1 더하기 1이 2보다 커지거나 작아지는 부동산 가치 셈법

아파트 분양 사업성을 높이는 핵심 요소 중 하나는 공급 평형(坪型·공급 면적 기준 주택 규모)의 결정, 즉 평형 포트폴리오의 구성이다. 분양 지역의 타깃 수요층에 맞는 평형을 적절히 구성해야 각 평형에 가장 높은 평당 분양가를 적용할 수 있기 때문이다. 예를 들어 어떤 아파트 단지의 총 분양 면적이 3만 평(약 9만9000㎡)이라고 가정하면 30평형 1000가구로 공급할지, 25평형 1200가구로 공급할지, 50평형 600가구로 공급할지에 따라 총 분양 금액이 달라질 가능성이 있다. 총면적은 같아도, 그 면적을 어떤 크기의 상품(평형)으로 공급하느냐에 따라 시장이 평가하는 총가치가 달라지는 것이다.

이처럼 부동산의 가치는 면적을 단순히 합산한다고 해서 바로 추계할 수 없는 성질이 있다. 면적은 수치상으로 더할 수 있으나,가치는 수치를 통해 더할 수 없어서다.

건물의 분할과 합병

통건물을 구분건물로 나누면 전체 가치의 변화가 나타날까. 정답은 ‘증가할 수도, 감소할 수도 있다’로 귀결된다. 증가하는 대표적인 사례는 신도시 상업지역의 근린생활시설을 구분 상가로 분양하는 것이다. 이는 적정 크기의 상가로 나눠 임대 효율을 높이고 구매 금액을 낮추면, 통건물로..