1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건은
거주자에게만 적용되는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건은 양도일 현재 주택 보유 기간이 2년 이상이고 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유 기간이 2년 이상이고 그 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상이어야 한다. 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택은 양도가액 12억원 이하의 주택 양도 차익에 대하여 비과세를 적용한다. 양도 가액이 12억원을 초과할 경우 그 초과분에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다.
상가주택 전체가 주택? 잘못 알면 양도세 폭탄
한 건물에 주택과 상가가 같이 있을 경우 상가주택 혹은 겸용주택이라고 한다. 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 이와 같이 주택 외의 부분이 주택으로 간주되어 1가구 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택 외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 소득세법 시행령 제156조를 적용하는 것이고, 그 양도 차익은 전체를 주택으로 보아 계산한다.
다만, 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같을 때는 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원 이하인 겸용주택 양도의 비과세 여부는 주택 면적과 주택 외 면적(상가 면적)을 비교해서 판단한다. 주택 면적이 상가 면적보다 크면 12억원을 초과하는 고가상가주택이 아닌 경우로서 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우는 상가주택 전부를 주택으로 보아 비과세한다.
반면에 12억원을 초과하는 고가 상가주택이 아닌 경우로서 주택 면적이 주택 외 면적보다 작거나 같은 경우는 주택으로 사용되는 면적은 비과세하고 상가로 사용되는 면적은 과세한다. 2022년 1월 1일 이후 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가 상가주택을 양도하는 경우에는 주택 면적과 상관없이 주택 부분만 주택으로 보고 과세한다.
즉, 상가주택 전체가 아닌 주택 면적에 대해서만 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 따라서 A씨의 경우 양도가액이 6억원이고 상가 면적이 주택 면적보다 크기 때문에 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않고 과세한다.
20억원의 상가주택(주택 부분 10억원, 상가 부분 10억원)인 경우 주택 부분 10억원을기준으로 고가 상가주택 여부를 판정하지 않는다. 상가 부분까지 포함한 전체 가액인 20억원을 기준으로 고가 상가주택 여부를 판정한다. A씨의 경우 양도가액이 12억원 이하이므로 고가 상가주택에 해당하지 않는다.
주소만 다르면 1가구? 양도세 비과세 뒤집는 생계 공동체의 함정
1가구란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다)와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다.
동일 가구 여부는 주택 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이며, 같은 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 의한다. 생계를 같이한다는 것은 일상생활에서 볼 때 유무상통하여 동일한 생활 자금으로 생활한다는 것을 의미하는 것이다.
즉, ‘생계를 같이하는 가족’이란 현실적으로 생계를 같이하는 동거 가족으로서, 반드시 주민등록상 가구를 같이함을 요하지는 않으나 일상생활에서 볼 때 동일한 생활 자금에서 생활하는 단위를 의미한다고 할 것이므로, 생계를 같이하는 동거 가족인가의 여부는 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 가구 내에서 거주하면서 생계를 함께하고 동거하는가의 여부에 따라 판단되어야 한다. 이러한 양도소득세의 비과세 요건을 충족하고 있다는 사실은 특별한 사정이 없는 한 납세 의무자가 그 증명 책임을 부담한다.
30세 이상 미혼이면 무조건 1가구? 위험한 착각
만 30세 이상 미혼자의 경우라도 곧바로 그가 독립된 가구를 구성했다고 보는 것이 아니라 동거 부모와 생계를 같이하는지 여부를 따져 독립 가구 구성 여부를 판단해야 한다. 30세 이상인 자의 경우 가족과 생계를 같이하고 있으면 독립하여 1가구를 이루고 있다고 볼 수 없다. 거주자 연령이 30세 이상이거나 일정 소득이 있는 경우에는 독자적으로 생계를 유지할 수 있다고 보아 그들이 별도로 독립 가구를 이룬 때에 한하여 배우자가 없는 때에도 1가구로 인정한다.
특히 ‘생계를 같이한다’는 것은 ‘일방이 다른 당사자에게 일방적으로 생활 자금을 지원하는 것’과는 구별되는 개념이고 독립적인 소득원이 있다는 점은 각자 독립하여 생계를 유지할 수 있다는 필요조건일 뿐 충분조건은 아니므로 단지 각자 독립적인 소득원이 있다는 사실만으로 생계를 각자 유지한다고 곧바로 단정할 수 없다. 생계를 같이하는지 또는 생계를 각자 유지하는지 여부는 동일한 생활 공간에서도 각자 소득에 따라 소비 형태, 생활비 분배 내용, 정산 여부 등을 볼 때 생활 방식이 각자 개별적으로 독립하여 생계를 유지하였는지 여부가 명백하게 확인되어야 한다.
만 30세 이상 미혼자인 A씨와 같이 살고 있는 모친은 독립적인 소득원이 없다. 따라서 A씨와 모친은 별도 가구가 아닌 동일 가구로 판단할 가능성이 크다. A씨와 모친이 양도일 현재 동일 가구에 해당한다면 A씨는 이번에 양도하는 겸용주택과 현재 거주하는 아파트를 포함하면 2주택자다. 동일 가구에 해당하고 별도의 1가구 1주택 특례가 적용되지 않는다면, A씨의 상가주택 양도에 대하여 1가구 1주택 비과세를 적용받기 어려울 수 있다. 모친의 경우도 1가구 1주택 비과세를 받기 어려울 수 있다. 왜냐하면 A씨와 모친은 동일 가구로서 1가구이기 때문이다. 자녀 A씨가 2주택자이므로 모친도 2주택자로 분류되어 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 없다.
결국 상가주택의 양도소득세 비과세 여부는 ‘1가구 1주택’이라는 단순한 조건만 믿고 접근했다가는 가구 합산, 상가와 주택 면적 비율, 고가 주택 기준 등 복잡한 규정에 막혀 비과세 혜택을 놓칠 수 있다.
이번 사례처럼 동일 가구 판정으로 인해 2주택자가 되거나 상가 면적이 주택보다 커지는 순간, 비과세는 사라지고 예상치 못한 세금이 찾아온다. 결국, 상가주택은 팔기 전 반드시 세무 전문가와 함께 구조와 가구 상황을 점검해야만 불필요한 세금 폭탄을 피할 수 있다.