A씨는 2019년부터 보유한 강남구 대치동의 선경아파트 전용면적 127.75㎡ 1채에 8년째 거주 중이다. A씨는 최근 정부가 1가구 1주택 양도소득세 제도 개편을 검토한다는 보도를 듣고 세금 상담을 요청했다.
지금은 1가구가 주택 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 일정 요건을 충족해 양도하는 경우 주택과 부속 토지의 실지 거래 양도가액 12억원 이하에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다. 반면에 주택과 부속 토지의 실지 거래 양도가액이 12억원을 초과하는 고가 주택의 경우 양도소득세가 과세된다. 다만 양도가액과 취득가액의 차액인 양도 차익 전액에 대해 과세하지 않고, 전체 양도 차익 중 양도가액에서 12억원을 초과하는 부분의 비율에 해당하는 금액(전체 양도 차익×(양도가액-12억원)/양도가액)만 과세한다.
예를 들어 양도가액이 24억원이고 취득가액이 12억원이라면 양도 차익 12억원 가운데 6억원은 비과세되고 나머지 6억원만 과세된다. 대법원 판례에 따르면, 1가구 1주택의 양도로 인해 발생한 소득에 대해 소득세를 부과하지 않는 취지는 주택은 국민의 주거 생활의 기초가 되는 것이므로 1가구가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대해 소득세를 부과하지 않음으로써 국민의 주거 생활 안정과 거주이전의자유를 보장해 주려는 데 있다.
거주자에게만 적용되는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건은 양도일 현재 ①주택 양도 당시 국내에 1주택을 보유할 것 ②주택의 보유 기간이 2년 이상일 것 ③조정대상지역에서 취득한 주택으로서 거주 요건이 적용되는 경우에는 2년 이상 거주 요건 충족 등 세 가지 요건을 모두 충족해야 한다.
고가 주택 양도소득세의 함정… ‘12억 초과’의 진짜 의미
양도소득세에서 고가 주택이란 주택과 그에 딸린 토지의 양도 당시 실지 거래 양도가액의 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 말한다. 공동소유 주택은 그 소유 지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 고가 주택에 해당하는지를 판단한다. 예를 들면, 20억원 주택을 2분의 1씩 공동소유하는 주택은 10억원(=20억원×0.5)을 기준으로 고가 주택을 판정하지 않고 전체 주택가액인 20억원을 기준으로 고가 주택 여부를 판정한다.
반면에 20억원의 상가 주택(주택 부분 10억원, 상가 부분10억원)인 경우 주택 부분 10억원을 기준으로 고가 주택 여부를 판정하지 않는다. 대신에 상가 부분까지 포함한 전체 가액인 20억원을 기준으로 고가 주택 여부를 판정한다. 양도 시 실지 거래 양도가액이 12억원을 초과하는 1가구 1주택 고가 주택은 전액이 비과세되지는 않고 기준 금액인 12억원을 초과하는 금액에 대해서만 양도소득세가 과세된다.
즉, 과세되는 고가 주택 해당 자산의 양도 차익은 양도 자산 전체의 양도 차익에 양도가액 중에서 12억원을 초과하는 양도가액이 차지하는 비율을 곱해서 구한다. 따라서 12억원 이하에 해당하는 양도 차익은 다른 사람과 똑같이 양도소득세가 과세되지 않는다. 왜냐하면 양도 당시 실지 거래 양도가액 12억원 이하 주택에 대해 과세하지 않는 것과 과세 형평성을 고려해야 하기 때문이다.
1주택자도 장기보유특별공제만 믿었다간 낭패
장기보유특별공제제도는 자산의 보유 기간이 3년 이상인 장기 보유 자산(미등기 자산 제외)에 대한 양도소득 금액 산정 시 일정액의 공제를 통해 부동산의 건전한 투자 내지 소유를 유도하고, 물가 상승에 따른 명목소득의 성격이 강한 양도소득에 대해 물가 상승분을 공제해 주기 위한 취지에서 마련된 것이다. 1가구 1주택을 장기간 보유하는 경우 최대 80%에 이르는 고율의 공제율을 적용하는 취지는 1가구 1주택이 국민의 주거 생활 안정에 필수적인 요건임을 감안해 1가구 1주택의 장기 보유자에 대한 양도소득세의 부담을 해소하는 데 있다. 3년 이상 보유한 1가구 1주택의 경우, 보유 기간 및 거주 기간에 따라 20~80%의 공제가 적용된다, 구체적으로는 보유 기간별 공제율을 곱해 계산한 금액과 거주 기간별 공제율을 곱해 계산한 금액을 합산해 공제한다. 1가구 1주택의 경우는 부동산 투기 목적이 없다고 보아 다른 부동산보다 상대적으로 더 많이 공제해 배려해 준다. 다만, 1가구 1주택 특례를 적용받지 못하면 일반 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)가 적용된다. 그런데 정부는 최근 비거주 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제를 축소하는 방향으로 개편을 검토하고 있다.
양도소득세 폭탄 피하는 절세 고수의 6가지 전략
양도소득세를 절세하는 주요 방안 중 첫째는 1가구 1주택 비과세 특례를 적용받는 것이다. 둘째, 장기보유특별공제의 요건을 충족해서 최대 80%까지 공제받는 것을 고려할 필요가 있다.
셋째, 양도소득세를 절세하고 싶으면 필요경비를 철저히 관리할 필요가 있다. 양도소득세 과세처분 취소소송에서도 과세 근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세 관청에 있고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로는 과세 관청에 있다. 그러나 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세 관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려해 필요경비에 대해서 납세의무자로 하여금 입증하도록 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 오히려 공평의 관념에 부합한다. 거주자의 양도 차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비를 말한다. 대표적인 양도세 필요경비는 취득세, 중개 수수료, 세무사 비용, 법무사 비용 등이다. 취득세, 등록세, 취득 시 발생한 중개 수수료 및 채권 할인 비용 등 취득 시 발생한 필요경비는 취득가액에 가산한다.
넷째, 양도소득세 절세를 위해서는 부동산 간 양도 시기를 조율할 필요가 있다. 같은 과세기간에 여러 부동산을 양도하면 양도소득이 합산돼 세율 구간이 높아질 수 있으므로 양도 시기를 조정하는 것이 절세에 도움이 될 수 있다.
다섯째, 증여를 활용한 절세 전략도 고려할 수 있다. 고가 주택을 양도하기 전에 일부 지분을 배우자나 자녀에게 증여함으로써 양도 차익을 분산시키고, 1가구 1주택 비과세 요건을 유지하면서도 과세 대상 금액을 줄이는 방식이다. 특히 배우자에게 증여하는 경우에는 증여재산 공제 6억원이 적용되므로 증여세 부담을 줄일 수 있으며, 이후 양도 시 공동소유로 인한 양도 차익 분산 효과를 기대할 수 있다. 다만, 증여 후 10년 이내에 양도하면 이월 과세가 적용돼 증여를 통한 절세 효과가 없어지기 때문에 주의해야 한다.
여섯째, 양도소득세 예정신고를 활용해 가산세를 방지하는 것도 절세의 일환이다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 하지 않으면 무신고가산세 및 납부 불성실 가산세가 부과될 수 있으므로, 기한 내 신고·납부를 철저히 관리해야 한다. 양도소득세는 신고 후 수정에는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있다. 따라서 양도 전 단계에서 세무 전문가와 상담을 통해 절세 가능한 구조를 설계하고, 필요한 서류와 증빙을 미리 준비하는 것이 바람직하다.