트 1채를 증여받을 경우 상속 주택과 달리 유예기간 없이 주택 수에 포함된다. 따라서 더 이상 1가구 1주택자가 아니므로 기본 공제 12억원이 아닌 9억원을 기본 공제받는다. 다만 종부 세율은 1가구 2주택자인 경우 0.5%~2.7%인 기본 세율을 적용받고 1가구 3주택자부터 중과 세율인 0.5~5%를 적용받는다.
부모에게 증여받으면 세금 폭탄… 상속이면 비과세 가능
상속받은 주택과 일반 주택을 각각 1채씩 보유하는 1가구가 상속 개시 당시 보유하던 일반 주택을 양도하는 경우에는 기한에 관계없이 상속 주택 특례가 적용돼 양도세 비과세가 가능하다.
왜냐하면 국내에 보유하는 1개 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기할 목적으로 일시적으로 거주하거나 보유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대해 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거 생활의 안정과 거주이전의자유를 보장해 주려는 데 있기 때문이다. 상속 개시 당시 보유하던 일반 주택은 양도 당시 비과세 요건 조건을 반드시 충족해야 한다.
단, 상속받은 주택을 일반 주택보다 먼저 양도하는 경우에는 비과세 적용이 되지 않는다. 상속 개시 당시 보유하던 일반 주택과 상속 주택을 보유한 1가구가 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 아니한 상속 주택을 양도 시에는 중과세 되지 않고 기본 세율이 적용된다. 특히 조세심판원은 공동상속 주택의 소수 지분은 1가구 2주택자 혹은 3주택자에 대한 중과 규정 적용에 있어 주택 수에 포함되지 아니한다고 판단한 바 있다. 반면에 증여받은 경우에는 상속 주택 특례 같은 별도 비과세특례를 적용받지 못한다. 배우자 혹은 직계존비속으로부터 증여받은 후 10년 이내 수증 자산을 양도할 경우에는 이월 과세가 적용된다. 따라서 절세에 상대적으로 불리하다.
상속과 증여 세금 차이 ‘수십억’… 부동산 이전은 ‘종합 세무 전략’
상속세는 일괄공제 5억원, 배우자 공제(최소 5억원~최대 30억원)가 있어 대치동 아파트 1채만 있다면 상속이 유리한 경우가 많다. 반면 증여세의 경우 성년 자녀 공제는 10년간 5000만원뿐이다. 대치동 선경아파트를 지금 증여하면 증여세만 수십억원이 나올 수 있다. 다만 실제 절세 효과는 상속세와 증여세 부담, 향후 부동산 가격 상승 가능성, 배우자 공제 및 상속 공제 활용 여부 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다.
결국 아파트를 자녀에게 ‘상속할 것인가, 증여할 것인가’의 문제는 단순히 상속세와 증여세만 비교해서 결정할 사안이 아니다. 취득세, 종부세, 양도세는 물론 향후 집값 상승 가능성, 보유 기간, 거주 요건, 자녀의 주택 수, 배우자 존재 유무까지 함께 고려해야 한다. 부동산 이전은 가족 간 단순 재산 이동이 아니라, 상속세·취득세·종부세·양도세가얽혀 있는 ‘종합 세무 전략’이다.