올 하반기 부동산 실수요자가 주목해야 할 핵심 변수는 금리와 세금이다. 7월 말 발표될 정부의 세법 개정안과 기준금리 인상 기조는 하반기 주택 시장의 흐름을 결정짓는 분수령이 될 전망이다. 두 가지 변수가 맞물리면 수도권 주택 시장의 열기는 다소 주춤해질 가능성이 크다. 특히 수도권은 상반기의 상승세가 하반기 들어 완만하게 꺾이는 ‘상고하중(上高下中)’ 흐름이 뚜렷해질 것으로 예상한다. 다만 아파트 입주 물량이 절벽 수준으로 떨어지고 주식시장 호황에다 통화량 증가 가능성도 있다. 하락세 반전보다는 상승세 둔화 정도로 보는 게 좋다.
금리 인상, 시장 체력에 따라 차별화
금융권은 한국은행이 연 2.5% 수준인 기준금리를 올 하반기 두 차례, 내년 한 차례 더 올려 최종 연 3.25%까지 인상할 것으로 내다본다. 물가 불안이 지속하는 가운데 반도체 호조로 실물 경기가 회복세를 보여서다. 일각에서는 네 차례 인상이라는 다소 극단적인 전망까지 나온다. 금리는 부동산 가격과 반비례 관계다. 금리 인상은 금융 비용을 높여 거래를 둔화시키고 수익률을 떨어뜨리는 요인으로 작용한다.
향후 금리 인상이 단행되면 시장 체력에 따라 차별화 양상이 나타날 것이다. 대출 의존도가 높은 재건축·재개발 지역이나 고가 주택이 상대적으로 영향을 더 받을 수밖에 없다. 그렇다고 중저가 주택을 찾는 젊은 층이 무풍지대에 있는 것은 아니다. 이들 역시 상대적으로 낮은 규제를 활용해 지렛대를 많이 쓰고 있기 때문이다. 원리금 상환 부담이 가중되면 실소득이 줄어든 젊은 층부터 매수를 포기하거나 기존 매물을 내놓는 상황으로 이어질 수 있다.
시중금리가 오르면 상대적 매력도가 떨어지는 상가·오피스텔 등 수익형 부동산도 타격을 받는다. 자금 조달 비용이 늘어나는 만큼 투자 메리트가 줄어들기 때문이다. 외곽 지역 상가는 자본환원율(Cap Rate)이 대출 금리를 밑도는 역마진 현상이 생길 수도 있다. 가뜩이나 경기 침체로 공실이 늘고 연체율이 올라가는 상황에서 금리 인상은 상당한 타격이 된다. 반면 대출 활용도가 낮고 장기 보유 성향이 강한 토지 시장은 영향이 미미할 것으로 보인다.
금리 인상의 무서움 ‘누적 효과’에 있다
국토연구원 분석에 따르면, 2011~2021년 주택 가격 변동에서 기준금리가 차지하는 기여도는 45.7~60.7%로 압도적이다. 하지만 이번 금리 인상이 당장 시장의 급락이나 연쇄 붕괴로 이어지지는 않을 듯하다. 과거와 달리 대출 구조가 고정 금리 중심으로 몰라보게 단단해져서다. 한국은행 조사 결과, 주택 담보대출 중 고정 금리 비중은 신규 취급액 기준으로 2013년 38.5%에서 지난해 89.9%까지 급증했다. 같은 기간 잔액 기준 역시 21.3%에서 65.6%로 크게 높아졌다. 기존 대출자가 단기적인 금리 인상에 곧바로 흔들릴 가능성은 작다는 뜻이다.
다만 금리 인상의 무서움은 당장의 충격보다 누적 효과에 있다. 부담이 임계점을 지나야 비로소 하락 요인으로 작용한다. 그 시기는 올해보다 내년으로 봐야 한다. 그러나 내년에도 입주 물량이 여전히 적고, 실물 경기가 크게 위축될 가능성이 작다는 점을 봐야 한다. 금리가 인상되더라도 2022년 미국발 고금리 쇼크만큼 메가톤급 파장은 아닐 것이다. 수요자는 낙관적인 전망보다 보수적인 접근을 취하는 게 좋다. 시장에는 언제나 예기치 못한 변수가 숨어 있기 때문이다.
