부동산 대출 규제 25년, 풀고 조임의 반복… 절반의 규제

2005년 5월, 부동산 투기 조사를 벌이던 국세청은 한 사례 앞에서 두 번 놀랐다. 세무서에 신고한 연 소득이 1200만원인 김 모 씨가 본인과 가족 명의로 강남 개포·대치동 아파트 36채와 상가 4채를 사들인 것이 첫 번째였고, 그 자금 상당 부분이 탈루 소득 같은 검은돈이 아니라 10개 금융기관에서 받은 134억원 상당의 담보대출이라는 것이 두 번째였다. 대출로 취득한 부동산을 다시 담보로 제공하는 방식으로, 신고 소득 기준으로는 감당하기 어려운 연간 약 8억원의 이자를 부담하는 구조가 가능했다. 담보만 보고 상환 능력은 묻지 않던 시대의 풍경으로, ‘실록 부동산 정책 40년’에 기록된 일화다.

규제는 이 풍경을 뒤쫓으며 진화했다. 2002년 9월 도입된 담보인정비율(LTV)은 담보 가치만 봤으니, 김씨 같은 차주를 걸러낼 수 없었다. 2005년 6월 말 발표돼 7월부터 시행된 1단계 주택 담보대출 리스크 관리 방안은 동일 차주의 투기지역 아파트 담보대출 건수를 제한했다. 그러자 일부 차주가 소득 없는 배우자와 자녀 명의로 우회했다. 한국은행과 금융감독원의 실태 조사 결과, 강남·서초·송파와 분당·용인의 배우자·자녀 명의 우회 대출은 7개 은행에서만 ..