7월 세법 개정안, 세 차례 매물 파동 예고
7월 말 발표될 세법 개정안은 시장 판도를 뒤흔들 또 다른 핵심 변수다. 정부는 법 개정 부담이 없는 소득세법 시행령 수정을 통해 공시 가격 현실화율과 공정시장가액비율을 동시에 높이는 중강도 카드를 꺼낼 것으로 보인다. 법 개정을 둘러싼 여야 대립과 정치적 부담을 피하면서도, 시행령만으로도 세수 확보와 다주택자 압박이라는 실질적 효과를 거둘 수 있어서다.
가장 뜨거운 감자는 비거주 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 축소 여부다. 거주 없이 보유만 한 경우 혜택을 대폭 줄이거나 아예 ‘장기거주특별공제’로 전환하는 방안이 거론된다. 이 경우 고가 주택 밀집 지역인 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 등 한강 벨트를 중심으로 혼란이 예상된다. 거주와 보유를 분리해 자산을 운용하던 가계는 셈법이 복잡해진다. 혜택 축소 전에 절세 매물이 나올 수 있고, 집주인이 실거주를 선택하면서 전세 시장이 불안해질 수도 있다. 강남권 전셋값이 무작정 치솟기는 어렵다. 보증금을 낮추는 대신 나머지 금액을 월세로 돌리는 ‘고액 월세화’가 가속화될 가능성이 크다. 거주 요건이 강화되면 은퇴 후 외곽으로 이주하고 서울 집을 임대하고, 생활비를 충당하려던 베이비붐 세대의 자산 운용 전략도 수정이 불가피하다. 아파트 임대 사업자에 대한 장특공제 혜택 제한(가령 2년 내 처분 조건 등) 역시 매물 출회를 압박하는 요인이다. 임대 사업자가 매물을 내놓기 시작하면 강남은 물론, 비강남 지역까지 집값 하락 요인으로 작용할 수 있다.
올해 강남권을 중심으로 한 고가 주택 시장은 총 세 차례의 매물 파동을 겪을 것으로 본다. 지난 3~4월 다주택자 양도세 중과를 피하려던 ‘핫 세일’이 1파동이었다. 이어 7월 세법 개정안 발표 직후 나올 매물이 2파동이 될 것이다. 그리고 세제 변화에 따른 경과규정(유예기간) 마감을 앞둔 연말 시점이 마지막 3파동이 될 전망이다. 실수요자 입장에서는 이 세 차례의 파동을 유심히 살펴야 좋은 기회를 잡을 수 있다.
정부의 규제 칼날은 세제에만 머물지 않는다. 정부는 7월 1일부터 경기 화성시 동탄·용인시 기흥·구리시 등을 투기과열지구· 조정대상지역으로 묶었다. 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로도 지정했다. 토지거래허가구역은 2027년 12월 31일까지 적용된다. 규제 지역으로 지정되면 대출 문턱이 높아지고 세제 부담이 늘어나 매수세는 단기적으로 주춤하게 된다. 대기업 성과급 기대감이나 비허가 프리미엄으로 단기간에 가격이 급등한 지역일수록 추격 매수에 신중해야 한다.
금리 인상기, 안정성에 초점
올해는 정책에 먼저 반응하는 매물 흐름을 보고 진입 여부를 판단해야 한다. 시세는 통계에 반영되기까지 보통 수개월이 걸리는 후행 지표다. 반면 현장 매물 증감과 호가 조정은 시장의 온도를 즉각적으로 반영하는 선행지표다. 특히 세제 개편의 직격탄을 맞는 고가 주택 밀집 지역이나 상급지 갈아타기를 고려하는 수요자라면 더욱 그렇다. ‘강남 위축, 비강남 상대적 강세’ 현상이 하반기에도 좀 더 이어질 가능성이 크다. 상급지 갈아타기를 하더라도 급매물 중심으로 선별 접근하고 자금 계획도 단단히 짜는 게 바람직하다.
금리 인상기에는 수익성보다 안정성에 초점을 맞춰야 한다. 과도한 레버리지 활용은 철저히 지양하는 게 바람직하다. 대출은 집값의 30% 이내, 매월 나가는 원리금 상환액은 본인 가구 실소득의 30% 이내로 낮추는 게 좋다.